Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения

Выселение возможно только тогда, когда неуплата по договору длится без перерыва в течение шести месяцев. Если плата внесена нанимателем по истечении пяти месяцев неуплаты, пусть даже за полмесяца, то предъявить иск о выселении такого гражданина не представляется возможным. Установленный пятимесячный срок прерывается внесением оплаты в любой сумме, даже не полной, а не только погашением всей задолженности.

До обращения в суд наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обычно принимает меры для того, чтобы наниматель погасил образовавшуюся задолженность: направляет нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи письма о необходимости устранить нарушения и т.п.

Судебная практика исходит из того, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.

Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование об уплате всей сумме задолженности и пени, начисленной по правилам, предусмотренным ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения. Взамен жилплощади, с которой должники выселяются в принудительном порядке, им предоставляется другое социальное жилье.

Жилое помещение, предоставляемое в случае выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должно отвечать ряду требований. Эти требования являются общими, так как Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, определяющей условия предоставления жилого помещения именно при выселении в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Процедура выселения считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.

Таким образом, выше рассмотрены все основания выселения с предоставлением других жилых помещений. Для вынесения судом решения о выселении по любому из оснований, как выяснилось выше, требуется ряд условий, доказывающих наличие таких оснований, а также соблюдение определенного порядка, процедуры выселения. В одних случаях это сбор определенных документов, решение комиссии, в других случаях достаточно предоставить доказательства неуплаты за коммунальные услуги. Следующая глава посвящена также выселению граждан из жилых помещений, но уже без предоставления других жилых помещений.

2.2 Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Пункт 2 статьи 91 ЖК РФ гласит: «без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (ст.69 СК РФ). Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав. Лишение родительских прав производится в судебном порядке (ст.70 СК РФ).

Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания.

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Целесообразность дальнейшего совместного проживания в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Если ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. Для этого в судебном порядке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми. В этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Если квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому, что с момента лишения родительских прав он не считается более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.

Если же родители и дети проживают в квартире, которая принадлежит им в равной степени, или собственником жилья является сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. В такой ситуации ребенок сохраняет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. Однако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то переселяется ребенок. Жилье сохраняется за ребенком за все время его отсутствия.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

В п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок, который может быть продлен судом. Например, если суд предоставил бывшей супруге собственника возможность проживания в квартире бывшего мужа сроком на 2 года, то по истечении этих двух лет она вправе обратиться в суд с заявлением о продлении срока пользования жильем и доказать, что она не имеет в собственности иного жилья, а также средств на его приобретение. С таким заявлением она вправе обращаться в суд неоднократно.

Несмотря на то, что новый Жилищный кодекс принят несколько лет назад, вопрос о возможности выселения несовершеннолетних детей из занимаемого ими жилого помещения остается предметом постоянных споров и обсуждений. Решающую роль в разрешении этого вопроса играют судебная практика Верховного Суда РФ и разъяснения Конституционного Суда РФ.

Следующее основание для выселения из жилого помещения - если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Использование жилого помещения не по назначению означает, что помещение используется для иных целей, нежели для целей проживания, в частности для размещения производства, торговой точки, используется как офис или склад.

Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство. Не обязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п. Речь в данном случае идет и о кустарной (например, ремонт обуви), о легкой промышленности.

Является недопустимым размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Жилищный кодекс РФ не раскрывают понятие “промышленное производство” в целях жилищного законодательства, равно как и нет определения этого понятия в иных законодательных актах.

Промышленными производствами можно считать предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования; их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых пределах санитарных зон жилых домов.

Действиями, нарушающими права и интересы соседей, могут считаться строительные работы, работы по перепланировке и реконструкции, ведение производства в жилом помещении.

Есть мнение, что несоблюдение собственником и членами его семьи правил общественного порядка и нарушение ими прав и законных интересов соседей может выражаться, например, в систематическом громком включении музыкальной аппаратуры в ночное время, которое влечет административную ответственность, а также пьянстве, хулиганстве.

Однако судебная практика показывает, что под систематическим нарушением прав и интересов соседей правильнее понимать не любые действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения планировки, переоборудование, ремонтные работы, новое жилищное строительство, реконструкция жилого помещения, препятствования в обеспечении соседей коммунальными услугами.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его порчу и разрушение, является еще одним основанием для выселения виновного лица. “Бесхозяйственным содержанием жилого помещения считается бездействие собственника, нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей. Это, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления дома и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников произвести ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическое скопление бытового мусора и отходов, высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.”

Согласно статье 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд по иску органа, с которым следовало согласовать переустройство и перепланировку, принимает решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, закон предусматривает изъятие у собственника жилого помещения и его продажу с публичных торгов и, соответственно, его выселение из этого помещения.

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено только со стороны наймодателя. Независимо от основания выселения оно возможно не иначе как в судебном порядке. Но до подачи нанимателем искового заявления в суд соответствующий жилищный орган вправе попытаться урегулировать спорный вопрос, явившийся причиной выселения, административным путем, т.е. путем направления письменных предупреждений в адрес наймодателя, путем переговоров о неправомерности действий виновного лица. Член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением. Поэтому судебной практикой установлено, что в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Таким образом, предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.

Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения.