Сделки с недвижимостью

10.05.05 г.  В. умерла.

Прокурор  Колпинского района 02.10.07 обратился  в суд с иском в защиту интересов  государства о признании обмена, произведенного В. и Б., недействительным. В обоснование заявленного иска указал, что обмен произведен с  нарушением жилищных прав В., так как  в момент совершения обмена В. в силу состояния здоровья не могла понимать значения своих действий и правильно  руководить ими.

Решением  Колпинского федерального суда от 08.06.07 исковые требования прокурора удовлетворены, произведенный обмен признан  недействительным, Б. обязан освободить занимаемую комнату размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 15 корп. 2 по ул. К. Маркса в Колпино (л.д. 133, 134 - 139, 140 - 142).

Определением  судебной коллегии по гражданским делам  Санкт-Петербургского городского суда от 02.09.07 резолютивная часть решения  суда первой инстанции дополнена  и изложена в следующей редакции: "признать недействительным ордер N 353415 от 13.04.05, выданный Б. на право занятия  комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино. Выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса" (л.д. 157 - 159).

Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы  дела, обсудив доводы протеста, находит  его подлежащим удовлетворению по следующим  основаниям.

Разрешая  спор, суд не оставил без внимания положения ст. 75 ЖК РФ, согласно которой  в случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в  ранее занимаемые жилые помещения.

Между тем  судебные инстанции постановили  выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино без указания какого-либо конкретного адреса для вселения⁴³.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями  признан недействительным, обязанность  возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском  праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные  потери, возникшие у лица, и находящиеся  в причинной связи с неправомерным  действием или бездействием другого  лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут  возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье  право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение  его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это  лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право  не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен  жилыми помещениями был признан  недействительным, возлагается обязанность  возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в  связи оформлением необходимых  для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание  обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие  у всех остальных участников обмена⁴⁴.

Однако  для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи  между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает  его. Например, в гражданском праве  причинная связь означает связь  между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора  невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной  связи обязательно должен быть решен  при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении  договорного обязательства или  вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших  в результате противоправного поведения  обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение  получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в  обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может  обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и  т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время  данное положение остается общим  правилом. Обмениваемые жилые помещения  предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает  возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких  случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно  до или после исполнения ее обязанности  передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной  квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у  каждой стороны с момента государственной  регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся  в г. Екатеринбурге, каждый переход  права собственности следует  регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

Н. обратилась в суд с иском к Е. о принудительном обмене жилого помещения, указав, что  с 1996 года она состояла с ответчиком в фактически брачных отношениях и с его согласия была зарегистрирована на его жилплощади.

Ссылаясь  на то, что Е. от добровольного размена  спорной квартиры, и от предлагаемого  варианта обмена, отказался, истица просила  суд произвести принудительный обмен  спорной квартиры и переселить ответчика  в двухкомнатную квартиру, а ее - в комнату.

Решением  Промышленного суда исковые требования Н. удовлетворены.

Президиум Самарского областного суда решение  отменил, указав следующее

Из материалов дела следует, что ответчик являлся  нанимателем изолированной двухкомнатной  квартиры со всеми удобствами. С 1996 года в квартире стала проживать  Н., с которой Е. состоял в фактически брачных отношениях. В 2005 году стороны  семейные отношения прекратили.

Удовлетворяя  требования истицы, суд исходил из того, что предложенное ответчику  жилое помещение представляет собой  изолированную квартиру со всеми  удобствами, соответствующую санитарно-техническим  требованиям.

Однако, квартира, в которую решением суда переселен ответчик, находится в  доме по поводу которого принято решение  о капитальном ремонте с преустрйством, о чем свидетельствует имеющаяся  в материалах дела справка с РЭУ  ОАО "Старт". Судом же указанное  обстоятельство было оставлено без  внимания и надлежащей оценки, балансодержатель здания и бюро обмена судом к участию  в деле привлечены не были.

Между тем, указанные обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку в  силу п. 5 ст. 73 ЖК РФ обмен таких жилых  помещений не допускается.

Заслуживают внимания и доводы ответчика о  том, что при указанном варианте обмена существенно ухудшаются его  жилищные условия.

Доводы  ответчика подтверждаются имеющимися в материалах дела заявлением об обмене жилой площади, однако и это заявление было оставлено судом без внимания и надлежащей оценки.

Кроме того, при вынесении решения суд  исходил из того, что предлагаемая к обмену для проживания истицы комната  принадлежит на праве собственности  Д.

Между тем  из заявления об обмене жилой площади  усматривается, что в данной комнате  кроме Д. проживает Л., которая  судом к участию в деле даже не привлекалась и ее права по отношению  к данной жилой площади выяснены судом не были.

Вселив  Н. в эту комнату и выселив  Д., суд одновременно вопрос о выселении  оттуда Л. не разрешил.

При таких  обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Решение суда отменено, дело направлено на новое  рассмотрение в тот же суд⁴⁵.

Как разновидность  способа защиты прав граждан при  обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает  возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются  заслуживающие внимания доводы и  законные интересы лиц, проживающих  в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые  должны учитываться судом по таким  делам, следует понимать наличие  обстоятельств, препятствующих им в  силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым  в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где  проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для  отказа в удовлетворении иска, поскольку  при распаде семьи, повлекшем  необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой⁴⁶.

Следует отметить, что при  защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности  Жилищного законодательства, но и  гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства  применяются общие положения  гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании  заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязуется  передать принадлежащее ему жилое  помещение другому лицу, которое  в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся  у него во владении и пользовании  также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как  двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен  жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так  и в разных населенных пунктах  на территории РФ. Эта возможность  помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать  семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть  города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать  причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин  реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Установлено,  что отсутствие в действующем  жилищном законодательстве правовых  последствий признания недействительным  решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

2. Обмен  не возможен между нанимателем  жилого помещения и собственником.  В действующем законодательстве  вопрос допустимости сделок, о  которых идет речь, решен четко.  Вместе с тем законодателю  следует вернуться к признанию  такой возможности. Так как  это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной  жилищной политики" наниматель  жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных  фондов имеет право с согласия  собственника жилищного фонда  или уполномоченного собственником  лица (органа) и проживающих совместно  с ним совершеннолетних членов  семьи передать права и обязанности  по договору найма этого помещения  собственнику частного жилищного  фонда взамен приобретения права  собственности на жилой дом  (жилое помещение). Думается, что  данное положение необоснованно  забыто.

3. Договор  обмена в этом случае должен  подлежать государственной регистрации  учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся  бы основанием возникновения  права собственности на жилое  помещение у одной стороны  и прав и обязанностей нанимателя  жилого помещения у другой стороны.

4. И в  заключение несколько слов о  гражданско-правовых способах защиты  права на неприкосновенность  жилища. Право на защиту это,  с одной стороны возможность  применения самим управомоченным  лицом различных способов защиты  своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной  власти или иным правоохранительным  органам для применения к правонарушителю  мер государственно-принудительного  характера. Право каждого лица  защищать свои права всеми  способами, не запрещенными законом,  и право на судебную защиту  гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).