Сделки с недвижимостью

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ  ОБМЕНЕ

3.1 Защита  права собственника на жилую  недвижимость в российском законодательстве

Вопросы, возникающие в связи с правовым регулированием положения лишенных владения добросовестных приобретателей жилых помещений, бывших членов семьи  собственников жилых помещений, прав пользователей жилых помещений, перешедших в силу залога к банковским учреждениям, в настоящее время  весьма актуальны. Рынок недвижимости постоянно расширяется, его участниками  являются как граждане, так и юридические  лица. Однако по ряду вопросов законодательное  регулирование сделок с недвижимостью  до сих пор носит неполный либо нечеткий характер³⁷. Зачастую такая нечеткость обусловлена интересами защиты слабой стороны в гражданском обороте - граждан, не являвшихся собственниками жилья и переставших быть членами семьи собственника, либо граждан, получивших кредит в банке под приобретение жилья на условиях ипотеки приобретаемого жилья и не имеющих возможности вернуть его. Недостатки законодательства часто восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций, которые могут противоречить друг другу и действующим нормативным и правовым актам. Кроме того, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

В связи  со всем вышесказанным наиболее актуальными  для граждан и инвесторов являются вопросы закрепления права собственности  на объекты недвижимости, защита этого  права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого  абсолютного права.

Как реакция  на увеличивающуюся частоту проблемных ситуаций на рынке недвижимости в  последние годы стали появляться предложения по внесению изменений  в действующее законодательство, среди которых встречались и  весьма радикальные. При этом единого  подхода к необходимости таких  изменений ни в среде ученых-теоретиков, ни в среде практикующих юристов  не сформировалось.

Материалы экспертного опроса, проведенного среди  ученых-правоведов Всероссийской государственной  налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что  при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного  приобретателя. Почти единодушным  было мнение экспертов о необходимости  внесения конкретных изменений в  действующие нормы с целью  формирования новых подходов в регулировании  и защите прав на жилые и нежилые  помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость.

Таким образом, можно констатировать, что в профессиональной юридической среде, в деловых  кругах, среди населения назрела  необходимость внесения изменений  в законодательство.

В конце 2004 г. законодатель принял серию новых  документов, в той или иной степени  затрагивающих вопросы прав на жилую  недвижимость.

При разрешении спора о праве на недвижимое имущество  всегда возникает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику - добросовестному приобретателю  или бывшему собственнику, права  которого нарушены.

В интересах  оборота недвижимости в большинстве  зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника - добросовестного  приобретателя. При этом реализуются  механизмы финансовой компенсации  бывшему собственнику в том случае, если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в течение определенного времени.

В последние  годы появлялись весьма радикальные  предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого  имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого  имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра  прав (ЕГРП). В таком случае приобретатель  имущества будет защищен от его  виндикации независимо от того, каким  путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. даже если это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности  записей в ЕГРП в России является дискуссионной.

Тем не менее  законодатель, стремясь преодолеть стойкую  тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти  воплотил данные идеи, приняв Федеральный  закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О  внесении изменений в статью 223 части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³⁸. Этот Закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Согласно  Закону п. 2 ст. 223 "Момент возникновения  права собственности у приобретателя  по договору" ГК РФ дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим  добросовестному приобретателю  на праве собственности с момента  государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных  ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник  вправе истребовать такое имущество  от добросовестного приобретателя.

Таким образом, право на виндикационную защиту бывшего  владельца сохранено, но статус собственника добросовестного приобретателя  упрочивается записью в реестре  прав.

Кроме того, гл. V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³⁹ дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник  жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного  приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано  жилое помещение, имеет право  на разовую компенсацию за счет казны  РФ. Размер компенсации не может  превышать 1 млн. руб. Данные положения  применяются в случае, если государственная  регистрация права собственности  добросовестного приобретателя  на жилое помещение была проведена  после 1 января 2005 г. Порядок выплаты  должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.

По-видимому, введением компенсационной меры решить все проблемы не удастся, поскольку  реальная стоимость квартир зачастую выше указанного в Законе предела. В  этой связи целесообразным видится  развитие системы титульного страхования - страхования риска утраты права  собственности на недвижимое имущество.

Причиной  утраты титула собственника, кроме  правопритязаний третьих лиц, могут  также быть ошибочные действия государственных  регистрирующих органов.

Для предотвращения ущерба при утрате права собственности  из-за ошибок регистраторов Федеральным  законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ внесены  изменения в Закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁴⁰. Так, если в ранее действовавшей редакции Закона о регистрации содержались отсылочные формулировки об ответственности: "...в соответствии с законодательством Российской Федерации", - то теперь Закон дополнен положением, по которому вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения государственными органами возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП сведений, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме. Прецедентов такой выплаты в общедоступных источниках не установлено.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ. В его содержании законодатель попытался урегулировать все  актуальные вопросы регулирования  правоотношений в жилищной сфере.

И хотя в  качестве основных начал были сформулированы принципы необходимости обеспечения  органами государственной власти и  органами местного самоуправления условий  для осуществления гражданами прав на жилище, некоторые его положения  ухудшают положения бывших членов семьи  собственника жилого помещения.

Нехарактерным для духа прежнего законодательства стало положение ЖК РФ о том, что  в случае прекращения семейных отношений  с собственником жилого помещения  право пользования данным жилым  помещением за бывшим членом семьи  собственника этого жилого помещения  по общему правилу не сохраняется. Это  положение позволит на практике решить множество затянувшихся конфликтных  ситуаций, когда бывшие супруги вынуждены  проживать совместно. С другой стороны, если один из супругов - собственник  квартиры решает ее продать, то другой супруг, даже если он является инвалидом, лишается прав на эту квартиру. ЖК РФ предусмотрел возможность временного смягчения положения бывшего  члена семьи собственника: если у  него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи - собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Следует отметить, что действие вышеприведенного положения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что  в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели  равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом  или договором (Федеральный закон  от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ⁴¹).

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними. Раньше при отчуждении квартиры родителям, у которых имеются малолетние дети, обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства. Согласно ЖК РФ разрешение на обмен  квартиры необходимо будет получать только тем нанимателям социального  жилья, в семьях которых проживают  несовершеннолетние или недееспособные граждане. Во всех остальных случаях  собственники вправе самостоятельно принять  любое решение⁴².

3.2 Защита  прав граждан при признании  обмена недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания  и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен  такими жилыми помещениями может  рассматриваться в качестве как  оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой  сделки недействительной или б) о  применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает  исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом  недействительным, переселяются в ранее  занимаемые ими жилые помещения.

Так, Б. был  зарегистрирован и проживал в  общежитии по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., 149, где имел койко-место (76).

06.04.05 между  Б. и ТОО "Экотон" был заключен  договор аренды на комнату  размером 15,50 кв. м в квартире 70 дома 15 по ул. Южной в пос. Понтонный.

В. была зарегистрирована и проживала в  комнате размером 13,30 кв. м коммунальной квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в  Колпино на основании ордера, выданного 27.02.92.

09.03.05 В.  выдала П. нотариально удостоверенную  доверенность на обмен комнаты.

11.04.05 комиссией  горжилобмена был разрешен обмен  между В. и Б., согласно которому  Б. должен был поселиться в  комнату, нанимателем которой  являлась В., а В. из указанной  выше комнаты должна была переехать  в комнату, арендатором которой  являлся Б.

13.04.05 Б.  в горжилобмене был получен  ордер.

В. 20.04.05 была снята с регистрационного учета  из квартиры 109 дома 14 по ул. К. Маркса, однако в комнату, полученную в результате обмена, не прописывалась, была зарегистрирована в квартире N 174 дома 60 корп. 2 по ул. Пролетарской в Колпино, принадлежащей ей и  ее родственнице Ч. на праве общей  долевой собственности (л.д. 26).