Сделки с недвижимостью

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, суд в  качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемая жилая площадь  удалена от места работы истицы - больницы скорой помощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больнице скорой помощи (к надзорной  жалобе им приложена соответствующая  справка), а в областной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им как вариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение о переселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие о том, что Ш. - наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире.

При таком положении, принятые по делу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда "При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие  внимания доводы и интересы лиц, проживающих  в жилом помещении"²⁴.

Решением Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 "О беспрепятственном  обмене жилых помещений"²⁵ предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях этих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Данное положение подлежит применению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ как имеющее приоритет над внутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ)²⁶.

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих  в обмене, заключается договор  об обмене соответствующих жилых  помещений (ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями²⁷.

Помимо  согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 Жилищного кодекса необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление  обмена. Такое согласие или отказ  в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда  обмен жилыми помещениями не допускается. Однако в любом случае такой отказ  может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления  такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых  помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими  согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и  письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает  с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма  жилого помещения, предоставляемого в  результате обмена. По мнению Л.Ю. Грудцыной, в качестве указанных юридических  оснований в равной мере приемлемы  как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии²⁸.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма  в течение 10 рабочих дней со дня  обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и  письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного  обмена.

2.3 Соотношение  обмена и мены жилых помещений

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ)²⁹.

При купле-продаже  целью покупателя является получение  товара в собственность, а целью  продавца - получение денег за проданный  товар. Получение денег адекватно  удовлетворяет имущественный интерес  продавца. В тех случаях, когда  продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который  имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать  свой товар за деньги, чтобы потом  на вырученную денежную сумму приобретать  товар для себя. Продавец исключает  из этой цепочки одно звено - деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе  стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение  товара означает, что лицо отчуждает  свое имущество лишь на условиях получения  взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента  не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это  проявляется при обмене индивидуально определенных вещей³⁰.

Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями. Жилое  помещение может использоваться для проживания не только собственника, но и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования  этим помещением.

Собственник, осуществляя свое правомочие распоряжения, может обменять жилое помещение  на другое, не спрашивая согласия этих лиц. Однако существенным условием договора мены в данном случае будет перечень лиц, сохранивших право пользования  жилым помещением с указанием  их прав на пользование этим жилым  помещением при его приобретении другим лицом (п. 1 ст. 558 ГК)³¹. К их числу относятся следующие лица:

1. Члены  семьи прежнего собственника, включая  тех, кто прекратил с ним  семейные отношения, однако сохранил  право пользования жилым помещением. К числу членов семьи прежнего  собственника также относятся  лица, которые не являются его  родственниками, однако совместно  проживали с ним и вели с  ним общее хозяйство.

2. Наниматель  жилого помещения по договору  коммерческого найма и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК).

3. Поднаниматель  жилого помещения в пределах  срока действия договора поднайма (ст. 685 ГК).

4. Лица, которые пользуются жилым помещением  в силу завещательного отказа

5. Получатель  ренты по договору пожизненного  содержания с иждивением, если  в договоре оговорено проживание  его в данном жилом помещении  (п. 1 ст. 602 ГК).

6. Ссудополучатель  по договору безвозмездного пользования  жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Наличие указанной нормы обусловлено  тем обстоятельством, что ранее  в практике было немало случаев, когда  в отношении жилого помещения  совершалась сделка и при этом нового приобретателя не ставили  в известность о существовании  лиц, сохранивших право пользования  отчуждаемым жилым помещением. На момент заключения сделки такие люди отсутствуют по различным причинам (служба в армии, нахождение в местах лишения свободы, заграничная командировка и т.д.). Признание указанного условия  существенным означает, что при его  несоблюдении договор считается  незаключенным³².

Договоры  мены жилыми помещениями нередко  заключаются одновременно тремя  и более участниками. В некоторых  случаях жилое помещение обменивается несколько раз. В практике было зафиксировано  немало случаев, когда обмениваемое жилое помещение было приватизировано  с нарушением законодательства либо сам договор мены был осуществлен  неправомерно³³.

Такие сделки признаются судами недействительными (ничтожными), а последствием признания  их недействительными является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение. При  этом, как отметил Верховный Суд  Российской Федерации, право на применение последствий ничтожной (абсолютно  недействительной) сделки суды считают  абсолютным, не имеющим никаких ограничений  и не зависящим от вины и добросовестности участников³⁴.

В соответствии с указанным толкованием ст. 167 ГК, предусматривающей последствия  признания сделки недействительной, не имеет значения, действовали стороны  добросовестно или злоупотребляли правом. Таким образом приобретатель  жилого помещения может действовать  добросовестно, и на него в соответствии со ст. 302 ГК не должны были бы распространяться нормы о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения). Однако наличие указанного толкования не препятствует удовлетворению иска о последствиях ничтожной сделки. Таким образом двусторонняя реституция будет применяться по всей цепочке сделок, связанных одним лишь общим предметом - жилым помещением.

Следует отметить, что применение закона таким  образом ни в коей мере не способствует устойчивости гражданского оборота  и, очевидно, следовало бы установить ограничение в применении реституции в отношении всех последующих  за первой сделкой. Очевидно, при коллизии положений двух норм (ст. 167 и ст. 302 ГК) законодатель сделал выбор в  пользу ст. 167 ГК исходя из того, что  подавляющее большинство сделок с жилыми помещениями признается ничтожными из-за того, что приватизация жилого помещения, являющегося предметом  сделки, была проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Однако благородная цель защиты прав детей  не должна достигаться за счет нарушения  прав других лиц. Участники цепочки  обмена жилых помещений могут  впоследствии продать это жилое  помещение, и покупатель, потеряв  свое приобретение в результате реституции, не всегда имеет возможность вернуть  назад свои деньги (например, вследствие невозможности найти продавца либо отсутствия у него денег).

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это  не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и  существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который  она обязуется передать, и покупателем  товара, который она обязуется  принять в обмен.

Однако  такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия  договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству³⁵.

Специальное правило, по сравнению как с нормами, регулирующими договор купли-продажи, так и с общими положениями  о гражданско-правовом договоре, предусмотрено  Кодексом применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ). Суть этого правила  состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит  к каждой из сторон одновременно, после  того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Так, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ в своем  Информационном письме от 24 сентября 2002 г. № 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором  мены"³⁶ разъясняет, что при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

Согласно  ст. 570 ГК РФ право собственности  на обмениваемые товары переходит к  сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом  или договором.

При наличии  двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный  порядок возникновения прав собственности  на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное  регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право  собственности у приобретателя  имущества, подлежащего государственной  регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом  своего права на недвижимость оно  вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (п. 11).

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого  договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные  правила, посвященные отдельным  видам договора купли-продажи, учитывающие  специфику продаваемых объектов (например, продажа недвижимости).