Ипотечное кредитование

Услуги ипотечного брокера  включают в себя консультирование клиента  и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учетом его возможностей, потребностей, особенностей социального и профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита: помощь по сбору и оформлению документов, консультирование по процедуре выдачи кредитных средств и передаче их продавцу жилья. Многие брокеры за отдельную плату оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли-продажи объекта ипотеки. Некоторые компании продолжают оказывать услуги своим клиентам и после выдачи кредита и приобретения жилья, помогая, в случае необходимости, реструктуризировать задолженность при затруднениях с погашением кредита, реализовать жилье из-под залога, рефинансировать кредит на новых условиях.

По сложившейся в  России практике услуги ипотечного брокера оплачивают преимущественно заемщики. Солидные компании берут плату только при условии выдачи клиенту ипотечного кредита. Западная практика выплаты комиссионных брокерам со стороны банков мало распространена.

 
 
С момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - ФЗ об ипотеке) прошло почти 14 лет. За период его действия в ФЗ об ипотеке были внесены многочисленные изменения, последние - Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

<2> СЗ РФ. 2011. N 50. Ст. 7347. 

За период существования ФЗ об ипотеке изменилась и правоприменительная практика законодательства об ипотеке, причем по некоторым вопросам - кардинальным образом. В рамках настоящей статьи будут рассмотрены только отдельные аспекты залога недвижимого имущества и особенности правоприменения.

Залог недвижимого имущества  регулируется специальным законом - ФЗ об ипотеке, в п. 3 ст. 1 которого определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим ФЗ не установлены иные правила.

Таким образом, нормы ФЗ об ипотеке, регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Ипотека представляет собой  комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство  в целом. Чаще всего залогом недвижимого  имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных  обязательств. В судебно-арбитражной  практике возникал вопрос о возможности  заключения договора ипотеки в обеспечение  обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии <3>. Аналогично положительно судами решается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства <4>.

--------------------------------

<3> Постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А40/5232-08.

<4> См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-4554/08-С6 по делу N А50-17307/07.  

Ипотека относится к  числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается у залогодателя. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ установлено, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В юридической литературе высказывались критические замечания по поводу указанной формулировки. По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживаются вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, отмечает он, "при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению... оставаясь собственником... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами" <5>. На наш взгляд, автор приведенной точки зрения утрированно толкует данную норму. В законодательной формулировке п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке просто сделан акцент на то, что при ипотеке заложенное имущество не передается залогодержателю и, естественно, залогодатель никоим образом не лишается права распоряжения принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, но с ограничениями, установленными законом.

--------------------------------

<5> Смолянников А. Ипотека:  теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7. С. 115. 

Основания возникновения ипотеки 

Залог в отношении недвижимого  имущества может возникать на основании закона, а также в  силу договора. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей  в силу федерального закона. Действующим  законодательством предусмотрены  следующие случаи возникновения  залога в силу закона:

в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

в соответствии с п. 3 ст. 489 ГК по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;

в соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге. Здесь следует отметить, что согласно последним изменениям, внесенным в ФЗ об ипотеке и ряд других нормативных актов, изменился момент, с которого приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации. Так, если по ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение считалось находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, то по новой редакции такое жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности распространения п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке при использовании кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве. Рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, суд пришел к следующему выводу: "Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной  нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства" <6>.

--------------------------------

<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10. 

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Предмет договора об ипотеке 

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, помимо того, что предметом ипотеки может  быть только недвижимое имущество, ключевым является наличие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки. Так, суд признал правомерными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, поскольку в указанном договоре отсутствовали сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствовало о том, что она не была проведена <7>. По другому делу суд, ссылаясь на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 и п. 5 ст. 5 ФЗ об ипотеке, п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, пришел к выводу, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации <8>.

--------------------------------

<7> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008.

<8> См.: Постановление ФАС Московского округа от 19 - 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07 по делу N А40-52206/06-39-342. 

В п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом ипотеки, - это в том числе:

1) земельные участки,  за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ об ипотеке.

В соответствии со ст. 63 Закона не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1).

Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов  Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В отличие от законодательства других стран ипотека земельного участка не распространяется одновременно на здания и сооружения залогодателя. Однако в договоре ипотеки может  быть предусмотрено иное;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности.

Предприятия как имущественные  комплексы представляют собой специфический  объект гражданских прав, поскольку  включают в себя различные виды имущества. В соответствии со ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предприятие  представляет собой непрерывно функционирующий  организм, при ипотеке предприятия  право залога распространяется и  на продукцию, произведенную после  заключения договора ипотеки.