Ипотечное кредитование

Не могут быть предметом  ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии, поскольку  лицензия на осуществление отдельных  видов деятельности выдается субъекту, который отвечает установленным  лицензионным требованиям. Ныне действующий  Федеральный закон от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" <9> не содержит положение, согласно которому вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Однако это следует из ч. 2 ст. 9 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", в соответствии с которым юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию, вправе осуществлять деятельность, на которую предоставлена лицензия.

--------------------------------

<9> СЗ РФ. 2011. N 19. Ст. 2716. 

 

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это  здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка (п. 3 ст. 340 ГК и ч. 2 ст. 69 ФЗ об ипотеке).

Здесь следует отметить, что, несмотря на положения п. 3 ст. 340 ГК и ч. 2 ст. 69 ФЗ об ипотеке, все же возможна ипотека здания и сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Так, согласно разъяснениям, которые даны в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", при толковании положений п. 3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: "Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь  в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки  земельного участка или права  его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

Также суды не признают недействительными  договоры ипотеки зданий и сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, например, в случаях, когда  у залогодателя отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, расположенный  под переданным в ипотеку зданием" <10>.

--------------------------------

<10> Определение ВАС РФ от 31 октября 2011 г. N ВАС-14310/11 по делу N А60-50/2011. 

 

Например, по одному из дел  суд привел следующую мотивацию: "Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными  правами на земельный участок  истец не обладал, договор ипотеки  принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной  передачи в ипотеку прав на земельный  участок, не может быть признан недействительным.

При этом залогодатель вправе, но не обязан заключить смешанный  договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего  государственной регистрации) и  договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный  участок, действующему законодательству не противоречит" <11>.

--------------------------------

<11> См.: Определение ВАС РФ от 26 сентября 2011 г. N ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010. 

 

До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" по рассматриваемому вопросу была иная практика. Арбитражные суды констатировали ничтожность договоров ипотеки, в которых не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект. Теперь при рассмотрении заявлений о пересмотре в порядке надзора таких решений Высший Арбитражный Суд РФ предлагает подавать заявления о пересмотре дел по вновь открывшимся обстоятельствам <12>.

--------------------------------

<12> См., например: Определение ВАС РФ от 2 марта 2011 г. N ВАС-1602/11 по делу N А55-6468/2010; Определение ВАС РФ от 10 декабря 2010 г. N ВАС-8356/10 по делу N А41-18152/09. 

 

Если заложенное здание, сооружение расположено на земельном  участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, право залога на земельный участок  не распространяется (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний владелец (залогодатель) недвижимого имущества. Не совсем понятно, почему законодатель ограничивается только правом постоянного пользования и не упоминает пожизненное наследуемое владение, которое также не включает правомочие распоряжения земельным участком (за исключением права его завещать). Таким образом, получается, что залог здания, находящегося на земельном участке, в отношении которого у залогодержателя есть право пожизненного наследуемого владения, не сопровождается залогом соответствующего земельного участка;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат.

Статья 75 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Таким образом, в силу прямого  указания в Законе при ипотеке квартиры будет считаться заложенной одновременно с квартирой и принадлежащая собственнику квартиры доля в праве собственности на общее имущество, даже если эта доля непосредственно в договоре об ипотеке квартиры не указана как предмет ипотеки.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 69 ФЗ об ипотеке при ипотеке нежилого помещения заложенной наряду с нежилым помещением считается принадлежащая залогодателю и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка);

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения. Здесь следует отметить, что указанные строения должны  быть именно недвижимым имуществом;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. Это связано с особенностями оборота указанных транспортных средств. Для указанных объектов предусмотрен особый порядок государственной регистрации, отличный от порядка, установленного ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <13>.

--------------------------------

<13> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 

 

Правила об ипотеке недвижимого  имущества применяются также  к залогу прав требования участника  долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <14>.

--------------------------------

<14> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. 

 

Действующим законодательством  установлено несколько случаев  запрета на передачу в ипотеку  объектов недвижимости:

во-первых, не может быть передана в ипотеку часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). При этом, как отмечается в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. В тех случаях, когда собственник здания хочет заложить в счет обеспечения исполнения обязательств не все здание, а, например, отдельные помещения в здании, необходимо сначала зарегистрировать права на закладываемые помещения как самостоятельный объект, т.е. произвести выдел соответствующей части здания в натуре в виде нежилых помещений;

во-вторых, нельзя передать в ипотеку имущество, изъятое  из оборота (ст. 6 Закона об ипотеке). Конкретные виды имущества, изъятые из оборота, определяются федеральным законодательством. Например, согласно ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" полностью изъяты из оборота природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников; в ст. 27 Земельного кодекса РФ перечислены земельные участки, изъятые из оборота;

в-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, на которое в соответствии с Федеральным  законом не может быть обращено взыскание (ст. 6 Закона об ипотеке). Объекты, на которые не может быть обращено взыскание, также определяются в федеральном законодательстве. Например, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" <15> не может быть обращено взыскание на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения; согласно ст. 23 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" <16> на предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя <17>; ст. 11 Федерального закона от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" <18> предусмотрена невозможность обращения взыскания по личным долгам члена кооператива на имущество, составляющее неделимый фонд кооператива.

--------------------------------

<15> СЗ РФ. 1997. 39. Ст. 4465.

<16> СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394.

<17> Здесь следует отметить, что  согласно п. 2 ст. 18 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. Приведенная норма предусматривает возможность передачи предмета лизинга в залог только в качестве обеспечения денежного обязательства самого лизингодателя и ограничивает основания возникновения этого обязательства конкретной целью - приобретением предмета лизинга.

<18> СЗ РФ. 1996. N 20. Ст. 2321. 

 

В ст. 446 ГПК РФ содержится перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В то же время жилое помещение может быть предметом ипотеки, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением <19>;

--------------------------------

<19> См.: Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2011 г. N 48-В11-7. 

 

в-четвертых, не может быть предметом ипотеки имущество, в  отношении которого в установленном  Федеральным законом порядке  предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В случаях, указанных в ФЗ об ипотеке и другом федеральном законодательстве, устанавливаются дополнительные требования при ипотеке отдельных видов имущества. В основном они касаются необходимости получения чьего-либо согласия. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Так, например:

в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости;

в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ на ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга;

согласно п. 2 ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия;

при ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором  аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК, п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 ФЗ об ипотеке);

если предметом ипотеки  является недвижимое имущество, находящееся  в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется разрешение органа опеки  и попечительства на передачу имущества  в залог (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 ФЗ об ипотеке);

в других случаях, предусмотренных  законом.

Форма и государственная регистрация  договора об ипотеке 

 

Применительно к форме  договора ипотеки действуют общие  правила о форме договора залога, установленные в ст. 339 ГК. Так, договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, также должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.