Земельные участки как объекты сделок с недвижимым имуществом

Следует учитывать, что стать объектом оборота может  и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.³⁹ Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст. 37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.

Необходимость идентификации  объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта (п. 1 ст. 432                 ГК РФ).

В числе средств идентификации  специально следует выделить местонахождение  участка.⁴⁰

7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии                 с ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом 
делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая                      из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его 
использование может осуществляться без перевода в состав земель иной 
категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными 
законами.

Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка.                   В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка.⁴¹                     В п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет не только о технической возможности разделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории,⁴² применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не может быть разделен.⁴³

8. Земельный участок является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК 
РФ). По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка»,⁴⁴ до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.

Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Основным нормативным  актом в этой сфере является уже  указанный               ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок    с ним», а также Правила ведения единого государственного реестра прав                  на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. В приложениях                                    к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.

Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого  участка и в совокупности придают  ему не только уникальность, но и  возможность оборота.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Оборот земли  можно определить как переход земельного участка                     от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь              в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом –частный (рыночный).

В оценке соотношения  норм земельного и гражданского права  важно признать, что гражданское  право и земельное право в  регулировании земельных отношений  имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее – земельные участки) сохраняет и иное свое значение (как основа жизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды и пр.). Эту специфику земли призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство, нормы которого содержат правила и опираются на подходы, часто                          не совпадающие с обычным гражданско-правовым регулированием.

Права на земельные участки, в том числе предусмотренные ст. 20-24,              40-43 ЗК РФ, следует отличать от обязательственных прав по поводу земельных участков, последние есть субъективные права на действия других лиц (противоположной стороны договора). Земельное же законодательство преимущественно направлено на установление и регулирование прав                        не обязательственного, а вещного характера, т.е. правовых возможностей                  по непосредственному воздействию субъекта права на объект правоотношений (земельный участок). Именно поэтому есть смысл рассмотреть некоторые сложные вопросы возникновения прав на землю в их соотношении                             с обязательственными правами, в связи с заключенной или заключаемой сделкой.

Права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельные участки всегда являются недвижимым имуществом. В связи                   с этим необходимо учесть правило п. 3 ст. 433 ГК РФ – «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

 

I. Нормативные правовые акты:

1. Конвенция ООН о борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ (Вена, 20 декабря 1988 г.) // Международная защита прав и свобод человека. - М., 1990.

2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием     12 декабря 1993 г. Официальный текст Конституции РФ с внесенными в нее поправками от 30 декабря 2008 г. опубликован в изданиях: Российская газета. - № 7. - 2009. - 21 янв.; Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445; Парламентская газета. - № 4. - 2009. - 23-29 янв.

3. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. от 21 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2011. - № 19. -Ст. 2283.

4. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. от 29 декабря 2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2010. - № 21. - Ст. 228.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ              (с изменениями от 21 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»               (с изм. от 18 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2011. - № 50. - Ст. 5279.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изменениями от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

9. Федеральный закон от 13 декабря 1994 г. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (с изменениями от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2011. - № 35. - Ст. 3607.

10. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»             (в ред. от 18 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -2011. - № 48. - Ст. 4943.

11. Постановление Правительства РФ от 15 июня 1998 г. № 593                                   «О Комплексной программе развития инфраструктуры товарных рынков Российской Федерации « [электронный тескт] // СПС «Гарант», 2011.

12. Приказ Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. № 160 «Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» // Российские вести. - 1994. - 6 июля.

 

II. Судебная практика:

1. Определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2003 г. № 387-0                  «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной Ольги Павловны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2003. - ноябрь.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ                 от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных                с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав                  на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2001. - № 4.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ                   от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2001. - № 5.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ                 от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 1.

 

III. Специальная литература:

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. - 2009. - № 1.

2. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. Изд. 2-ое. -              М., 2006.

3. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. - СПб., 2001.

4. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2009. - № 6.

5. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. - 2010. - № 2.

6. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2006. - № 5.

7. Голубков А.Ю. Правовое регулирование рынка ценных бумаг // Государство и право. - 2007. - № 3.

8. Илюшина М.Н., Челышев М.Ю. Коммерческое право. - Казань, 2001.

9. Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. - М., 2006.

10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.             С.А.Боголюбова, Е.Л.Мининой. -М.: Зерцало, 2010.

11. Крылатых   Э.А.   Становление   и   развитие   системы   регулирования земельных отношений // Проблемы прогнозирования. - 2008. - № 1.

12. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России: Дис. ... докт. юрид. наук. Ростов н/Д., 2002.

13. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. - 2009. - № 9.

14. Скворцов   О.Ю.   Понятие   недвижимости   в   гражданском   праве   // Правоведение. - 2008. - № 4.

15. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. - Уфа, 2008.

16. Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. - М., 2003.

17. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. - М., 1994.

18. Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа // Государство и право. - 2005. - № 2.

¹ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 21 июля                 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

² Поступления от земли как отдельного источника доходов составляют около 35% национального дохода развитых стран, см.: Зарубежные ученые о проблемах земельных отношений в России // Государство и право. - 2010. - № 3.- С. 116-119.

³ Конвенция ООН о борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ 
(Вена, 20 декабря 1988 г.) // Международная защита прав и свобод человека. - М., 1990.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г.                        № 51-ФЗ (с изменениями от 19 июля 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -                        1994. - № 32. - Ст. 3301.

⁵ Ожегов СИ. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - М., 1999. - С. 502.

⁶ Энциклопедический юридический словарь. - М., 2004.

⁷ При этом термины «оборот» и «обращение» используются как тождественные, см.: Вечканов Г.С.,                Вечканова Г.Р., Пуляев B.T. Краткая экономическая энциклопедия. - СПб., 2001. - С. 234.

⁸ Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. Изд. 2-ое. - М., 2006. - С. 3.