Приватизация жилищного фонда государственной и муниципальной собственности

При приватизации служебного жилого помещения либо коммунальной квартиры необходимо иметь в виду, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято как собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, так и предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, а также учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.  Следовательно, предприятия и учреждения, осуществляющие полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами, вправе разрешать гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.

При волеизъявлении всех нанимателей  жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей приватизации в этом случае подлежит квартира в целом.

Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда  в г. Москве, утвержденному указом Президента Российской Федерации от 12 01.92 № 16 коммунальные квартиры в столице  можно приватизировать при наличии согласия нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.06.93 № 572 «О приватизации жилищного фонда в г Москве» служебные квартиры (комнаты) могут быть переданы в собственность при условии, что гражданин проживает в данной квартире (комнате) не менее 10 лет и отработал на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната), не менее 10 лет.³⁰

Закон Российской Федерации  от 24.12.92 «Об основах федеральной  жилищной политики» дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Запрещена приватизация жилых помещений, расположенных не только в общежитиях, но и в других специализированных домах, к которым, в частности, относятся гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в  домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с  законодательством. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.³¹

2.3. Государственные  и муниципальные органы как  субъекты приватизации.

      Субъекты приватизации. От имени собственника приватизируемого имущества выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (ст. 125 ГК).

      В соответствии с Законом о приватизации государственного и муниципального имущества основные полномочия собственника федерального имущества принадлежат Правительству РФ. На основе прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год Правительство РФ принимает решения об условиях приватизации этого имущества (ст. 6 и 14 Закона).

      Правительство РФ вправе наделить федеральный орган исполнительной власти полномочиями на осуществление функций по приватизации федерального имущества. Таким органом в настоящее время является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

       Росимущество осуществляет все основные полномочия собственника по приватизации (отчуждению) федерального имущества, в том числе принимает решения об условиях приватизации имущества; выступает от имени Российской Федерации учредителем (участником) открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации, а также выступает учредителем создаваемых с участием государства иных юридических лиц; разрабатывает и утверждает условия конкурса при продаже приватизируемого федерального имущества; принимает решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность физическими и юридическими лицами, и т.д. (см. Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691).³²

       По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут быть возложены на одно или несколько специализированных государственных учреждений. В настоящее время таким учреждением является Российский фонд федерального имущества (РФФИ), созданный распоряжением Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. № 605-р*(245). Уставом РФФИ (утвержден постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. № 925*(246)) на него возложена функция заключения договоров купли-продажи федерального имущества в качестве продавца.³³

       Приватизация имущества субъектов РФ и муниципального имущества осуществляется органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, компетенцию которых определяют закон и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и правовые акты органов местного самоуправления соответственно (п. 2 ст.  6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества)³⁴. На практике на региональном и местном уровнях также создаются специализированные органы по управлению имуществом (комитеты и т.п.), органы или учреждения, выполняющие функции продавца имущества (фонды имущества и т.п.).

       Покупателями приватизируемого имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований превышает 25%. Это ограничение не распространяется на случаи, когда приватизация осуществляется путем внесения соответствующего имущества в уставный капитал открытых акционерных обществ, а также на некоторые иные случаи, указанные в Законе о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 25). Также не могут быть покупателями открытые акционерные общества, если предметом продажи являются размещенные такими обществами акции, принадлежащие публично-правовым образованиям (п. 2 ст. 5 Закона).

       Кроме того, Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (п. 2 ст. 5) установлено, что на приватизацию распространяются законодательные ограничения на участие в гражданских отношениях отдельных категорий физических и юридических лиц, установленные в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства.

       Ранее действовавшее законодательство исключало из процесса приватизации некоммерческие организации (ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»). В настоящее время они могут участвовать в приватизации на общих основаниях. Исключение составляют лишь случаи, на которые Закон о приватизации государственного и муниципального имущества не распространяется:

• отчуждение государственного и муниципального имущества безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих культовых целях зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения;
• отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений (п. 2 ст. 3 Закона).
• Имущественные комплексы унитарных предприятий могут быть проданы только юридическим лицам, а также гражданам осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 1 ст. 27 Закона).³⁵

2.4. Порядок приватизации  жилищного фонда.

      Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующих акт, следует руководствоваться положениями данного закона. В соответствии с Жилищного Кодекса продлевается на два года (до 1 января 2007г.) срок действия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и распространение его норм на граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 г. После 1 марта 2005г. государственное и муниципальное жилье бесплатно в собственность граждан передаваться не будет.³⁶ Но в настоящее время следует считать, что приватизация жилищных фондов государственной и муниципальной собственности для граждан до 1 января 2007 года, остается бесплатной.

Так статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» гласит, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся  в полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственный  фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность  на условиях, предусмотренных настоящим  Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик  в составе Российской Федерации.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в  собственность одного из совместно  проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.³⁷

Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей  собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив  свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.

Заявления о приватизации жилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для муниципального жилья и на предприятия или  учреждения. Гражданин, желающий приватизировать  жилье, обязан предоставить следующие  документы:

• заявление на приватизацию жилья;
• ордер или договор найма;
• справку с места жительства о составе семьи;
• справку о приватизации при перемене места жительства после 01.08.91;
• копии свидетельств о рождении несовершеннолетних членов семьи;
• при необходимости справку органов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детей из процесса приватизации;
• документы, свидетельствующие о согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет на приватизацию жилого помещения;
• выкопировку приватизируемой квартиры.

Справку о составе семьи  гражданин получает в ЖЭУ. При  необходимости получить справку  органов опеки и попечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи в число собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается с заявлением в районный отдел образования по месту жительства.

Решения о приватизации жилья  должны приниматься на основании  заявлений граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилья в собственность  граждан оформляется договором  передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в  собственность. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется и государственная  пошлина не взымается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  данным жилым помещением.

При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения  может поставить вопрос о выселении  других лиц, в ней проживающих, как  собственник жилого помещения.

Порядок заключения договора устанавливается соответствующим  представительным органом власти При  этом нотариального удостоверения  договора передачи не требуется. Право  собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора в местной  администрации.³⁸

Как быть, если гражданин, подавший заявление и необходимые для  приватизации документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией?

В случае возникновения спора  по поводу включения данного жилого помещения или его части в  наследственную массу необходимо иметь  в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано Спор по поводу наследования жилого помещения решается в судебном порядке. При этом следует учитывать, что положение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относится к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности. Следовательно, несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.³⁹