Понятие и виды жилищных фондов

 

Статья 8 предусматривает, что  информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества  и указанная в п. 6 ст. 7 статистическая информация предоставляются за плату, если иное не установлено законом. В  настоящее время размеры такой  платы определены Правилами осуществления  платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних  сделок, совершенных в простой  письменной форме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 14.12.2004 № 773. За предоставление информации о зарегистрированных правах такие размеры составляют: для  физических лиц – 100 руб. ; для юридических лиц – 300 руб.

 

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним бесплатно предоставляет  информацию о правах на объект недвижимого  имущества в органы (организации), ответственные за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим  для их работы.

 

Органам и организациям, которые  по закону вправе получать информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, учреждение юстиции предоставляет  данную информацию по их запросам.

 

В свою очередь органы государственной  власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, органы (организации) по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной  регистрации прав на объекты недвижимого  имущества, обязаны в срок не более  чем десять дней с даты обращения  предоставлять такие сведения правообладателям и соответствующим учреждениям  юстиции бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной  власти субъектов РФ.

 

Большое значение при осуществлении  жилищного строительства имеют  нормы, регулирующие государственную  регистрацию права собственности  на создаваемый объект недвижимого  имущества. В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности  на объект незавершенного строительства  регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

 

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

 

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, для регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства вместо документов, подтверждающих право собственности на соответствующий земельный участок, представляются документы, подтверждающие право пользования им.

 

В указанных выше случаях  для регистрации права собственности  на объект незавершенного строительства, являющийся объектом индивидуального  жилищного строительства, предоставление проектной документации не требуется.

 

В Закон о регистрации  прав на недвижимость включена новая  ст. 25.3, предусматривающая особенности  государственной регистрации права  собственности на некоторые создаваемые  или созданные объекты недвижимого имущества. Согласно этой статье для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), достаточно представления документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащих его описание, и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. При этом представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном названным Законом порядке.

 

Обязательным приложением  к указанным выше документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий  создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление  этого плана не требуется, если право  на указанный земельный участок  ранее зарегистрировано в установленном  названным Законом порядке, а  также если данный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

 

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного  фонда независимо от его формы  собственности, а также соответствием  жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям  осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов  РФ в соответствии с федеральным  законом и иными нормативными правовыми актами РФ (ст. 20 ЖК).

 

В настоящее время государственный  контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляют органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086, которое утвердило Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации. Согласно этому Положению государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ; в нем также определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности. Органы государственной жилищной инспекции осуществляют, в частности, контроль:

за использованием жилищного  фонда, общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме и придомовых территорий;

техническим состоянием жилищного  фонда, общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ  по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно- техническими и проектными документами;

обоснованностью устанавливаемых  нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

санитарным состоянием помещений  жилищного фонда, общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме в части, согласованной с  соответствующими службами санитарно- эпидемиологического контроля;

осуществлением мероприятий  по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений  в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;

рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе  собственников помещений в многоквартирном  доме топливно-энергетических ресурсов и воды;

соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения  коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);

соблюдением правил пользования  жилыми помещениями и придомовыми  территориями;

соблюдением порядка и  правил признания жилых домов  и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

 

При осуществлении данного  контроля органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:

проводить инспекционные  обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеуказанным  Положением;

давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного  фонда, общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

вносить представления об аннулировании или приостановлении  действия лицензий на осуществление  деятельности юридическими и физическими  лицами, допускающими грубые нарушения  жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного  фонда, общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме;

выносить заключения о  пригодности домов и помещений  для проживания;

вносить предложения о  привлечении должностных лиц  и граждан к ответственности  в соответствии с КоАП.

 

Руководство работой Главной  государственной жилищной инспекции  осуществляет Главный государственный  жилищный инспектор РФ. Государственные  жилищные инспектора несут персональную ответственность в случае неисполнения возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Споры по решениям должностных  лиц органов государственной  жилищной инспекции рассматриваются  руководителем соответствующей  инспекции или Главной государственной  жилищной инспекцией, а по решениям Главного государственного жилищного  инспектора РФ – Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному  хозяйству.

 

В случае несогласия предприятий, организаций, учреждений с решением о приостановлении, ограничении  или прекращении их деятельности оно может быть оспорено в суде общей юрисдикции или в арбитражном  суде.

 

Государственными органами субъектов РФ разработаны и утверждены Положения о государственных  жилищных инспекциях субъектов РФ, а также приняты другие нормативные  правовые акты по вопросам контроля за использованием и сохранностью жилищного  фонда, например, законы г. Москвы от 20.12.1995 № 26 «Об административной ответственности  за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» иот 13.11.1996 № 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением».

4.4. Управление жилыми  домами

 

В связи с приватизацией  многих жилых помещений, входивших  в состав государственного, муниципального и других жилищных фондов, и необходимостью внедрения рыночных отношений в  сферу жилищно-коммунального хозяйства  в ЖК подробно регламентируется порядок  осуществления управления многоквартирным  домом (разд. VIII). В соответствии со ст. 161 ЖК такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

 

Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  выбрать один из следующих способов управления таким домом:

непосредственное управление собственниками помещений;

управление товариществом  собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей  организацией.

 

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников  помещений и может быть изменен  в любое время на основании  его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

 

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в  течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений  в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или  если принятое решение о выборе способа  управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК). В соответствии со ст. 18 (в ред. от 26.12.2005) Закона о введении ЖК применительно к многоквартирным домам, сданным в эксплуатацию до 1 март а 2005 г., данный конкурс должен быть проведен до 1 января 2007 г.

 

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения вышеуказанного открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений  в многоквартирном доме о результатах  конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  заключить договор управления домом  с управляющей организаций, выбранной  по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК. При этом орган местного самоуправления не позднее чем через год после  заключения договора управления обязан созвать собрание собственников  помещений для решения вопроса  о выборе способа управления многоквартирным  домом.

 

Любой собственник помещения  в многоквартирном доме может  обратиться в суд с требованием  обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию  в соответствии с положениями  ч. 4 ст. 161 ЖК.

 

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан  несостоявшимся.

 

Для обеспечения надлежащей ответственности за управление многоквартирными домами законом установлено, что  многоквартирный дом может управляться  только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК).

 

В ст. 164 ЖК определен порядок  непосредственного управления многоквартирным  домом собственниками помещений, находящихся  в нем; при таком управлении договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном  доме с лицами, осуществляющими соответствующие  виды деятельности, собственники помещений  в таком доме заключают на основании  решений общего собрания указанных  собственников. При этом в качестве стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений.