Понятие и виды жилищных фондов

 

Действующим законодательством  в ряде случаев разграничиваются регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, что имеет отношение  и кжилым помещениям. Так, п. 1 ст. 551 ГК предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, в приведенной норме речь идет лишь о регистрации перехода права собственности, но не самого договора, по которому осуществляется этот переход. Однако закон устанавливает исключение из данного общего правила, в соответствии с которым договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Следовательно, при продаже жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Аналогичные правила действуют и в отношении приобретения жилых помещений в собственность по договорам мены, дарения и ренты.

 

При наследовании жилого помещения  должен регистрироваться переход права  собственности.

 

Не являясь вещным правом на недвижимую вещь (п. 1 ст. 131 ГК), право  аренды жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Что  же касается договоров аренды жилых  помещений, заключаемых юридическими лицами в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК, то они должны регистрироваться в тех случаях, когда заключаются  на срок не менее года (п. 2 ст. 651ГК).

 

Передача недвижимого  имущества, в том числе жилых  помещений, в доверительное управление подлежит государственной регистрации  в том же порядке, что и переход  права собственности на это имущество. Договор, на основании которого происходит такая передача, не требует регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).

 

Одним из вопросов, имеющих  актуальное значение в практике, является вопрос о необходимости нотариального  оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно  в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделокданного вида эта форма не требовалась.

 

Применительно к сделкам, затрагивающим право собственности  на жилые помещения, обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для  договора ренты (ст. 584 ГК), а также  договора об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Как  обременение (ограничение) права собственности  на жилое помещение, ипотека на основании  правила п. 1 ст. 131 ГК также должна быть зарегистрирована.

 

Лица, желающие совершить  сделку с жилым помещением, могут  договориться об обращении к нотариусу  для квалифицированного оформления договора. Однако регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором  не предусмотрено нотариальное удостоверение.

 

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации сделки, другая сторона  на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. При установлении судом правомерности  заключенной сделки и факта уклонения  стороны от ее регистрации суд  вправе вынести решение, обязывающее  соответствующий орган произвести государственную регистрацию сделки.

 

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации  и основания отказа в регистрации  устанавливаются в соответствии с ГК Законом о регистрации  прав на недвижимость, согласно п. 1 ст. 2 которого государственная регистрация  представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество, включая  жилые помещения.

 

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 

С государственной регистрацией связано возникновение и прекращение  прав на недвижимое имущество, которые  происходят с момента такой регистрации.

 

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного  кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество не с момента государственной регистрации их права, а с момента выплаты данного взноса.

 

Государственная регистрация  прав проводится на всей территории РФ по установленной п. 2 ст. 2 Закона о  регистрации прав на недвижимость системе  записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним. Данная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества (п. 1 ст. 9).

 

Для осуществления государственной  регистрации правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при  наличии надлежащим образом оформленной  доверенности, желающие зарегистрировать сделки с недвижимостью и права  на нее, подают в соответствующее  учреждение юстиции документы, необходимые  для государственной регистрации, и представляют квитанцию об оплате регистрации. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Далее они устанавливают, не имеется ли противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При отсутствии указанных оснований учреждения юстиции вносят запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершают надпись на правоустанавливающем документе и выдают удостоверение (в форме свидетельства) о произведенной государственной регистрации права (п. 1ст. 13, ст. 14, п. 1—2, 4 ст. 16). В соответствии с п. Зет. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

 

Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 утверждена Инструкция о  порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые  помещения. Поскольку в большинстве  случаев переход права собственности нажитые помещения происходит именно по договорам их купли-продажи, данная Инструкция упорядочивает значительную часть отношений, связанных с государственной регистрацией сделок с жильем и переходом права собственности на него, и имеет важное практическое значение.

 

Права на недвижимое имущество  и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре, неотъемлемой частью которого являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается  на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации  прав на этот объект (п. 1 и 2 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Данный реестр ведется в соответствии с указанным Законом и Правилами  ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.

 

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте  недвижимого имущества. Раздел идентифицируется кадастровым номером объекта, а  в случае его отсутствия – условным номером. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о подлежащих государственной регистрации сделках  об его отчуждении, а также о  праве собственности и об иных вещных правах на данный объект недвижимого  имущества, имя (наименование) правообладателя  и записи об ограничениях (обременениях) указанных прав.

 

В Законе о регистрации  прав на недвижимость и Правилах подробно регламентируется порядок заполнения разделов Единого государственного реестра, производства записей о  регистрации прав, их прекращении, ограничениях (обременениях), регистрации сделок с объектами недвижимости.

 

Правилами ведения Единого  государственного реестра устанавливается  форма свидетельства о государственной  регистрации прав. Данное свидетельство  является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учетную серию и номер. Свидетельство  выдается: правообладателю – при  регистрации любого вещного права  на объект недвижимого имущества; арендатору – при регистрации аренды; залогодержателю  – при регистрации ипотеки.

 

За государственную регистрацию  прав в соответствии с налоговым  законодательством взимается государственная  пошлина (п. 1 ст. 11 Закона о регистрации  прав на недвижимость).

 

Согласно ст. 7 того же Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий такую регистрацию, обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре прав, о любом объекте  недвижимости любому лицу, предъявившему  удостоверение личности и заявление  в письменной форме. Юридическое  лицо для получения соответствующих  сведений должно предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного  юридического лица и полномочия его  представителя.

 

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном  порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 7). Это положение дополнено нормой Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

 

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, должен представить  запрошенную информацию заявителю  или выдать ему в письменной форме  мотивированный отказ в течение  пяти рабочих дней. В соответствии с дополнением, внесенным Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» в п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, в случае, если Единый государственный реестр прав ведется на магнитном носителе, сведения, подлежащие предоставлению любому лицу в соответствии с п. 1 ст. 7, предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями. Отказ в предоставлении информации о государственной регистрации права на недвижимость может быть оспорен в судебном порядке. Получение указанной информации может оказаться целесообразным, в частности, для установления действительной принадлежности жилого помещения при решении вопроса о приобретении жилья.

 

Вместе с тем закон  ограничивает получение сведений о  содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных сведений о  правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости (например, сколько и каких жилых помещений  находится в его собственности), выписок, содержащих сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а  также сведений о признании правообладателя  недееспособным или ограниченно  дееспособным. Данные сведения предоставляются в установленном законом порядке только:

самим правообладателям или  их законным представителям;

физическим и юридическим  лицам, получившим доверенность от правообладателя  или его законного представителя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям  органов государственной власти субъектов РФ;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим  в производстве дела, связанные с  объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя  по завещанию или по закону;

федеральному антимонопольному органу и его территориальным  органам в пределах территорий, находящихся  под юрисдикцией указанных территориальных  органов;

Председателю Счетной  палаты РФ, его заместителю и аудиторам  Счетной палаты РФ для обеспечения  деятельности Счетной палаты РФ.

 

Сведения о правах наследодателя  на объекты недвижимости предоставляются  также по запросу нотариуса в  связи с открытием наследства (п. 3 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость).

 

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан по запросу  правообладателя предоставлять  ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого  имущества, на который он имеет права.

 

Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре  прав, способами или в форме, которые  наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную  законодательством РФ.

 

В соответствии с п. 6 ст. 7 органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав, имеют право  предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре  прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей. К статистической информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация. Такая информация может, в частности, использоваться заинтересованными лицами для изучения состояния рынка жилья в настоящий период времени.