Управление общим имуществом в многоквартирном доме

Санкт-Петербургский  государственный  университет 

Юридический факультет 

Кафедра гражданского права 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа на тему: 

Управление  общим имуществом в многоквартирном  доме 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила студентка

1 потока, 3 курса, 3 группы

Короткая  Инна Сергеевна

Руководитель: Филипенко

 Надежда  Владимировна 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2010

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Известно, что 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома. Структура этих домов такова, что собственникам в повседневной жизни постоянно приходится сталкиваться с решением различных вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением общим имуществом многоквартирного дома. Как следствие этого возникает необходимость организации совместного проживания так, чтобы комфортно было всем. При этом существует ряд проблем, например, таких как: само понятие общего имущества многоквартирного дома, что входит в его состав, как им грамотно управлять, какую организацию для этого выбрать, как каждый собственник материально обязан нести бремя содержания имущества и еще много вопросов подобного рода. На этом фоне, конечно же, существует большая вероятность возникновения конфликта интересов сособственников. Чтобы разрешить такого рода проблемы необходимо детально регламентировать организацию управления общим имуществом в многоквартирных домах.

   Исходя из существующей практики, при рассмотрении которой видны все недостатки, имеющиеся в данной сфере, можно сделать вывод о том, что нужно совершенствовать правовой режим управления общей собственностью в многоквартирных домах. А значит, эти отношения нуждаются не только в достойном регламентировании, но и в научном исследовании, которое придет на помощь в создании наиболее рационального правового регулирования. Это и доказывает практическую значимость данной курсовой работы.

   В связи с этим, поскольку наибольшую важность и практическую значимость имеет регулирование отношений  жильцов - собственников помещений в многоквартирных домах и субъектов, осуществляющих управление общим имуществом в них, представляется важным в первую очередь исследовать гражданско-правовой режим указанной правовой категории. Исходя из того, что отношения собственности - это основополагающие отношения для всего гражданского оборота, представляется целесообразным предпринять попытку исследования модели отношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

   Долевая собственность на общее имущество  многоквартирного дома – разновидность общей долевой собственности, которая в силу специфики ее объекта весьма отличается от традиционной модели общей собственности – а это еще больше усиливает теоретическую значимость исследования отношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

   Целью данного исследования является осуществление  комплексного анализа гражданско-правового  режима управления общим имуществом в многоквартирных домах. Обозначенная цель предполагает решение следующих  задач:

   Во-первых, исследовать понятие общего имущества в многоквартирных домах.

   Во-вторых, изучить понятие правового режима управления общим имуществом в многоквартирных  домах.

   В-третьих, рассмотреть структуру правового  режима управления общим имуществом в многоквартирных домах.

   Таким образом, принимая во внимание все вышеизложенное, следует отметить, что проблематика управления общим имуществом в многоквартирных домах актуальна и требует своего разрешения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие общего  имущества в многоквартирном  доме

   Одним из самых важных, но в тоже время и неопределенных вопросов данной работы, на мой взгляд, является  собственно понятие общего имущества в многоквартирном доме. Положения ст. 289, п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ не позволяют сформулировать единое понятие общего имущества многоквартирного дома, на основании которого можно было бы четко определить принадлежность того или иного объекта к общему имуществу, в том числе и объекта, который прямо не назван законом как общее имущество. Отсюда и возникают трудности на практике с отнесением какого-либо объекта к числу общего имущества.

   Согласно  п.1 ст.36 ЖК РФ в общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Так же в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" содержится перечень элементов, входящих в состав общего имущества. По большому счету в данных нормах достаточно детально перечислены объекты, которые входят в состав общего имущества, однако, на мой взгляд, это не решает повисшей проблематики.

   Исходя  из вышеизложенных статей, можно сформулировать некие признаки общего имущества многоквартирного дома, которые могут стать критерием для отнесения объекта к таковому:

   1. Общее имущество необходимо  для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилых и нежилых помещений дома, предназначенных для самостоятельного использования.

   2. Общее имущество необходимо для использования всех или нескольких помещений в доме и не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;

   3. Общее имущество рассматривается как единый объект, оно не делимо и его части не могут рассматриваться как самостоятельные объекты прав.

   4. Общее имущество расположено в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.

   Таким образом, общее имущество многоквартирного дома определяется как единый неделимый объект гражданских прав. Важно отметить, что наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.

   Однако и этих признаков недостаточно для того, чтобы внести предельную ясность в понимание того, что же именно можно отнести к общему имуществу, а что нет. В связи с чем, я считаю необходимым внести соответствующие изменения в законодательство, которые четко формулировали бы круг объектов входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (например, путем перечисления объектов в исчерпывающем перечне, либо внесения более строгих и конкретных признаков общего имущества).

   В законодательстве для общего имущества в многоквартирном доме установлен режим общей долевой собственности. Общее имущество принадлежит на праве общей собственности всем собственникам помещений, каждый из которых имеет свою долю в праве на это имущество. Анализируя ст. 290 ГК РФ и ст. 37 ЖК РФ можно сделать вывод, что общее имущество это единый, неделимый объект, права на который распределены между несколькими субъектами (только собственниками квартир и нежилых помещений). Это означает, что общее имущество в многоквартирном доме и доля в праве общей собственности на это имущество, является объектом, ограниченным в обороте, который может принадлежать лишь определенному участнику оборота - собственнику помещения в доме. Данное правило, на мой взгляд, отвечает природе общего имущества многоквартирного дома и способствует стабильности и устойчивости многоквартирного дома в целом. Ведь свободный оборот общего имущества многоквартирного дома может причинить неизмеримый ущерб, как жилым помещениям, так и в целом многоквартирному дому, вследствие чего общее имущество утратит свое обслуживающее назначение. Однако, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и судебная практика идет по пути того, что все-таки некоторые объекты общего имущества многоквартирного дома могут стать предметом гражданско-правовых сделок, что тоже вызывает ряд проблем. Следует отметить и то, что арбитражные суды и суды общей юрисдикции противоположны в своих позициях: арбитражные допускают даже отчуждение объектов общего имущества при определенных условиях, а суды общей юрисдикции придерживаются традиционной точки зрения.¹

   По  мнению Витрянского В.В. не все имущество обслуживающего характера может выступать предметом сделок - оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения. Так, очевидно, что недопустима передача в пользование лифтов, лифтовых шахт, водопровода, технических этажей и т.п.² Я полностью разделяю эту точку зрения, т.к. общее имущество имеет строго целевое назначение и функционально предназначено исключительно для обслуживания многоквартирного дома, в первую очередь его жилых и нежилых помещений.

   Что же касается таких объектов как чердаки, подвалы, мансарды, то при сдаче их в аренду возникают споры по поводу регистрации этих сделок, поскольку данное имущество не является самостоятельным объектом гражданского права. Сдача в аренду или передача в безвозмездное пользование такого имущества может повлечь признание сделки недействительной, как противоречащей требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), либо привести к отказу в применении к сделке положений о соответствующем договоре на основании того, что эти помещения являются лишь конструктивным элементом дома, а не отдельным объектом.

   Еще одним ограничением является правило  о том, что доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав, то есть собственник не может отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно от права собственности на данное помещение. И это вполне разумно, ведь в противном случае это привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом.

   Согласно п.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, бремя содержания своего и общего имущества лежит на собственниках всех помещений.

   Изложенное  позволяет сделать ряд выводов, касающихся правового регулирования режима общего имущества многоквартирного дома. Прежде всего это то, что по-прежнему не решены многие проблемы, которым следовало бы уделить более тщательное внимание. Кроме того, появились и новые вопросы, нуждающиеся в регламентации. В частности, это разграничение режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома. В целом, на мой взгляд, вопрос о правовой природе общего имущества многоквартирного дома должен быть решен путем реформирования действующего законодательства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Способы управления общим  имуществом многоквартирного дома и права на это имущество