Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения

Таким образом, мы проанализировали все основания выселения из жилых помещений как с предоставлением другого жилого помещения, так и без такого предоставления. Однако некоторые авторы выделяют еще несколько оснований выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Подробно на этих основаниях мы останавливаться не будем, а лишь перечислим их. Это следующие основания:

1. Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива;

2. Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания;

3.      Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение;

4.      Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям.

Вот примерный перечень оснований, которые выделяют разные авторы в своих трудах. Однако цель данной работы – не перечислить все возможные основания выселения, а дать анализ тем основаниям, которые закреплены как таковые в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Завершая главу, следует заметить, что по большинству вопросов, связанных с выселением из жилых помещений, как с предоставлением, так и без предоставления других жилых помещений, так и нет среди ученых единого мнения, особенн,о что касается отдельных пунктов порядка выселения. Следующая глава – судебная практика споров о выселении – поможет разобраться с практической стороной дел о выселении из жилых помещений. Это так необходимо, поскольку в теории мы не нашли ответы на некоторые вопросы.

III.        СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ О ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

В настоящей главе мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.

В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.

К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.

Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.

Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.

В частности, в ноябре 2008 года из Московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.

На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.

Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Заселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.

По другому судебному делу супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в связи со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ.

В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО "Город Биробиджан" к К., Б., В., П., А. о выселении из жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.

Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющим в его стоимости.

ФГОУ "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.

Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.

Далее рассмотрим дела, касаемые переселения в помещения маневренного фонда. Здесь также есть свои нюансы. Так, в суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.

При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.

Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываются виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.

Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.

Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.

Таким образом, срок выселения в маневренный фонд, который определен неправильно, может являться основанием для пересмотра дела. Ведь договор, определяющий проживание в маневренном фонде, по своей природе является срочным договором.

Завершая данную главу, отметим, что это лишь некоторые из вопросов, которые я рассмотрела сквозь призму судебной практики. Суды по-разному решают дела о выселении из жилых помещений по основаниям, которые были рассмотрены в курсовой работе. В некоторых случаях суд сразу выносит правильное решение, в других случаях приходится уповать на повторное рассмотрение дела, апелляцию или кассацию. При этом неоценимую помощь оказывают Разъяснения Верховного суда РФ по тем или иным вопросам, наиболее спорным.