Рента и пожизненное содержание

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты  очень и очень

важно, потому что  такие договоры обычно заключаются  людьми, требующими

особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем,

как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений  плательщика

ренты, объяснить  последствия заключения этого договора. Таким образом,

можно предотвратить  судебные разбирательства.

 Договор ренты  относится к группе  договоров,  предусматривающих  отчуждение

 имущества, и  по этому признаку сходен  с   договорами  купли-продажи,  мены,

 дарения[2]. Однако  он является самостоятельным  видом договора. От  договора

 дарения договор  ренты отличается  тем,  что   лицо,  произведшее  отчуждение

 имущества   в  собственность  другого,   вправе   требовать   предоставления

 встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров   купли-продажи  и

 мены  договор   ренты  отличается  характером   встречного   удовлетворения,

 предоставляемого  получателю ренты за отчуждаемое  им имущество. По  договору

 купли-продажи  покупатель выплачивает за товар  (в  том  числе  проданный   с

 рассрочкой платежа)  определенную цену. Аналогично по  договору мены взаимное

 отчуждение  товара  сторонами  осуществляется  за   определенное,   заранее

 оцененное возмещение. По договору же ренты объем   причитающихся  получателю

 рентных платежей  является  неопределенным,  ибо   обязательство  по  выплате

 ренты действует  либо бессрочно  (постоянная  рента),  либо  на  срок  жизни

 получателя (пожизненная  рента). Поэтому договор ренты   относится  к  группе

 алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого  на себя каждой

 из сторон, заключается  в вероятности того,  что  "либо  один,  либо  другой

 контрагент фактически  получит встречное удовлетворение  меньшего объема, чем

 им  самим   представленное"[3].  Отсюда  и   вытекает  одна  из  особенностей

 договора ренты  - определенный риск. Размер рентных  платежей в  сумме  может

 быть как больше, так и меньше стоимости   имущества,  которое  передано  под

 выплату ренты:

        Квартира, которая передана под  выплату ренты, стоит  180000  рублей.

 Стороны договорились  о рентных платежах  в  размере  100  рублей  в  месяц.

 Пожизненная рента   выплачивалась  получателю  в   течение  10  лет  (до  его

 смерти). В сумме  - 12000  рублей.  Стоимость  квартиры  не  возмещена.  Под

 выплату ренты  передана машина стоимостью 20000 рублей. Ежемесячный  рентный

 платеж - 130 рублей. Платежи выплачивались 15 лет.  В сумме - 23400  рублей.

 Это на 3400 рублей  больше стоимости машины.

          Когда  стороны  подписывают   договор,  они  должны  понимать  это.

 Впоследствии  никакие претензии по этому   поводу  судом  рассматриваться   не

 будут.

        Договор ренты является самостоятельным  договором, но по отношению   к

 нему возможно  применение в субсидиарном порядке   норм  о  договорах  купли-

 продажи и дарения.  Это объясняется  тем,  что   теоретически  и  практически

 отчуждение имущества   под  выплату  ренты  может   быть  осуществлено  двумя

 способами.  В   п.1  ст.585  ГК  РФ  указывается,  что  имущество,   которое

 отчуждается под  выплату ренты, может  быть  передано  получателем  ренты   в

 собственность  плательщика ренты за плату  или бесплатно. В силу  предписаний

 п.2 ст.585 ГК РФ  в случае, когда договором ренты  предусматривается передача

 имущества за  плату, к отношениям сторон  по передаче  и  оплате  применяются

 правила о купле-продаже  (гл. 30 ГК РФ), а если такое   имущество  передается

 бесплатно, действуют  правила о договоре дарения  (гл. 32 ГК  РФ),  поскольку

 иное не установлено  правилами гл. 33 ГК РФ и это  не  противоречит  существу

 договора ренты.

        Необходимо  отметит,  что  рента   обременяет   земельный   участок,

 предприятие,  здание, сооружение или другое  недвижимое имущество, переданное

 под ее выплату.  В .случае отчуждения такого  имущества  плательщиком  ренты

 его обязательства  по договору ренты переходят  на  приобретателя  имущества.

 Лицо, передавшее  обремененное рентой недвижимое  имущество  в  собственность

 другого лица, несет субсидиарную с  ним   ответственность  (статья  399)  по

 требованиям получателя  ренты,  возникшим  в  связи   с  нарушением  договора

 ренты,  если  гражданским  кодексом,  другим  законом  или   договором   не

 предусмотрена  солидарная ответственность по  этому обязательству. Так гласит

 статья 586 гражданского  кодекса.

        Закон  не  ограничивает  плательщика   ренты  в  праве  распоряжаться

 приобретенной  в собственность недвижимостью,  кроме ограничений, связанных  с

 обеспечением  пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект  недвижимости  не

 исключается из  гражданского оборота. Плательщик  ренты  может  его  продать,

 подарить или  иным  образом  осуществить   отчуждение  новому  приобретателю,

 после чего  освобождается, от исполнения  своих обязательств по выплате  ренты

 при  условии,  что  он  их  добросовестно   исполнял.  Однако   для   нового

 приобретателя  недвижимость обременена  —   обязательства  плательщика   ренты

 переходят на  нового приобретателя, если прежний  плательщик ренты до момента

 передачи собственности  не нарушал договора.  Поэтому   новых  приобретателей

 имущества плательщик  ренты  должен  предварительно  известить,  что  данный

 объект недвижимости  обременен  рентой.  На  передачу  обремененного  рентой

 имущества новому  приобретателю не  требуется   согласия  получателя  рентных

 платежей.

        Однако если отчужденное имущество  поступает  в  общую  собственность

 или разделяется  между несколькими лицами, то  множество  сособственников   не

 отвечает интересам  получателя постоянной ренты.  Тогда он вправе по ст.  593

 ГК требовать  выкупа ренты первоначальным  плательщиком.

        Правила  ст.  586  адресованы  добросовестному   плательщику.   Если

 плательшик до  отчуждения нарушал принятое  на себя обязательство, получатель

 ренты вправе  требовать от него, чтобы и  он наряду  с  новым  приобретателем

 нес субсидиарную, дополнительную ответственность.  На  этот  случай  стороны

 могут   установить   в   договоре   не   дополнительную,    а    солидарную

 ответственность.  Поэтому дополнительная  ответственность   вступает  в  силу

 лишь тогда,  когда стороны не используют  свое право на  введение  солидарной

 ответственности  прежнего и нового.плательщиков  ренты.

        Существенным условием договора  ренты  является  способ  обеспечения

 обязательства   по   уплате   ренты.   Выплата   ренты   получателю   должна

 быть'безусловно  обеспечена.  Механизм  такого  обеспечения  различается   в

 зависимости от  характера передаваемого имущества.

        1.  Если  передается  объект   недвижимости   (например,   земельный

 участок); получатель  ренты наделяется законом   правом  залога  недвижимости

(ипотека), Хотя получатель  ренты приобретает это право  в силу  закона,  тем

 не менее требуется  договорное оформление залога. Такое  положение получателя

 ренты связано  исключительно с объектами недвижимости.

        2. При передаче движимых вещей  способы обеспечения рентных   платежей

 фиксируются   только  договором  ренты,  причем  стороны  поставлены   перед

 дилеммой: либо  они используют на выбор любые   предусмотренные  законом   или

 договором  (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения  обязательств (помимо

 залога  также   неустойку,  удержание  имущества   должника,  поручительство,

 банковскую гарантию, задаток  и  др.),  либо  договорятся  о  необходимости

 застраховать  в пользу получателя риск ответственности  за неисполнение, либо

 ненадлежащее  исполнение обязательств плательщика.  Это существенное  условие

 договора ренты.  Страхование риска  ответственности   за  нарушение  договора

 допускается лишь  в случаях, установленных законом,—это  именно такой случай.

        3. Если плательщик ренты, под  которую выделялись  получателем   ренты

 движимые веши, не принял меры к обеспечению  выполнения  своих  обязательств

(например, страхование  риска ответственности),  а   равно  если  обеспечение

 утрачено или  условия обеспечения  ухудшились  без  вины  получателя  ренты,

 последний вправе  в одностороннем порядке расторгнуть  договор ренты, а также

 взыскать образовавшиеся  в связи с этим убытки (ст. 593 ГК). 

                           III Виды договора Ренты 

       ГК выделяет три разновидности  договора  ренты  —  постоянную  ренту,

 пожизненную ренту  и пожизненное содержание с  иждивением, посвящая каждой из

 них отдельный  параграф главы 33. Указанные виды  ренты,  совпадая  в  своих

 существенных  признаках, различаются  между   собой  по  ряду  более   частных

 моментов. Так,  имеются  отличия  в  форме   предоставления  содержания,  его

 минимальном   размере,   сроках    предоставления,    субъектном    составе

 обязательства,  возможностях правопреемства  и   выкупа  ренты,  последствиях

 риска случайной  гибели имущества и т.д.

        Наряду с подразделением договора  ренты  на  три  его   основных  вида

 закон позволяет  провести  и  иную  дифференциацию  договорных  отношений  в

 рассматриваемой  области. Так, важное значение  закон придает тому, на  каких

 началах —  возмездно  или  безвозмездно  —  передано  плательщику   ренты  то

 имущество, взамен  которого бывшему собственнику  или  иному  указанному  им

 лицу предоставляется  тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось,

 при передаче  имущества за плату к отношениям  сторон по  передаче  и  оплате

 применяются   правила  о  купле-продаже,  а  в   случае,   когда   имущество

 отчуждается бесплатно,—  правила о договоре  дарения.  Во-вторых,  от  того,

 возмездно или  безвозмездно передано имущество,  зависит порядок  определения

 выкупной цены  ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному  решается  вопрос  о