Понятие и виды жилищных фондов

 

Договоры холодного и  горячего водоснабжения, водоотведе-ния, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

 

На основании решения  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким  домом, от имени собственников помещений  в этом доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в указанном  доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми  или большинством собственников  помещений в данном доме.

 

Управление многоквартирным  домом, который находится в собственности  жилищного кооператива либо в  котором образовано товарищество собственников  жилья, осуществляется с учетом положений  разд. V и VI ЖК.

 

Статья 162 ЖК содержит нормы, относящиеся к договору управления многоквартирным домом; договор  управления таким домом заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации  общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме с каждым собственником помещения  в этом доме заключается договор  управления на условиях, указанных  в решении данного общего собрания.

 

По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов  управления жилищного кооператива  или органов управления иного  специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

 

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК в договоре управления многоквартирным  домом должны быть указаны:

состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ  по содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме, порядок  изменения такого перечня, а также  перечень коммунальных услуг, которые  предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера  платы за коммунальные услуги, а  также порядок внесения такой  платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются  одинаковыми для всех собственников  помещений в этом доме.

 

Договор управления многоквартирным  домом заключается на срок не менее  чем один год и не более чем  пять лет.

 

При отсутствии заявления  одной из сторон о прекращении  договора управления многоквартирным  домом по окончании срока его  действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким  договором.

 

Если иное не установлено  договором, управляющая организация  обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

 

Изменение и расторжение  договора управления осуществляются в  порядке, предусмотренном гражданским  законодательством. По своей гражданско-правовой природе данный договор относится  к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК).

 

Управляющая организация  за 30дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана  передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким  домом документы вновь выбранной  управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному  кооперативу или иному специализированному  потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений  в этом доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в данном доме.

 

Статьей 9 Закона о введении ЖК предусмотрено, что действие разд. VIII ЖК распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных  договоров управления многоквартирными домами.

 

В связи с тем, что жилые  помещения в многоквартирном  доме могут принадлежать не только частным собственникам, в ЖК решается вопрос об управлении домами, в которых  жилые помещения вообще или частично не являются частной собственностью. Статья 163 ЖК предусматривает, что порядок  управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся  в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление таким домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого  конкурса, или, если такой конкурс  в соответствии с законодательством  признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

 

При наличии в многоквартирном  доме жилых помещений, находящихся  в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, соответствующие органы государственной  власти, органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица участвуют в выборе способа управления многоквартирным домом на равных началах с собственниками помещений, находящихся в частной собственности.

 

В целях создания условий  для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

обеспечивают равные условия  для деятельности управляющих организаций  независимо от их организационно-правовой формы;

могут предоставлять управляющим  организациям, товариществам собственников  жилья либо жилищным кооперативам или  иным специализированным потребительским  кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных  домов;

содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, организации  обучения лиц, имеющих намерение  осуществлять такую деятельность.

 

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны  предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах  и тарифах на услуги и работы и  работы по содержанию и ремонту многоквартирных  домов и жилых помещений в  них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, перечне и качестве оказываемых  услуг и выполняемых работ, а  также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК).

 

В настоящее время продолжают осуществлять свою деятельность жилищно-эксплуатационные организации. Их формы на современном  этапе развития жилищно-коммунальной сферы многообразны: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления, муниципальные  унитарные предприятия жилищного  хозяйства (МУП ЖХ) и др.

 

В Москве систему управления жилищно-коммунальным хозяйством города составляют дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которые осуществляют функции  заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного  фонда и нежилых помещений; ими  приняты на баланс жилые дома. Дирекции заключают договоры с ремонтно-эксплуатацион-ными управлениями (предприятиями) или другими аналогичными предприятиями (в том числе частными фирмами), энерго– и водоснабжающими и другими специализированными организациями, обеспечивающими функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий. В других городах также созданы аналогичные организации службы заказчика.

 

В составе префектур административных округов г. Москвы образованы управления жилищно-коммунального хозяйства  и благоустройства, действующие  на основе положений об этих управлениях.

 

К этому следует добавить, что для обеспечения реального  соблюдения положений ЖК, предполагающих конкуренцию в управлении жилыми домами, необходима приватизация всей сферы жилищно-коммунального обслуживания.

4.5. Участие граждан в  управлении жилищным фондом

 

Существующие формы участия  граждан в управлении жилищным фондом разнообразны. Так, согласно ст. 44 ЖК общее  собрание собственников помещений  в многоквартирном доме является органом управления этим домом. Для  совместного управления многоквартирным  домом может быть создано товарищество собственников жилья (ст. 135 ЖК).

 

В настоящее время также  действуют домовые, уличные, квартальные, сельские комитеты и советы граждан  и другие органы общественного самоуправления, осуществляющие защиту жилищных прав граждан, оказывающие им другую необходимую  помощь. Данными органами проводится работа, направленная на улучшение  эксплуатации зданий, благоустройство  придомовой территории и достижение иных целей жилищно-коммунального  характера. Общей нормативной основой  создания указанных органов общественной самодеятельности и осуществления  ими своих функций является Федеральный  закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях».

 

В Москве и некоторых других городах созданы территориальные  общины, другие организации – фонды  защиты прав владельцев недвижимости, которые проводят юридические консультации по вопросам совершения сделок с жилыми и нежилыми помещениями, участвуют  в подготовке документов для нотариального  оформления, переводе их с иностранных  языков и т. п.

 

В жилищной сфере активно  функционируют такие организации, как ассоциации и гильдии риелторов, комитеты защиты прав нанимателей, собственников  жилых помещений и др.

 

В ряде муниципальных образований (городов и районов) РФ приняты  Положения о домовом комитете в муниципальном жилищном фонде.