Земельные участки как объекты сделок с недвижимым имуществом

Содержание

Введение 3

1. Понятие оборота земельных участков 5
2. Законодательство о сделках с землей 9
3. Земельный участок как объект сделок 14

Заключение 23

Список  использованной литературы 25

 

Введение

 

Состояние экономики  нашего государства находится в  прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных,                    так и в иных целях.

При этом вовлечение земельных  участков в оборот выполняет                       не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей 
владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), 
но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем 
залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами 
(например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное 
управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского                 района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно               в гражданском законодательстве. Однако земля – особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ¹ (далее – ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект,² но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

При написании курсовой работы мы обратили внимание, что                             в учебниках и других изданиях цивилистического характера акцент обычно смещен на общие гражданско-правовые вопросы заключения и исполнения сделок (договоров), специальные вопросы правового регулирования данных отношений в случаях, когда объектом сделки является земельный участок, анализируются достаточно скромно.

Цель курсовой работы состоит  в общей характеристике земельных участков как объектов сделок с недвижимым имуществом.

Основные задачи курсовой работы:

1. определить понятие оборота земельных участков;

2)  изучить законодательство о сделках с землей;

3. охарактеризовать земельный участок как объект сделок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие оборота земельных  участков

 

Вопрос о  сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как «оборот», «гражданский оборот», «экономический оборот». Они  применяются и широко используются                          в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах³ и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации⁴ (далее – ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается «...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)».⁵

В Энциклопедическом  юридическом словаре термин «гражданский оборот» понимается как «гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права. В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов».⁶

В экономической  литературе под «оборотом» обычно понимается совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника,⁷ а также аналогичные процессы цикличного характера.

Не сложилось  однозначного понимания гражданского оборота и                          в юридической литературе. Е.А.Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории «рынок».⁸ Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова («рынок» и «оборот»). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка.⁹ Например, Комплексная программа развития инфраструктуры товарных рынков в РФ¹⁰ выделяет понятие «товарный рынок», определяемый как система субъектов экономики и их отношений.¹¹ В таком понимании оборот – это действия, совершаемые участниками рынка.

Вряд ли правильно  сводить этот термин и к обязательствам                         по переходу права собственности на имущество,¹² поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения.

В литературе встречаются и другие трактовки  оборота. Но, как отметил В.А.Тархов, «эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право».¹³ В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию «оборот»:

1) весь рынок с его структурой и инфраструктурой;

2) совокупность производственных отношений товарообменного 
характера;

3) лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона стоимости;

4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире – и иные юридические факты).

Первые три  позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы,                                   то целесообразно внести некоторые уточнения.

Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129              ГК РФ  следует, что  «оборотоспособность»  есть  свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421               ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями – действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

Поскольку указанные  действия есть, прежде всего, сделки (ст. 153                   ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи,                   по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать,                что отношения есть лишь результат сделок.

Выражение «оборот  земельных участков» в специальной  литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А.Сыродоев, «в связи с переходом                к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия «рынок земли» и «оборот земли».¹⁴ Г.А.Волков, А.К.Голиченков, О.М.Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок                   с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру.¹⁵ Э.А.Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом.¹⁶

По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли можно  определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом – частный (рыночный)».¹⁷

Нельзя смешивать юридические и экономические понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота)                           в состав элементов рынка земли входят также: а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая); б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими                      в результате сделок; в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции; г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Законодательство  о сделках с землей

 

Правила о сделках (договорах) закреплены преимущественно  нормами Гражданского кодекса. Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1-7 ГК РФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданских прав и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8-16 ГК РФ), нормы об объектах гражданских прав (ст. 128-141 ГК РФ), правила о собственно сделках (ст. 153-165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166-181 ГК РФ).¹⁸ Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ.

Некоторые вопросы  сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов,¹⁹ указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ                                (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования  отношений, возникающих из сделок, следует  признать также общепризнанные принципы и нормы международного права  и международные договоры Российской Федерации, которые являются                  в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст. 7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают  определенного поведения, стороны  могут руководствоваться в своей  деятельности  обычаями делового  оборота (ст.   5  ГК  РФ).  Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).²⁰

Этой проблематике в цивилистической  литературе посвящено довольно много  исследований, что позволяет акцентировать  внимание на вопросах собственно земельного законодательства, а также его  соотношения                             с гражданским законодательством.

Базисные условия для  оборота земельных участков создала  Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признаны недвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации, являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащий основные правила о гражданско-правовых сделках. Однако, как уже отмечалось, оборот земли был поставлен ГК РФ в зависимость от того,                  в какой мере он допускается законодательством о земле.

В этот период бурно развивается  и законодательство субъектов РФ                   о земле. Многие из них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появилась соответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершения сделок                    с землей.

Большое значение для правового регулирования  земельных отношений имело принятие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. был введен в действие ФЗ № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г.,²¹ а затем и Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.²²

Наряду с другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений,²³ эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления и развития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжает развиваться.²⁴

Одним из центральных вопросов является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила                 о всяких сделках (гл. 9 ГК РФ) и договорах (разд. III ГК РФ).

Важно также  учитывать, что всякое землепользование независимо                      от характера отношений и вида сделок, используемых для оборота земельных участков, представляет собой достаточно сложный комплекс связей, действий и их последствий (результатов), не сводимый только и исключительно                          к соответствующему договору (сделке). Так, с получением земельного участка в аренду у его пользователя сразу же появляются новые социальные отношения с соседями, возникает новый экономический формат хозяйствования (например, требуется постоянно учитывать необходимость арендных платежей). Арендатор оказывается правомочным и обязанным в отношениях административных с органами местного самоуправления, органами                           по землеустройству и природоохранными организациями.