Приватизация жилищного фонда государственной и муниципальной собственности

Объект приватизации – жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.¹⁵  
Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире. 
Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающие документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности.¹⁶ Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет; например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст. 12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так записано в Законе) может быть решен положительно.¹⁷ «Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», утв.           Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 № 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей.¹⁸ Согласно «Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» от 12.01.92 № 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 № 464), жилые помещения в коммунальных квартирах могли быть приватизированы с согласия всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность.¹⁹ На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире. 
      Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.). 
      Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению. 
      В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" от 03.11.98 № 25-П (СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603)²⁰, в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55).²¹ Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова «коммунальные квартиры». 
      Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам). 
Ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.²² 
      Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. 
      Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат. 
Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

• Служебные жилые помещения;

Само понятие «служебное жилое помещение» указывает на то, что такое жилье предоставляются  гражданам в связи с выполнением  ими трудовых обязанностей. Согласно ст. 101 Жилищного кодека, служебные  жилые помещения предназначаются  для заселения гражданами, которые  в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

     Вопрос о  целесообразности выделения служебных  жилых помещений и их количество  определяет руководство организации,  в ведении которой находится  жилищный фонд (администрация предприятия  или учреждения, командование воинской  части, орган управления общественной  организации или кооператива). Помещение  включается в число служебных  решением главы районной, городской  администрации, иного исполнительного  органа местного самоуправления (ранее - исполнительные комитеты  районного, городского, районного  в городе Совета народных депутатов). Под служебные жилые помещения  выделяются, как правило, отдельные  квартиры. Поскольку данная норма  носит характер рекомендации, в  число служебных жилых помещений  нередко включаются комнаты в  коммунальных квартирах. Статус  служебной жилой площади может  быть присвоен и квартире в  доме ЖСК, при условии получения  согласия общего собрания членов  кооператива. В жилищном фонде,  который находится в собственности  предприятия, учреждения, организации,  служебные жилые помещения могут  быть предоставлены работникам  по договору аренды с собственником.²³

     Право на  получение служебного жилья имеют  далеко не все трудящиеся. Перечень  категорий работников, которым могут  быть предоставлены служебные  жилые помещения, устанавливается  Правительством РФ, федеральными  органами исполнительной власти, органами исполнительной власти  субъектов РФ. В отношении военнослужащих  действует специальное законодательство (закон РФ «О статусе военнослужащих»  и принятые в соответствии  с ним нормативные акты Правительства  РФ, Министерства обороны РФ).

     Жилищным кодексом  установлен особый порядок предоставления  служебных жилых помещений. Основанием  для выдачи ордера на служебное  жилое помещение является решение  администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает  документы в местную администрацию,  где оформляется и выдается  гражданину служебный ордер. Ордер  выписывается на специальном  бланке с отметкой «служебный».  Решение администрации предприятия  о предоставлении служебного  жилья не нуждается в утверждении  органа местного самоуправления.

     Таким образом,  правомерность вселения в служебное  жилое помещение определяется  следующими основаниями: 

     - решение администрации  предприятия о выделении служебной  жилой площади; 

     - решение местной  администрации (органа местного  самоуправления) о включении жилого  помещения в число служебных; 

     - решение администрации  о предоставлении жилого помещения,  включенного в число служебных,  работнику, имеющему право на получение служебного жилья.

     При наличии  указанных оснований местная  администрация обязана выдать  гражданину служебный ордер. Права  и обязанности нанимателя определяются  в первую очередь статусом  жилого помещения. Если на служебное  жилое помещение вселен гражданин  по ордеру на жилое помещение  в доме государственного или  муниципального жилищного фонда,  и наоборот, либо в служебное  помещение по служебному ордеру  вселено лицо, не относящееся  к категории работников, которым  может быть предоставлено такое  жилое помещение, ордер может  быть признан недействительным  в судебном порядке.²⁴

     Между гражданином,  на имя которого выдан ордер  на служебное помещение, и администрацией  предприятия (учреждения, воинской  части) заключается письменный  договор найма или аренды жилого  помещения на время работы (службы) работника, в связи с которой  ему предоставлено это помещение.  При этом в договоре особо  оговаривается обязанность работника  освободить жилое помещение в  случае прекращения им трудовых (служебных) отношений с данным  предприятием. Работники, имеющие предусмотренные законодательством льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, пользуются данными льготами и при проживании в служебном жилом помещении.²⁵

    Статус служебного жилья предполагает существенные ограничения жилищных прав проживающих в нем граждан. Служебное жилое помещение не может быть забронировано при выезде в другую местность, оно не подлежит обмену, его нельзя сдать в поднаем. Договор найма служебного жилого помещения не может быть изменен по требованию члена семьи нанимателя для заключения с ним отдельного договора найма в порядке ст.86 ЖК РСФСР, в том числе и в судебном порядке. Если в коммунальной квартире освободилось служебное помещение, оно не может быть предоставлено в порядке улучшения жилищных условий нанимателям других помещений, не являющихся служебными.

     Обязанности  и ответственность нанимателей  служебных помещений практически  те же самые, что у нанимателей  государственного или муниципального  жилья. При наличии предусмотренных  законом оснований наниматель  служебного жилого помещения  может быть признан утратившим  право пользования помещением а также выселен из жилого помещения (ч.1 ст.98, ст. 99, 100 ЖК РСФСР).

     Дополнительным  основанием для выселения из  служебного жилого помещения  является прекращение работы  на предприятии (в учреждении, организации) предоставившей служебное  жилье (ст. 107 ЖК РСФСР). В этом  случае наниматель и проживающие  с ним граждане подлежат выселению  из служебного жилого помещения  без предоставления другого жилья.  Однако для некоторых категорий  граждан законом установлены  гарантии - без предоставления другого  жилого помещения не могут  быть выселены:

     - инвалиды  войны и другие инвалиды из  числа военнослужащих, ставшие инвалидами  вследствие ранения, контузии  или увечья, полученных при исполнении  обязанностей военной службы, либо  вследствие заболевания, связанного  с пребыванием на фронте;

     - участники  Великой Отечественной войны,  пребывавшие в составе действующей  армии; 

     - семьи военнослужащих  и партизан, погибших или пропавших  без вести при исполнении обязанностей  военной службы;

     - семьи военнослужащих;

     - инвалиды  из числа лиц рядового и  начальствующего состава органов  Министерства внутренних дел,  ставшие инвалидами вследствие  ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных  обязанностей;

     - лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

     - лица, освобожденные  от должности, в связи с которой  им было предоставлено жилое  помещение, но не прекратившие  трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

     - лица, уволенные  в связи с ликвидацией предприятия,  учреждения, организации, либо по  сокращению численности или штата  работников;

     - пенсионеры  по старости, персональные пенсионеры;

     - члены семьи  умершего работника, которому  было предоставлено служебное  жилое помещение; 

     - инвалиды  труда I и II групп, инвалиды I и  II групп из числа военнослужащих  и приравненных к ним лиц; 

     - одинокие  лица (к ним относятся и разведенные  супруги) с проживающими вместе  с ними несовершеннолетними детьми.²⁶

      Указанным  гражданам при выселении из  служебного жилого помещения  должно быть предоставлено другое  жилье, отвечающее установленным  санитарным, техническим нормам  и находящееся в черте данного  населенного пункта. При этом  размер предоставляемого жилого  помещения может не соответствовать  норме жилой площади на одного  человека, но должен быть определен  таким образом, чтобы вселенные  в это помещение граждане не  могли быть признаны нуждающимися  в улучшении жилищных условий. 

     Особенности  статуса служебных жилых помещений  проявляется и при их приватизации. Хотя в ч.1 ст.4 Закона РФ "О  приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации" указано,  что служебные жилые помещения  приватизации не подлежат, в ч. 2 данной статьи определено, что  собственник жилого фонда и  уполномоченные им органы, а также  предприятия и учреждения, в ведении  которых находится жилой фонд, вправе принимать решения о  приватизации служебных жилых  помещений. Принятие решения о  приватизации служебного жилья  является правом, а не обязанностью  собственника (распорядителя) служебного жилого фонда. На практике решения о приватизации принимаются в случае, когда граждане проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет, или прожили на данной жилой площади не менее 10 лет (п. 9 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 г. № 539-Р «О приватизации жилищного фонда в г. Санкт-Петербурге»)²⁷. Для принятия такого решения администрацией предприятия (учреждения), на балансе которого находится служебное жилое помещение, установлен 2-х месячный срок со дня подачи работником заявления. При удовлетворении заявления оформляется договор передачи жилья в собственность, заключаемый между работником и руководителем предприятия (учреждения). Существует второй вариант решения вопроса о приватизации служебного жилья - по ходатайству администрации предприятия (учреждения) в местную администрацию служебное жилое помещение переводится в неслужебное и приватизируется занимающими его лицами в обычном порядке.²⁸ Однако реализация этого варианта приватизации производится также по усмотрению администрации предприятия; гражданин не вправе обязать администрацию передать ему в собственность занимаемое им служебное помещение.

2.2. Жилые помещения,  не подлежащие приватизации.

     В приватизации  государственного и муниципального  жилья может быть отказано  лишь по основаниям, указанным  в ФЗ РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" (ст. 4) С декабря 1992 года отменены ограничения в приватизации жилых помещений, расположенных в домах:

• памятниках истории и культуры
• жилых помещениях, не отвечающих санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

Такие жилые помещения  могут быть приватизированы по желанию  граждан, проживающих в них.

В настоящее время не подлежат приватизации жилья помещения:

• находящиеся в аварийном состоянии,
• в общежитиях,
• в домах закрытых военных городов,
• служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий, а также коммунальные квартиры.²⁹