Понятие и виды жилищных фондов

 

Наконец, договор социального  найма носит бессрочный характер.

 

2.2.2 Специализированный жилищный  фонд

 

В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального  обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.

 

Служебные жилые помещения  предназначены для проживания граждан  в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной  власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным  учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную  должность Российской Федерации  или ее субъекта либо в связи с  избранием на выборные должности  в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.

 

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности  их предоставления и освобождения предусматриваются  федеральными законами и другими  нормативными правовыми актами. Например, статья 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" гласит, что военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, где располагаются воинские части, а если в них невозможно предоставить жилые помещения - в близлежащих населенных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет несения военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы более указанных сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.

 

Порядок предоставления и  правовой режим жилых помещений  в общежитиях определяется Примерным  положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России от 31 мая 1995 г. N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России от 25 мая 1994 г. N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.

 

Общежития предназначаются  для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан  в период работы или учебы, для  проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).

 

Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального  образования Российской Федерации  предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов  повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного  профессионального образования  на период обучения.

 

В отдельных случаях учебные  заведения вправе принять решение  о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения  России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии  на общих основаниях с российскими  учащимися, обучающимися в данном учебном  заведении. Проживание в общежитии  носит временный характер. Общежитие  должно быть специально оборудовано  для проживания. Не допускается использование  для общежития жилых помещений  в жилых домах, предназначенных  для постоянного проживания, пользование  которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

 

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется  жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи  отказываются от переселения в это  жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч.1 ст.88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.

 

2.2.3 Индивидуальный жилищный  фонд

 

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности  гражданам и юридическим лицам  и не может использоваться для  извлечения прибыли.

 

Большинство участников гражданских, в том числе жилищных, правоотношений составляют граждане. Однако, чтобы  быть субъектами того или иного правоотношения, они должны обладать право - и дееспособностью. В соответствии со статьей 17 ГК РФ под  правоспособностью граждан понимается способность иметь права и нести обязанности. Она возникает в момент рождения гражданина, неотделима от него и признается в равной мере за ним независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также от других обстоятельств.

 

Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для  себя гражданские обязанности и  исполнять их. Она возникает в  полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении гражданином восемнадцатилетнего  возраста, и включает в себя способность  гражданина совершать различные  сделки, не нарушающие права других лиц (сделкоспособность), и нести ответственность за совершение неправомерных действий (деликтоспособность). Так же как и правоспособность, дееспособность не зависит от пола, социального положения, отношения к религии, но зависит от возраста гражданина и состояния его психического здоровья.

 

Легальное определение юридического лица закреплено в части 1 ст.48 ГК РФ: юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном  управлении обособленное имущество  и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени  приобретать и осуществлять имущественные  и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и  ответчиком в суде.

 

2.2.4 Жилищный фонд коммерческого  использования

 

Жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые их собственники предоставляют гражданам для  проживания на условиях возмездного  пользования или по иным договорам  во владение и (или) в пользование.

 

В отличие от индивидуального  жилищного фонда, жилые помещения  в фонде коммерческого использования  предназначены для извлечения прибыли, о чем заключаются договоры возмездного  пользования. Жилищный фонд коммерческого  использования может принадлежать на праве собственности и частным  лицам, и публичным образованиям. Жилищный фонд, в том числе коммерческого  использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном  Правительством России (ст.4,19 ЖК РФ). Государственный  учет жилищного фонда должен предусматривать  проведение технического учета, в том  числе техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением  технических паспортов жилых  помещений - документов, содержащих техническую  и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным  требованиям).

 

 

Управление жилищным фондом

4.1. Учет жилищного фонда

4.2. Государственная регистрация  прав на жилые помещения и  сделок с ними

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

4.4. Управление жилыми домами

4.5. Участие граждан в  управлении жилищным фондом

4.1. Учет жилищного фонда

 

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК к компетенции органов государственной  власти РФ в области жилищных отношений  относится определение порядка  государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции  органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее  время действует Положение о  государственном учете жилищного  фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению  основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и  качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету  подлежат независимо от формы собственности  жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для  инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

 

Государственный учет жилищного  фонда в Российской Федерации  включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для  Российской Федерации системе учета  путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых  строений и жилых помещений. Это  вид учета возлагается на специализированные государственные и муниципальные  организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. В настоящее время  БТИ действуют как государственные  унитарные предприятия и находятся  в подчинении органов государственного управления субъектов РФ.

 

БТИ осуществляют учет жилищного  фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы  федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

 

БТИ обязаны осуществлять:

техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

контроль технического состояния  жилых строений и жилых помещений;

оценку и переоценку жилых  строений и жилых помещений, в  том числе для целей налогообложения;

информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным  учетом жилищного фонда.

 

БТИ проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз  в пять лет) и текущую (ежегодно), плановую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего  обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.

 

БТИ не осуществляют государственную  регистрацию прав на жилые помещения  и сделок с ними. Такая регистрация  возложена на специализированные органы – учреждения юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной  статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического  наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных  программах статистических работ.

 

Бухгалтерский учет жилищного  фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и  иными нормативными правовыми актами.

4.2. Государственная регистрация  прав на жилые помещения и  сделок с ними

 

Согласно ст. 131 ГК право  собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, в том числе  нажитые помещения, ограничение  этих прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат следующие права на жилые  помещения: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных  законом. Не подлежат государственной  регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК).

 

В соответствии с Законом  о внесении изменений в ГК к  недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены и объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК), что является общим правовым основанием для осуществления государственной регистрации прав на такие объекты и сделок с ними. Возможность государственной регистрации объектов незавершенного строительства прямо вытекает из содержания ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, однако в перечне недвижимого имущества, содержащемся в абз. 3 ст. 1, объекты незавершенного строительства не указаны, что является пробелом, требующим устранения.