Сделки с недвижимостью

Если  обмениваемое помещение принадлежит  супругам на праве общей собственности, договор заключается одним супругом с участием или с согласия другого. В тех случаях, когда в отчуждаемом  помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, договор  в соответствии с п.4 ст.292 ГК может  быть заключен лишь с согласия органа опеки и попечительства.

Если  в помещении, занимаемом стороной по договору найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Отношения, предусмотренные рассматриваемым  договором, не урегулированы в достаточной  степени. Поэтому следовало бы в  соответствии со ст.6 ГК применять по аналогии нормы, регулирующие сходные  отношения. В частности, целесообразно  применять п.2 ст.559 ГК о государственной  регистрации договора, который считается  заключенным с момента такой  регистрации.

Представляется, что препятствием к заключению указанного договора является также предъявление к собственнику обмениваемого помещения  иска, оспаривающего его право  собственности. Если принадлежащее  собственнику помещение заложено, договор  может быть заключен лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

Поскольку договор подлежит государственной  регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК), то, по моему мнению, нет  необходимости в оформлении обмена ордерами, о чем говорится в  ст. 71 ЖК РСФСР. Зарегистрированный договор  является основанием возникновения  права собственности на жилое  помещение у одной стороны  и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

С принятием  Жилищного кодекса РФ 2004 г. произошли  существенные изменения в правовом режиме обмена жилыми помещениями. Автор  рассматривает основные нововведения, касающиеся формы заключаемого договора, участников сделки, оснований для  отказа в ее совершении.

Обмен - один из договорных способов изменения  места жительства граждан как  в пределах конкретного населенного  пункта, так и с выездом в  другой город, село и т.д. С принятием  в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.

1. Договор  об обмене жилыми помещениями  стал заключаться в письменной  форме путем составления одного  документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).

Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента  выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12).

Полагаем, что по аналогии с типовым договором  социального найма⁶ возможно утверждение и формы договора обмена.

2. Изменился  подход к участникам обмена.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).

Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен  жилыми помещениями является правомочием  гражданина, владеющего жильем на основании  договора социального найма (ч. 1 ст. 72).

Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает  возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании  договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.

Между тем, в Москве сохранена возможность  совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так  и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений.

Обосновать  данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового  регулирования жилищных отношений  приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых  помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?

3. Предметом  договора обмена выступают жилые  помещения.

Опираясь  на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству  и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или  меньшего размера, при этом никакой  доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных  норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно  ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания  для постановки на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  после совершения обмена.

В действующем  ЖК РФ аналогичная по содержанию ст. 73 указанного условия не содержит, однако это не означает, что подобные обмены с ухудшением жилищных условий теперь приветствуются. На основании ч. 1 ст. 70, ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может  запретить вселение граждан, в том  числе в результате обмена, в случае, если после их вселения общая площадь  соответствующего жилого помещения  на одного члена семьи составит менее  учетной нормы (менее 10 кв. м общей  площади для отдельных квартир).

4. Перечень  оснований для отказа в совершении  обмена имеет исчерпывающий характер (ст. 73 ЖК РФ).

Однако  перечисленных в указанной статье мотивов бывает недостаточно. Например, в ходе подготовки документов для  оформления договора обмена порой выясняется, что одно из жилых помещений принимает  участие в обмене в пятый, шестой и т.д. раз за последний, довольно короткий, период времени. В таких  случаях жилое помещение, неоднократно участвующее в обмене и находящееся, как правило, в маленьком населенном пункте одной из областей центральной  части России, значительно хуже второго  помещения, предлагаемого к обмену и находящегося в черте г. Москвы. Причем немосковская квартира перед  тем, как снова выйти на рынок обмена, продается третьим лицам, в связи с чем граждане, ранее обменявшиеся туда из г. Москвы, выбывают из поля зрения жилищных органов, оформляющих последующие обмены с участием данной квартиры.

Представляется, что помимо отказа в совершении обмена на основании упомянутого перечня  должна быть предусмотрена возможность  приостановить оформление обмена в  случае выявления сомнительных обстоятельств  для проведения дополнительной проверки или обращения в правоохранительные органы.

Подобная  мера позволит уменьшить количество различных правонарушений, совершаемых  при обмене жилыми помещениями. В  судебной практике таких случаев  немало. Рассмотрим один из них.

В районном суде ЦАО г. Москвы в 2005 г. был рассмотрен иск прокуратуры об истребовании квартиры из владения; выселении из жилого помещения гражданина (впоследствии оказавшегося добросовестным приобретателем квартиры); возврате квартиры собственнику (городу); признании недействительным обменного ордера, договора передачи (в порядке приватизации), свидетельства  о государственной регистрации  права собственности и договора купли-продажи данной квартиры.

В ходе изучения материалов было установлено, что в  орган, уполномоченный совершать обмен  жилыми помещениями, обратились собственник  однокомнатной квартиры, находящейся  в частной собственности в  Тверской области, и представитель  нанимателя однокомнатной квартиры, находящейся в собственности  г. Москвы и расположенной в г. Москве.

Как выяснилось позднее, собственник представил подложные  документы. В действительности предлагаемой к обмену квартиры не существовало; свидетельство о государственной  регистрации права собственности  на эту квартиру подписано государственным  регистратором, которого на самом деле нет; договор отчуждения (купли-продажи  в рамках обмена) собственности в Тверской области нанимателю в г. Москве был удостоверен нотариусом, который также не значился в соответствующем реестре Управления Министерства юстиции по Тверской области.

Впоследствии  собственник-мошенник приватизировал приобретенную им квартиру в г. Москве и сразу продал ее третьему лицу.

В результате неоднократного рассмотрения данного  дела иск прокуратуры был удовлетворен⁷.

2.2 Отличие  обмена от замены жилых помещений

Необходимость совершенствования законодательства, регламентирующего жилищные отношения, со всей очевидностью ставит задачу поиска правовых форм, способствующих лучшему  удовлетворению потребностей граждан, в том числе в качестве занимаемого  жилья.

Применительно к нанимателям жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фондов такой правовой формой может служить замена жилых  помещений, проводимая в установленных  законодательством случаях органом  местного самоуправления по заявлению  нанимателя⁸.

Термин  «замена» практически не использовался  ранее действовавшим законодательством: глава 28 «Наем жилого помещения» в  ГК РСФСР 1964 г. и соответствующие  главы ГК союзных республик не содержали ни одного упоминания о  возможной замене. Вместе с тем  ст. 316 ГК РСФСР предусматривала, что  в случае образования излишней изолированной  комнаты в квартире, предоставленной  в пользование одной семье, наниматель был вправе либо заселить ее в соответствии с требованиями настоящей статьи, либо требовать переселения его  в отдельную квартиру меньшего размера.

Это положение  впоследствии было закреплено в ст. 32 Основ жилищного законодательства и ст. 75 ЖК РСФСР. Согласно им наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь  сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать  от органов местного самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в  установленном порядке жилого помещения  меньшего размера взамен занимаемого.

При этом закон не ставит рассматриваемое  право в зависимость от характера  занимаемой жилплощади, которая может  быть и отдельной квартирой или  другим изолированным помещением, состоящим  из одной или нескольких комнат.

Довольно  часто замену жилой площади представляют как обмен с органом местного самоуправления либо предприятием, хотя по существу она выступает в качестве иной, особой категории. Так, по мнению П.И. Седугина, предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого помещения на другое жилое помещение  меньшего размера - разновидность обмена жилыми помещениями, главной особенностью которого является то, что одной  из сторон в данном соглашении выступает  местная администрация города, района или предприятие (учреждение, организация), которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение, занимавшееся нанимателем и членами его  семьи, а взамен нанимателю предоставляется  другое жилое помещение меньшего размера⁹.

Неразработанность института замены жилых помещений  в теоретическом плане, нестабильная практика приводили к тому, что  отношение к имевшимся случаям  замены было не всегда позитивно. Так, М.А. Нечецкий писал: «Иногда в практике юридические лица - исполком или  предприятие - предоставляют гражданам  для раздельного проживания две  свободные квартиры в обмен на одно жилое помещение, в котором  эти граждане, являясь нанимателями, в дальнейшем проживать не могут  ввиду неприязненных отношений. Подобное положение иногда возникает, например, между бывшими супругами. Такой «обмен» недопустим потому, что в подобных случаях обмена жилой площади... не возникает. Обмен жилыми помещениями может произойти только в случае, когда объектом его являются жилые помещения, занятые по договору жилищного найма нанимателями, между которыми производится обмен»¹⁰.

Как видно, автор совершенно правильно отметил, что рассматриваемым отношениям присущ иной характер, нежели это имеет  место в обменных сделках, правильно  их квалифицировал, но вместе с тем  не попытался проанализировать их с  особых позиций замены жилых помещений.

1. В отличие  от договора обмена жилыми  помещениями, сторонами которого  являются граждане (наниматели или  члены ЖСК или наниматели и  члены ЖСК одновременно) в договоре  замены с одной стороны участвует  гражданин - наниматель, а с другой - орган местного самоуправления (или организация, если жилое  помещение находится в ведомственном  жилищном фонде).

Из этого  следует, что отношения по замене имеют не чисто гражданско-правовой характер, они содержат в себе административные элементы, поскольку решение о  замене принимается распорядительным путем (при наличии соглашения сторон).

2. Признаком  замены является предоставление  гражданину органом местного  самоуправления или администрацией  предприятия свободного жилого  помещения взамен сданной и  поступающей в их распоряжение  жилой площади. Это помещение  после его сдачи также подчиняется  режиму свободного жилого помещения,  отличному от режима освобождающейся  площади.

3. Заменяемые  жилые помещения должны находиться  в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах.

4. Важная  черта договора замены заключается  в том, что соответствующие  жилые помещения могут относиться  к государственному либо к  муниципальному фонду. И уж  во всяком случае невозможна  замена жилой площади члену  ЖСК, не выплатившему полностью  пай. В то же время обмен  между нанимателями в домах  государственного и муниципального  жилищного фонда и соответствующими  членами ЖСК прямо разрешен  законом. Следует отметить, что  в тех случаях, когда предприятие  не может по каким-либо причинам  заменить жилое помещение своему  работнику, проживающему в доме  этого предприятия, возможно соглашение  с органом местного самоуправления  о переселении этого гражданина  в порядке замены на жилую  площадь, предоставляемую этим  органом при условии, что освобождаемое  жилое помещение будет передано  в его распоряжение.