Управление общим имуществом в многоквартирном доме

     В целях нормального функционирования товарищество собственников жилья должно иметь в собственности обособленное имущество, а так же осуществлять иные имущественные и неимущественные права и нести обязанности. На основании п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. П. 6 ст. 135 ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (но оно не отвечает по обязательствам членов товарищества, так же как и члены товарищества не отвечают по обязательствам ТСЖ). Наличие имущества ТСЖ необходимо для осуществления основной деятельности товарищества и удовлетворения требований кредиторов. При этом необходимо четко разграничивать право собственности самого товарищества на принадлежащее ему имущество и право собственности членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее им на праве общей долевой собственности.  ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может быть собственником общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений  в данном доме на праве общей долевой собственности. Само товарищество собственников жилья может лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме на основании подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ передавать общее имущество в пользование иным лицам.

   ТСЖ как некоммерческая организация (п. 2 ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) может иметь в собственности или оперативном управлении на основании п. 1 ст. 25 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" здания, сооружения, жилищный фонд, оборудование, инвентарь, денежные средства в рублях и иностранной валюте, ценные бумаги и иное имущество. На основании п. 2 ст. 24 этого же закона некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Например, сдавать в аренду помещения и иные объекты общей собственности с согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Важно то, что ТСЖ не может распределять полученные от предпринимательской деятельности доходы между членами товарищества, а должно направлять эти доходы на содержание общего имущества многоквартирного дома и на повышение эффективности деятельности самого товарищества либо направлять эти средства или часть их в специальные фонды, создаваемые по решению общего собрания членов товарищества. При этом  необходимо различать доходы, полученные от деятельности ТСЖ, в том числе по использованию имущества, принадлежащего товариществу, и доходы, полученные от использования общего имущества, принадлежащего членам товарищества и иным собственникам помещений, не являющихся членами товарищества, как собственникам помещений в многоквартирном доме. Во втором случае полученные доходы могут быть распределены между всеми собственниками помещений в данном доме, в том числе и не являющимися членами ТСЖ.

     В соответствии с п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ имеет право заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и иные договоры в интересах членов товарищества, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (ст. 138 ЖК РФ).

   Согласно  п.2 ст.137 ЖК РФ ТСЖ в отношении  общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме может осуществлять следующие права: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;  в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;  заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. Как видно, достаточно широкий круг полномочий, который в целом, по моему мнению, соответствует предназначению ТСЖ и направлен на достойное управление имуществом в многоквартирном доме.

   Весьма  проблемным вопросом является распоряжение общим имуществом многоквартирного дома. Зачастую трудности появляются из-за противоречий между статьями ЖК РФ и отдельными положениями ГК РФ. Я разделяю в этом вопросе точку зрения А.М. Эрделевского, которая содержится в его работе "О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса". Его позиция представляется мне логично построенной и достаточно хорошо аргументированной. И действительно, нормы ЖК РФ, касающиеся права товарищества на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, позволяют сделать вывод о том, что не всегда на эти отношения распространяются требования Жилищного кодекса. При решении различных вопросов по поводу хозяйственной деятельности ТСЖ необходимо сопоставлять нормы ЖК РФ, регулирующие деятельность ТСЖ, и нормативно-правовые нормы, содержащиеся в ГК РФ.

   Так, например, приведенный выше п. 2 ст. 137 ЖК РФ закрепляет право ТСЖ на предоставление в пользование или ограниченное пользование части имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания ТСЖ. Собрание же, в свою очередь, согласно п. 4 ст. 146 ЖК РФ, должно принимать решение квалифицированным (не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества) числом голосов. Однако, как указал в своей работе А.М. Эрделевский, в ст. 4 ЖК законодатель четко определил отношения, которые регулирует жилищное законодательство РФ. Отношений по поводу распоряжения общим имуществом собственников помещений в названной статье нет, а значит, такие отношения подлежат регулированию ГК РФ, который позволяет распоряжаться общим имуществом только по соглашению всех собственников. Эта норма закреплена в ст. 246 ГК РФ и лишает собственников права распорядиться общим имуществом пусть даже и квалифицированным большинством голосов. Получается, что выход у собственников один – принимать решение на общем собрании собственников единогласно.⁷ Мне кажется, такая трактовка приведет к более разумному и обдуманному подходу в отношении распоряжения общим имуществом, что в свою очередь, обеспечит его целостность.

     Что же касается отношений между ТСЖ  и собственниками, то ЖК РФ предусматриваются две формы таких отношений: отношения членства и договорные отношения.

     Согласно  п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников  жилья вносят обязательные платежи  и/или взносы, связанные с оплатой  расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

     Если  же лица не являются членами ТСЖ, то они в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.

   Все указанные выше права и обязанности  товарищества собственников жилья, членов ТСЖ, а также порядок использования  таких прав должны найти отражение в уставе товарищества как документе, являющемся учредительным документом товарищества и носящем обязательный характер для всех его членов.

   С учетом вышеизложенного следует  признать, что нынешнее состояние  законодательного регулирования ТСЖ  не в полной мере отвечает задачам формирования активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах. Однако при наличии желания законодателя и прежде всего самих собственников и финансовых возможностей существует большая перспектива довести эту форму управления общим имуществом в многоквартирном доме до некоего идеала. Мне, например, кажется, что именно эта форма наиболее оптимальна и учитывающая интересы собственников и реалии сегодняшнего времени.

     Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Такой способ управления может сочетаться и с другими. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Но в данном случае управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом, то есть выступает в этом случае как подрядчик.

     Общее собрание собственников помещений  для применения указанного способа  управления многоквартирным домом  должно принять несколько видов  решений:

     1) избрание способа управления  управляющей организацией;

     2) избрание конкретной управляющей  организации (причем согласно  п. 9 ст. 161 ЖК РФ только одной);

     3) определить условия договора  управления с этой управляющей  организацией (основные указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ), а именно условия о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом (предмет договора).

     Решения принимаются большинством голосов  от общего числа голосов принимающих  участие в данном собрании собственников  помещений и обязательны для  всех, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

     По  договору управления (п. 2 ст. 162 ЖК РФ) многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой (собственников  помещений в многоквартирном  доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Заключая такой договор, собственники хотят избавить себя от тяготы бремени непосредственного управления домом и содержания общего имущества. Им проще передать данные полномочия организации, которая занимается такой деятельностью профессионально, и осуществлять плату за услуги по содержанию общего имущества в нормальном состоянии.

     Между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания собственников (п. 1 и п. 4 ст. 162 ЖК РФ) на срок не менее одного года и не более пяти лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Он может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ), например, за неоплату вознаграждения управляющей организации, систематические задержки в предоставлении услуг и т.д.

   В литературе нет единства мнений по поводу того, какой именно договор  заключают собственники с управляющей организацией. Одни считают, что это смешанный договор с элементами договоров возмездного оказания услуг, подряда и агентского договора. Другие полагают, что это договор доверительного управления имуществом. Мне близка вторая точка зрения, поскольку я вижу много сходства в этих договорах. Так, например, согласно ст.1012 ГК РФ 1. по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Данное определение практически полностью соответствует понятию договора с управляющей организацией.

    Соответственно  получается, что организации предоставляется  достаточно широкий круг полномочий на передаваемое в управление имущество. В связи с чем, необходимо обособить это передаваемое имущество от  другого имущества собственников и имущества управляющей организации. Это позволит избежать злоупотреблений со стороны управляющей организации, хотя, на мой взгляд, и не в полной мере.  И поэтому в данных условиях правило о том, что имущество, переданное на основании договора управления многоквартирным домом, подлежит учету на отдельном балансе управляющей организации, а поступающие денежные средства (платежи, взносы и иные доходы) учитываются на отдельных банковских счетах, просто необходимо.

    Подобно правилам о ТСЖ управляющая организация также может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме. Такая передача полномочий по распоряжению общим имуществом, естественно, не является безусловной и собственники, конечно, принимают в этом большое участие. Таким образом, общее имущество ни в коем случае не передается организации полностью, отделяясь от имущества собственников помещений в данном доме.⁸ Данное правило так же призвано защитить собственников от произвола управляющей организации, однако она, по сути, является обслуживающей организацией, заинтересованной в получении максимально возможной прибыли, а не в защите прав потребителей. И вполне естественно, что деятельность посредника в конечном итоге приведет к подорожанию услуг для непосредственных потребителей. Выходит, что собственники не  совсем в состоянии оценить затратную часть деятельности управляющей организации (в том числе по стоимости коммунальных услуг и ремонта, например), что опять-таки связано с увеличением расходов по оплате услуг гражданами.

   Если  собственники помещений в многоквартирном  доме не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный  способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам такого открытого конкурса.