Жилищная политика в России

   В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная  целевая Программа "Жилище" 1993 года, которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 году до 50-56 млн. кв. метров, однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 года.

   29 марта 1996 года Президент Российской  Федерации подписал Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище", в котором поставлены следующие задачи:

   - обеспечить возможность улучшения  жилищных условий для семей  со скромным и средним достатком  путем внедрения в практику  долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

   - увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

   - расширить права органов исполнительной  власти субъектов Российской  Федерации и органов местного  самоуправления в улучшении жилищных  условий граждан, в проведении  жилищной реформы и др.

   Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 года принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Российской Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

   Принятие  нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 года уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

   В Послании Президента Российской Федерации  В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 2004 года проблема качества и  доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических  задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью"[2; 11].

   В настоящее время приняты 3 составляющих оценки развития станы:

• реальные доходы граждан;
• обеспеченность жильем;
• уровень образования и здравоохранения.

   Два первых показателя непосредственно  связаны с проблемой доступности  жилья.

   Проблема  повышения обеспеченности граждан  жильем делится на две взаимосвязанные  задачи:

• повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;
• повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

   Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:

   - 62,1 процента старше 30 лет,

   - 3,1 процента (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек;

   Более 15 млн. человек проживают в панельных  зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн.  человек - в неблагоустроенных  квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека)[1; 12].

   Падение объемов строительства жилья  связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина - в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

   Велика  зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при  выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за 2004 год в регионах цены выросли на 26 процентов, а в Москве - на 45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

   Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный  объем кредитов - менее 10 млрд. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

   - состоят в очереди на улучшение  жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6 процента);

   - время ожидания в очереди на  получение социального жилья  малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;

   - количество желающих улучшить  жилищные условия составляет 61 процент  (31,6 млн. семей);

   - общая потребность в жилье  составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55 процентов имеющегося фонда);

   - за 2003 год улучшили жилищные условия  230 тыс. семей (0,7 процента желающих).

   Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

   В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

   1) спрос на рынке жилья, в том  числе:

   - все еще достаточно высоки  процентные ставки по ипотеке  (11-13 процентов);

   - высокие цены на жилье;

   - смешанный состав очереди на  получение социального жилья;

   - высокие ограничения в области  определения жилищных прав;

   2) предложение на рынке жилья,  в том числе:

   - большое количество согласований  исходно-разрешительной документации;

   - отсутствие земельных участков  с инфраструктурой и процедур  доступа к этим участкам.

1.1. Основные направления жилищной политики в период реформ

     Жилищная  реформа, начатая в России в 1991г. с принятием Закона Российской Федерации  «О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации», явилась  неотъемлемой частью общих структурных  преобразований, проводимых Правительством Российской Федерации в прошедшем десятилетии, и одним из приоритетных направлений государственной социально-экономической политики указанного периода.

     Исходная  жилищная система, функционировавшая  в дореформенный период, характеризовалась  жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности. Отличительными чертами этой системы были:

• централизованное распределение всех ресурсов, включая распределение вновь вводимого жилищного фонда гражданам на принципах жилищной нуждаемости и очередности;
• практически полное отсутствие кредитно-финансовых механизмов финансирования жилищного строительства;
• монополизация строительства жилья ограниченным числом крупных государственных домостроительных комбинатов, государственная регламентация объемов, типов и структуры жилищного строительства по конструктивным системам жилых домов;
• монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями, убыточная деятельность которых в значительной мере дотировалась государством;
• права собственности на жилье практически не отличались от прав квартиросъемщиков жилья в государственном жилищном фонде;
• государственные предприятия были наделены функцией обеспечения работников жилыми помещениями и содержания жилищного фонда;
• перераспределение жилищного фонда осуществлялось только на основе обмена, отсутствовал ценовой механизм и инфраструктура рынка жилья;
• система землепользования базировалась на бесплатном распределении земельных участков местными органами власти;
• основой градостроительной политики являлись Генеральные схемы размещения производительных сил, Генеральные схемы расселения и Генеральные планы развития городов.

     В этих условиях в самом начале перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере были намечены основные направления новой федеральной жилищной политики, которые нашли отражение в разработанном и принятом в 1992г. Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

     Принципиальные  же положения долговременной государственной  жилищной политики были впервые сформулированы в Государственной целевой программе «Жилище» (1993г.), определены ее цели и конкретные задачи. При этом предполагалось в ходе реализации Программы:

• изменить существующее положение в отношении форм собственности на жилье, передав государственные жилые помещения, включая жилые дома государственных предприятий, в частную и муниципальную собственность;
• установить права частной собственности на землю и недвижимость в жилищной сфере;
• использовать механизм рыночного ценообразования для распределения и перераспределения жилых помещений;
• определить принципы оценки жилой недвижимости;
• разработать новые внебюджетные механизмы финансирования и кредитования жилищной сферы;
• демонополизировать и приватизировать строительно-ремонтные и эксплуатационные организации;
• создать конкурентную среду в жилищном строительстве и содержании жилищного фонда;
• установить принципы и методы предоставления низкодоходным группам населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

     Однако в ходе практической реализации Программы в регионах России в 1993–1995гг. выявилась необходимость в поиске новых подходов к ряду проблем жилищной реформы, внесения в нее апробированных на практике многочисленных предложений, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранение и восстановление жилищного фонда за счет его реконструкции, а также уточнение ряда архитектурно-технических и градостроительных аспектов проводимой жилищной реформы.

     В указанных Основных направлениях были намечены долгосрочные перспективы  федеральной жилищной политики на период до 2000г. и установлены конкретные задачи на 1996–1997гг.

     Целью нового этапа в реализации Программы  «Жилище» определено было дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

     Преобразование  осуществлялось по следующим направлениям:

• реформа прав собственности на жилье;
• реформа арендного сектора жилья;
• реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
• реформа строительного сектора;
• реформа землепользования и градостроительного регулирования;
• реформа системы жилищного финансирования;
• создание инфраструктуры рынка жилья.