Управление общим имуществом в многоквартирном доме

   Жилищный  кодекс РФ, как и иные нормативные  правовые акты, не содержит определения  управления многоквартирным домом. Но, на мой взгляд, наиболее удачным является определение, согласно которому «содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и/или реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома».³ Данное определение наиболее полно и ясно определяет цели и задачи института управления общим имуществом. На основании п.1 ст. 161 ЖК РФ можно выделить ряд задач, которые вызывают необходимость выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления эти домом, например, такие как – создание благоприятных условий проживания граждан в этом доме; надлежащее содержание общего имущества; решение вопросов пользования указанным имуществом; решение вопросов пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом и примыкающие к нему помещения и иные объекты, входящие в состав многоквартирного дома; предоставление гражданам, проживающим в данном доме, качественных коммунальных услуг.⁴ И действительно, для того, чтобы эффективно решить все перечисленные задачи собственникам нужно выбрать одну из форм управления, которая в наибольшей степени будет отвечать их интересам.

     Как я уже отмечала, собственники помещений в многоквартирном доме (жилых и нежилых) являются субъектами права общей долевой собственности на общее имущество в этом доме. Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется посредством проведения общего собрания собственников помещений, обязательно проводимого раз в год (п. 1 ст. 45 ЖК РФ) или по инициативе любого из собственников (ст. 45 ЖК РФ). Оно является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и "решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности" на общее имущество многоквартирного дома⁵. На нем и выбирается способ управления общим имуществом в многоквартирном доме, который может быть изменен в любое время на основании его же решения (обязательного для всех (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ)). Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих его собственнику на праве частной собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

     ЖК  РФ (ст. 161) предусматривает 3 способа  управления, из которых собственники обязаны выбрать один: 1) непосредственное управление собственниками помещений, 2) управление товариществом собственников  жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 3) управление управляющей организацией.

   Как показывает практика, сделать выбор жителям крайне сложно во многом из-за того, что все указанные способы имеют определенные преимущества и недостатки. В связи с этим будет необходимо более подробно рассмотреть каждый из представленных законодателем способов управления многоквартирным домом и применительно к ним осветить вопросы, связанные с общим имуществом собственников данного дома. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2.1 Управление общим имуществом многоквартирного дома непосредственно собственниками

   Непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме как один из способов управления таким домом  предусмотрен подп.1 п.2 ст.161 ЖК РФ. Этот способ является наиболее удобным для домов с небольшим количеством квартир, так как собственникам помещений самим придется решать различного рода вопросы (эксплуатации, текущего и капитального ремонта общего имущества данного дома). У непосредственного управления общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме есть немало преимуществ, но и недостатки тоже присутствуют. Возникает ряд проблем, например, с содержанием общего имущества многоквартирного дома; с проведением общего собрания собственников многоквартирного дома, как только их число превышает определенный предел, хотя и ЖК РФ не содержит количественных ограничений численности собственников многоквартирного дома для избрания непосредственного управления.

     Собственники  при непосредственном управлении подписывают два вида договоров: при этом эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно (п. 2 ст. 164 ЖК РФ). Стороной договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников (доля которых составляет более 50% процентов) должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг⁶. Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо: 1. один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников); 2. иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

    Следует отметить, что ЖК РФ содержит нормы о заключении договоров и представительстве собственников перед третьими лицами при осуществлении управления многоквартирным домом, которые отличаются от норм ГК РФ. В связи с чем, появляется вопрос – могут ли все или несколько собственников без проведения общего собрания и уполномочивания одного из собственников или третьего лица на подписание договора подписать договор, связанный с ремонтом и содержанием общего имущества? Согласно п. 3 ст. 164 от имени собственников вправе действовать иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Получается, что связанный с управлением многоквартирным домом, может быть подписан каждым из собственников (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 420 ГК РФ); некоторые из собственников или все они могут быть представлены одним или несколькими лицами, действующими на основании доверенности от каждого такого собственника (п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ). И в этом случае отсутствие решения общего собрания о заключении договора, предусмотренного п. 1 ст. 164 ЖК РФ, не делает такой договор незаключенным или недействительным, так как все собственники (неважно лично или через представителя) подписали договор. Тем самым они выразили свое согласие на заключение договора, а по сути общее собрание для этого и собирается (для согласования воль собственников). На основании этого можно сделать вывод о том, что нормы ЖК РФ о порядке заключения договоров по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом нужно рассматривать как специальные по отношению к нормам ГК РФ о представительстве.

   При непосредственном управлении ЖК РФ предусматривает лишь один способ взаимодействия собственников по управлению многоквартирным домом - общее собрание собственников, которое принимает решения по отдельным конкретным вопросам. Однако, существует объективная потребность системно и на продолжительный срок определить перечень и характер мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества. К примеру, в соответствии с п. 8 ст.155 ЖК РФ собственники помещений должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а в соответствии с п.7 ст.156 и ст.164 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, складывается из платежей в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений в таком доме, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Таким образом, получается, что собственники вольны сами определять размер платы (над ними нет контролирующего обязывающего органа), что может привести к недостаточному финансированию содержания общего имущества. Вследствие чего возникает риск ненадлежащего содержания и, может быть, даже утраты общего имущества в случае недобросовестности, например, соседей. На мой взгляд, чтобы не доводить ситуацию до такого трагического завершения необходимо предусмотреть, что в подобных случаях заключение договора управления многоквартирным домом должно быть обязательным для собственников (ст. 445 ГК РФ), а механизм его заключения должен быть аналогичен механизму, предусмотренному п. 4 - 6 ст. 161 ЖК РФ, то есть орган местного самоуправления по результатам конкурса назначит управляющую организацию.

     Отмеченные  сложности в реализации непосредственного  способа управления многоквартирным  домом, видимо, делают такой способ управления не очень привлекательным и для самих собственников, и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Этот способ управления многоквартирным домом предполагает наличие институционального субъекта (юридического лица), осуществляющего управление. При управлении многоквартирным домом ЖК или ТСЖ эти юридические лица предназначены для обеспечения общих интересов собственников помещений.

   Жилищным  или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан  и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а  также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Т.к. первоочередной целью их создания  является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то (в их же интересах) и создаются кооперативы до приобретения жилья. И уже потом проводится прием в члены кооператива иных лиц (ст. 111 ЖК РФ). Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемому на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ), также принимается устав. Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).  Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица (в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»), проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ).

     Жилищный  кооператив как сторона договоров  несет ответственность перед  контрагентами за своевременную  оплату выполненных работ (услуг) и  поставленных ресурсов. Члены же жилищного  кооператива обязаны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома, которые очень важны особенно после ввода дома в эксплуатацию. Весьма разумно было бы включить в устав жилищного кооператива положение о выплате таких взносов, так как оно  будет соответствовать цели управления многоквартирным домом и являться обоснованным, поскольку после того, как паевой взнос выплатит хотя бы один член ЖК, отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома будут регулироваться ст. 39 ЖК РФ.

     Сохранение  кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным после того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, т.к. достигнута его основная цель - удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях. В дальнейшем же нужно просто организованно управлять многоквартирным домом. А это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об изменении способа управления домом (например, согласно ст. 122 ЖК РФ в товарищество собственников жилья по решению общего собрания).

   ЖК  РФ в ст. 135 определил ТСЖ как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

     Как и другие способы управления ТСЖ  обеспечивает организованное осуществление  правомочий собственников помещений  по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, что в свою очередь позволяет содержать, сохранять и приумножать общее имущество в многоквартирном доме.

   Главным отличием ЖК и ТСЖ является то, что, строго говоря, лишь ТСЖ создается  исключительно с целью управления общим имуществом, деятельность же по управлению многоквартирным домом, осуществляемая в рамках ЖК, носит вторичный характер и осуществляется постольку, поскольку помещения в доме еще не перешли в собственности членов ЖК. А что касается ТСЖ, то оно правомочно решать вопросы управления общим имуществом, так как является объединением самих собственников. Учитывая вышеизложенное, наибольший интерес представляет исследование именно ТСЖ как специального юридического лица, призванного выражать интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     На  общем собрании собственников помещений  принимается и решение о создании ТСЖ. Такое решение считается  принятым, если за него проголосовали  собственники помещений, обладающих более 50% голосов от общего числа, имеющихся  в этом доме (ст. 136 ЖК РФ). «Никто не может быть принужден к участию в каком-либо объединении» (п. 2 ст. 30 Конституции РФ), поэтому собственник помещения, нежелающий быть участником ТСЖ, им являться не будет, но он все равно будет обязан нести расходы по содержанию общего имущества.