Ипотечное кредитование

По желанию сторон договор  об ипотеке может быть нотариально  удостоверен (ст. 163 ГК). Также он будет подлежать нотариальному удостоверению, если обеспечивает обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (пп. 3 п. 2 ст. 339 ГК).

Для договора ипотеки установлено  обязательное требование по регистрации  такого договора, с которым связывается  момент заключения договора. При этом несоблюдение формы договора и требования о его регистрации влекут недействительность договора о залоге.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или  иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении  формы и государственной регистрации  этого договора должны быть соблюдены  требования, установленные для договора об ипотеке. 

 

Момент возникновения ипотеки  как обременения

недвижимого имущества 

 

Согласно последним изменениям законодательства об ипотеке ипотека  как обременение имущества, заложенного  по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает  с момента государственной регистрации  ипотеки (п. 2 ст. 11 ФЗ об ипотеке).

Ранее действовавшая редакция п. 2 ст. 11 ФЗ об ипотеке иначе определяла момент возникновения ипотеки. Он различался в зависимости от основания возникновения ипотеки. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникала с момента заключения этого договора, т.е. с момента государственной регистрации договора. А при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникала с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Также существенно изменился  порядок государственной регистрации  ипотеки в силу закона. Теперь для  регистрации ипотеки, возникающей  в силу закона, требуется подача заявления залогодержателя или  залогодателя либо нотариуса, удостоверившего  договор, влекущий за собой возникновение  ипотеки в силу закона (п. 2 ст. 20 ФЗ об ипотеке) <20>. Ранее для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

--------------------------------

<20> Интересно, что  соответствующие изменения в Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" не внесены. 

 

Представляется, что внесенное  изменение в порядок регистрации  ипотеки в силу закона не защищает права кредитора по обязательству, обеспечиваемому ипотекой в силу закона.

По мнению автора статьи, при таком законодательном регулировании  порядка регистрации ипотеки  в силу закона теряется весь смысл  ипотеки в силу закона и права  кредитора по обеспечиваемому обязательству  могут нарушаться. Раньше регистрирующий орган обязан был внести запись об ипотеке, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов усматривалось возникновение ипотеки в силу закона (например, в договоре купли-продажи указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств или представлен договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату рент недвижимого имущества, т.д.). Теперь для того, чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, необходимо заявление залогодателя или залогодержателя.

Определенные преференции  имеются в случае возникновения  ипотеки из нотариально удостоверенного  договора об ипотеке. Так, согласно п. 1 ст. 20 ФЗ об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Сокращен срок, в течение  которого регистрирующий орган должен зарегистрировать ипотеку, возникающую  из нотариально удостоверенного  договора. В этом случае ипотека  земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней. В других случаях  ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение 15 рабочих дней, ипотека  жилых помещений - в течение пяти рабочих дней. 

 

 

 

 

Пример ипотечного кредитования – банк ВТБ 24

 

Заключение

Важность выделения  критериев выбора условий предоставления жилищных субсидий обусловлена сложной  экономической ситуацией в стране, нестабильностью доходов молодых  семей. Многие из них стараются прибегнуть к поиску дополнительной помощи при  решении жилищного вопроса, дополнительных денежных средств при получении ипотечного кредита.

Растет конкуренция  среди российских кредитных организаций, которые, понижая процентные ставки и увеличивая срок предоставления кредита, привлекают заемщика взять воспользоваться ипотечным кредитом. А значит, возможность приобретения жилья становится реальнее и для людей, которые не могли раньше даже и надеяться на это.

Также важным фактором является налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. Необходимо отметить, что именно налоговое регулирование наиболее полно сочетает в себе правовые и экономические рычаги воздействия на ипотечное жилищное кредитование.

Усовершенствована структура предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья, а также изменены условия предоставления такого вычета при продаже жилого помещения. Систематизация и ясность для плательщиков размеров налоговых ставок, безусловно, положительно сказывается на перспективах роста объемов приобретения жилья через систему жилищного ипотечного кредитования.

Список литературы

1. Об инвестиционной деятельности  в Российской Федерации, осуществляемой  в форме капитальных вложений: федер. закон РФ от 24 февр. 1999 г. в редакции от 02 янв. 2000 г. №39-ФЗ / Собрание Законодательства РФ. Официальное издание. - 1999 г.

2. Об иностранных инвестициях в  Российской Федерации: федер.  закон РФ от 9 июля 1999 г. №160 / Собрание  Законодательства РФ. Официальное  издание. - 1999 г.

3. Методические рекомендации по  оценке эффективности инвестиционных  проектов: утверждены Минэкономики  РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ  от 21 июля 1999 г. №ВК 477 / Собрание  Законодательства РФ. Официальное  издание. - 1999 г.

4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования: утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ от 31 марта 1994 г. №7-12/47 // Собрание Законодательства РФ. Официальное издание. - 1999 г.

5. О Департаменте инвестиционного развития и национальных проектов по Иркутской области: постановление администрации Иркутской области от 31 окт. 2008 г. №257-па // Областная газета. – 2009. – 11янв.

6. Бирман Г. Экономический анализ  инвестиционных проектов / перевод  с английского под редакцией Л. П. Белых. – М.: Банки и Биржи, ЮНИТИ, 1997. – 631 с.

7. Бланк И. А. Инвестиционный  менеджмент: учебник / И.А. Бланк.  – К.: Эльга-Н, Ника-Центр, 2001. –  448 с.

8. Бланк И. А. Управление использованием  капитала / И. А. Бланк. – К.: Эльга-Н, Ника-Центр, 2000. – 302 с.

1. Смолянников А. Ипотека: теория  сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7.