Приватизация жилищного фонда государственной и муниципальной собственности

Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое  содержание приватизации как системы  отношений по изменению формы  собственности на средства производства с государственной на частную  под непосредственным воздействием государственных органов.

2. Цели и особенности приватизации государственного и муниципального жилищного фонда.

      Посредством создания системы приватизации государство встало еще на одну ступень выше для развития в стране рыночной системы. Ст. 217 ГК РФ гласит о приватизации государственного и муниципального имущества. Данная статья трактует передачу государственного и муниципального имущества в частную собственность, либо в собственность юридического лица в установленном законом порядке.⁶

     Таким образом,  под приватизацией понимается  прекращение основания права  публичной собственности и переход  ее в частную, в результате  передачи имущества частным лицам.

      В зависимости от цели и порядка приватизация осуществляется как возмездно так  и безвозмездно. В Российской Федерации процесс приватизации осуществляется по трем основным направлениям:

а) приватизация государственных  предприятий, иных объектов недвижимости и акций, принадлежащих публично-правовым образованиям;

б) приватизация жилья;

в) приватизация земельных  участков.

     Целью приватизации  провозглашалось создание эффективного  собственника, однако бесплатная  раздача государственной собственности  не способствовала формированию  у нового собственника высокого  уровня ответственности и заинтересованности  в эффективном его использовании.  Кроме того, безвозмездная приватизация  заведомо не могла обеспечить  должного притока средств для  инвестирования, финансовой стабилизации  и для решения социальных проблем.

     Так как  нас интересует именно жилищный  фонд, то непосредственно рассмотрим  этот объект приватизации. В области  приватизации жилищного фонда  и земельных участков гражданами  цели приватизации:

• создание условий для развития жилищного и земельного рынков;
• освобождение государства от бремени расходов, связанных с содержанием жилищного фонда и земельных угодий, и переложение этого бремени на частных собственников;
• освоение новых земельных участков и стимулирование продуктивного использования земли за счет собственников;
•   социальная поддержка граждан, занимающихся сельским хозяйством.

     Исходя из этих целей, приватизация жилья и земли гражданами носила в основном бесплатный характер. По мере достижения указанных целей принцип бесплатности заменяется принципом платности приватизации указанных объектов.

     Положения  ГК, регулирующие порядок приобретения  и прекращения права собственности,  применяются только в случае, если законами о приватизации  не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).⁷

     Основным документом, регулирующим процедуры приватизации  государственного и муниципального  имущества, является в настоящее  время ФЗ «О приватизации жилищного  фонда в РФ» от 04.071991г № 1541-1. Закон устанавливает исключительно  возмездный характер приватизации  государственного и муниципального  имущества. Приватизации подлежит  любое имущество, находящееся  в государственной или муниципальной  собственности, за исключением  изъятого из оборота, а также  имущества, которое может находиться  только в государственной или  муниципальной собственности (п. 3 ст. 3 ФЗ № 1541-1)⁸.

      На основании и в соответствии с указанным Законом отношения по приватизации могут регулироваться иными федеральными законами и нормативными актами, а также законодательством субъектов РФ и актами органов местного самоуправления, которые не могут противоречить Закону о приватизации государственного и муниципального имущества.

       Особенности  процесса приватизации, происходившего  в России:

• массовый характер приватизации, вызванный высокой долей государственной собственности в стране, а также стремлением ускорить процесс преобразования экономической структуры общества;
• значительный удельный вес неэквивалентных форм (безвозмездная передача, оплата не в полной мере и др.), вызванный отсутствием денежных средств в частных руках;
• проведение особого ваучерного этапа приватизации.

      Приватизация государственного и муниципального имущества в Российской Федерации имеет свои отличительные черты, свои положительные и отрицательные моменты.

      Первое  чем можно охарактеризовать приватизацию  государственного и муниципального  имущества это спонтанность реформы.  Она проводилась в России без  предварительной разработки, методом  «проб и ошибок». Значение, место  и роль приватизации в преобразованиях  общества и государства не  были заранее определены. Также  можно отметить, что время внедрения  приватизации в политику государства  совпало с переходом страны  к новой общественно – политической  формации. Она сопровождалась сломом  прежней советской государственной  машины с ее аппаратом и  законодательством, что вызвало  чрезвычайные сложности в государственном  управлении общественными процессами.

      Приватизация шла поспешно, в крайне сжатые сроки, что неизбежно порождало всякого рода недоразумения, ошибки и злоупотребления. Отношения в экономической среде страны были напряженными и тяжелыми с психологической стороны.

      Приватизация не достигла своей главной экономической и социальной цели — создать мощный средний класс, который во всех развитых странах является важнейшей опорой общества, гарантом его стабильного развития. Многочисленные проявления в РФ в пореформенный период экономической, социальной и политической нестабильности во многом являются результатом именно этого обстоятельства.

1.3. Объекты жилищных  прав.

       В соответствии с Жилищным законодательством от 22 декабря 2004 года, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

Жилое помещение предназначено  для проживания граждан. Порядок  признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое  помещение может быть признано непригодным  для проживания по основаниям и в  порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Общая площадь  жилого помещения состоит из суммы  площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.⁹

Статья 16 ЖК РФ указывает, что  к жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

• квартира, часть квартиры:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

• комната:

Комнатой признается часть  жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

      В соответствии со статьей 19 ЖК РФ совокупностью всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации является жилищный фонд. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.¹⁰

Так как темой исследования является приватизация жилищного фонда  государственной и муниципальной  собственности, то необходимо различать эти формы фондов¹¹: 

• частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
• муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном  Правительством Российской Федерации.

4. Участники процесса приватизации.

        При  приватизации от лица собственника  имущества должен выступать соответствующий  государственный орган или орган  местного самоуправления (ст. 125 ГК).¹²

В соответствии со статьей 6 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»  передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется (в ред. Закона РФ от 23.12.92):

• соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;
• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.¹³

В соответствии со статьей 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»: каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Несовершеннолетние, ставшие  собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную  бесплатную приватизацию жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного  фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно  и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения  по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения  в собственность.

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют  все члены семьи, в том числе  и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться  собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.¹⁴

Должностные лица, виновные в нарушении требований привлекаются к ответственности в установленном  порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

В соответствии с существующим законодательством и федеральными законами правоотношения между участниками  приватизационного процесса, определение  прав и обязанностей сторон регулируются содержащимися в них нормами. Стадии и порядок проведения приватизации, способы и оценка объектов государственной  и муниципальной собственности, также регулируются соответствующими нормативными документами.

Глава 2. Процесс  приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и способы  оценки приватизируемого имущества.

2.1. Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилом фонде.

Одним из примеров приватизации государственного, муниципального жилого имущества в частную собственность  это:

• коммунальные квартиры;

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Трудно представить себе, чем руководствовался человек или группа людей создавая так называемые "коммуналки", одно можем сказать точно, не человеколюбием, не заботой о гражданах своей страны, но ненавистью ко всему человеческому. Многие из нас прошли этот ад - коммунальные квартиры. Они являются ужасными памятниками тому строю, в котором мы с вами прожили более семидесяти лет, его "светлым" идеям и отражают его истинную сущность. К нашему огромному сожалению по сей день, особенно часто в крупных городах России, люди живут в таких квартирах без всяких перспектив на будущее. Отметим и тот грустный факт, что "борьба" с "коммуналками" продлится, как мы видим из окружающей нас действительности, еще много-много десятилетий. 
Коммунальные квартиры – квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения.