Земельные участки как объекты сделок с недвижимым имуществом

Гражданское законодательство регулирует оборот земли постольку, поскольку оно регулирует оборот всех других объектов. Земля выступает                     в качестве объекта вещного права и определяет общие положения обязательственного права, которые касаются любых объектов гражданских прав. За этими пределами земельные отношения регулируются нормами права, которые учитывают ее специфику как природного объекта.

Вряд ли обоснованно включать в структуру земельного права  нормы, регулирующие отношения, которые по своей природе естественным образом связаны с понятиями стоимости, эквивалентности, возмездности, основаны                на частном интересе.

Нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая  сформировалась и апробирована в  гражданском праве, следует использовать,                 а не отвергать разработки цивилистов в области правоотношений собственности, в том числе собственности на землю, и т.п.

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право                               в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции».²⁵ Такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Для правильного  применения законодательства, регулирующего  оборот земельных участков, следует также учитывать существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений,²⁶ актов высших судебных органов.

В числе последних таких  актов по времени следует выделить Постановление Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Особое место в этой системе актов занимают постановления  и определения Конституционного Суда РФ.²⁷

3. Земельный участок  как объект сделок

Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (например, это следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (см. прежде всего гл. 17                 ГК РФ). Как видим, и здесь нет единства терминологии.

Понятие земельного участка  дано в ст. 6 ЗК РФ – земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены                            в установленном порядке.

Но это не единственное определение земельного участка. Определение  земельного участка содержится также  в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», где ключевым термином является «часть поверхности».                   В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля                за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160,²⁸ дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые                             в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В ст. 1 ЗК РФ земля также  определяется в разных значениях (как  «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и т.д.).

В связи с этим в юридической  литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной  техники ЗК РФ, что проявляется  и                    в терминологических неясностях и неточностях.

Так, Н.А.Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон».²⁹ В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные                     в ст. 1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности.

Видимо, эта  критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок  при безусловной органичной связи  представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «земля», и «земельный участок». Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.

По мнению А.П.Анисимова и А.Е.Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие «земля», отмечают авторы, является понятием «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию                          по целевому назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений».³⁰

Однако совершенно ясно, что следует различать землю  как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом,³¹ как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.³²

Если обобщить имеющиеся законодательные и  доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.

1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. 
Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую 
в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не 
отражает сущности данного участка.

2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным 
явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если 
же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей 
естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий                                   по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, 
определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок». Например,                          в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, 
в магазинах – для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как 
объекте гражданского оборота в значении ст. 261 ГК РФ или ст. 6 ЗК РФ.

Указание на связь всякого земельного участка  с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом.

Этим  же объясняется и существование  специальных правил земельного законодательства, «сопровождающих» гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.

3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но                в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях – нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.

Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя.³³ Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли                       в целом. Однако понятие «качество» для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей – в отсутствии подземных вод и надежности грунта и т.п.). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.

На земельном  участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.

4. Земля – всегда физически сложный, структурированный объект 
действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, 
даже в ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный 
(почвенный) слой», «замкнутые водоемы», «лес и растения» (п. 2 ст. 261                ГК РФ), «воздушное пространство» (п. 3 ст. 261 ГК РФ). На земле могут быть 
расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также 
иные объекты (например, предприятия).

При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья  и т.п.).

Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.

В последнее время высказываются  соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы  и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и т.д.³⁴ Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (т.е. земельный участок под водой), а сам водоем.

Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст. 135 ГК РФ («Главная вещь и принадлежность»). Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и т.д.

Что же касается зданий и  сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным.

По мнению И.А.Иконицкой, особенности земли как объекта  требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности.³⁵

Однако в литературе также  отмечается, что правило о первичности  участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и  к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.».³⁶

Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.

5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и 
горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные 
масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его 
физическое понимание, а те пределы пространства, на которое 
распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком 
смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного 
участка, определенные в ст. 261 ГК РФ.

Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство                       над участком не находится на праве собственности соответствующего лица,                        не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п. 3 ст. 261               ГК РФ).

6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект 
правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. 
Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками,                но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления 
индивидуально-определенных признаков.

Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного                 в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона                     от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».³⁷ Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки.

Данные для кадастра формируются  на основе специальных мероприятий землеустройства³⁸ и межевания как комплекса «работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади», т.е. мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона                «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ, не содержит ясного ответа          на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель.