Кредитное обязательство

Формирование  конкретных обязательных условий в  договоре о залоге также может  представлять определенные трудности. Например, условие об оценке предмета залога. В соответствии с пунктом 5 Указа Президента РФ № 293 и по смыслу ч. 1 ст. 339 и ч. 2 ст. 421 ГК РФ предмет залога оценивается по соглашению сторон, причем стороны свободны в своей оценке. Но следует учитывать, что в силу ч. 1 ст. 343 и ч. 1 ст. 338 ГК РФ залогодатель обязан страховать заложенное имущество (если иное не предусмотрено соглашением сторон) в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, если полная стоимость превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требований, но при страховании имущества страховая сумма (или иное не предусмотрено договором страхования) не должна превышать действительной стоимости имущества. Несоблюдение залогодателем обязанности по страхованию предмета залога дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и при неисполнении этого требования обратить взыскание на предмет залога.

Описание  предмета ипотеки, в соответствии с  пунктом 5 Указа Президента РФ № 293, должно быть достаточным для его  идентификации. Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведенной площади квартиры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества а также описание закладываемой комнаты (при залоге одной из комнат) .

Следует учитывать, что в соответствии с  ч. 2 ст. 339 ГК РФ договор о залоге имущества  должен быть нотариально удостоверен. Согласно ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. В нотариальной практике сложилось правило об обязательном указании реквизитов правоустанавливающих документов в договорах об отсуждении или залоге имущества, подлежащего регистрации.

В связи  с вышеупомянутым возникает вопрос о применимости для ипотеки нормы  ГК, допускающей залог вещей, которые  залогодатель приобретет в будущем (ч. 6 ст. 340 ГК РФ) . Возможны две точки  зрения. С одной стороны, можно сказать, что поскольку ГК введен в действие позднее Основ законодательства о нотариате, то применяется более поздний закон. Другая точка зрения, представляющаяся более правильной заключается в том, что ст. 55 Основ законодательства не противоречит норме ГК, но исключает из-под ее действия имущество, подлежащее регистрации. В самом деле, оформление залога жилых помещений связано с наложением запрета на отсуждение закладываемого имущества (ст. 76 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 70 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 06 января 1987 г. №01116-001, ч. 2 ст. 346 ГК РФ) . Наложение запрещения на чужую вещь существенно ограничит права собственника (ст. 209 ГК РФ) . Кроме того, залог жилья, которое залогодатель приобретет в будущем, не создает реального обеспечения кредита, т.к. не исключается возможность, что жилья в итоге не будет приобретено.

В принципе, возможность реализации подобных отношений, конечно, существует, но оформляться они должны несколько иначе. Можно, например, при предоставлении кредита на покупку жилья заключать в обеспечение данного кредитного договора договор залога с продавцом жилья с указанием в кредитном договоре, что денежные средства предоставляются покупателю исключительно на покупку определенного жилого помещения, причем предоставление средств будет производиться путем выплаты стоимости жилья продавцу. После регистрации с согласия залогодержателя договора купли-продажи покупатель в силу ч. 1 ст. 353 ГК РФ, становится на место залогодателя.

При рассмотрении вопроса о предмете залога при  ипотеке жилья следует учитывать  особенности, связанные с тем, что  право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, в  связи с чем государство осуществляет особую защиту прав. В частности, ст. 292 ГК РФ предусматривает, что для отсуждения жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и попечительства. Залог не является осуждением имущества, поэтому для оформления собственно залога согласия органа опеки и попечительства не требуется, если конечно, несовершеннолетний не входит в число собственников. Строго говоря, банки практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно требуют чтобы закладываемая квартира была” чистой” , т.е. чтобы там не было прописанных лиц и чтобы собственник имел другое жилое помещение, пригодное для проживания собственников и членов его семьи. Однако ГК (ч. 1 ст. 346, ч. 1 ст. 338) предоставляет право залогодателю пользоваться заложенной квартирой. Залогодатель в принципе может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при ее реализации могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить такую проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право пользования заложенной квартиры, но только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно прописка членов семьи залогодателя (предоставления им жилья в постоянное пользование) , в том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учет граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют.

Масса осложнений, возникающих при регистрации залога жилых помещений, связано с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи и исками о признании недействительными сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланировками квартиры и другими основаниями. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации залога, что достаточно неудобно, т.к. некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения договора, не учитывая, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы (да и стороны договора) зачастую ограничиваются требованием справки БТИ (ф. 11 “A” ) , в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. Однако сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а у держателя реестра прав на жилые помещения, которым в настоящее время в г. Москве является Комитет муниципального жилья. Поэтому при оформлении соглашения об ипотеке квартиры желательно не только требовать справку из БТИ, но и выписку из реестра прав на жилые помещения (Базы данных собственников жилья г. Москвы) .

Согласование  условий договора об ипотеке о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства трудностей не вызывает. Однако следует отметить, что в договоре об ипотеке необходимо указывать существо, размер и срок обеспеченного залогом обязательства, а не только вид и реквизиты договора, из которого обязательства вытекают.

Говоря  о существе обеспеченного залогом  обязательства, следует подчеркнуть, что договоры некоторых видов  предусматривают возникновение  залога в силу закона. Это, в частности, продажа товара в кредит (в рассрочку) - ст. 488,489 ГК РФ, а так же рента и пожизненное содержание с иждивением (ч. 1 ст. 587 ГК РФ) . Несомненно, однако, что нотариусом, удостоверяющим соответствующие договоры, следует разъяснить сторонам сделки содержание норм, регулирующих залоговые отношения.

5) Прекращение  залога Правовое регулирование  отношений, возникающих при прекращении  залога, так же далеко от совершенства.

Прежде  всего не до конца урегулирован вопрос об основаниях прекращения залога. В подпункте “a” п. 16 Постановления  Пленума Верховного Суда РСФСР №11 от 21 декабря 1993 г. “О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании” указывается, что “на требование залогодержателя по обязательствам обеспеченных залогом, шестимесячный срок, установленный ст. 554 ГК РСФСР, не распространяется, поскольку из ст. 201 ГК РСФСР вытекает, что право залога со смертью не прекращается” . Статья 201 ГК РСФСР содержала перечень оснований прекращения залога. Следовательно, по смыслу указанного постановления, перечень оснований прекращения залога, содержавшийся в ст. 201 ГК РСФСР, является исчерпывающим. Статья 201 ГК РСФСР аналогична ст. 352 ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод о том, что действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст. 352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свобода договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений, все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного Суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем  также связан с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения  с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации – по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, т.к. позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы как залогодержателя, так и залогодателя. Однако ч. 1 ст. 350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов “в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок” . Но в порядке предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение  договора на торгах регулируется также  статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных  нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о том, каким актом  должно формироваться право собственности  залогодержателя в случае остановления последним предмета залога за собой  при объявлении повторных торгов несостоявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.

Есть  также еще одна проблема. В соответствии с ч. 4 ст. 350 ГК РФ если залогодержатель  не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течении месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч. 2 ст. 8 ГК РФ) .

Реализация  предмета залога по решению суда в  настоящее время также неотлажена. Прежде всего существуют чисто организационные  проблемы, заключающиеся в недостатке квалифицированных судей и судебных исполнителей. С другой стороны, при  вынесении решения об обращении взыскания арбитражным судом возникают осложнения, связанные с взаимодействием общих и арбитражных судов. Например, были случаи, когда народные суды при оставлении залогодержателем предмета залога после объявления несостоявшимися торгов, проводимых по решению арбитражных судов, выносили определения о переходе к залогодержателю права собственности, указывая при этом, что определение вынесено “во исполнение порядка и способов исполнения решения арбитражного суда” .

М. В. Сапожников, давая такую характеристику, как оформление залога, правильно заметил. Что действительно ГК РФ по правовому регулированию отношений, возникающих при прекращении залога не только далек от совершенства, но и на мой взгляд не имеет достаточно важных оснований прекращения залога. Поэтому хотелось бы добавить, что со становлением все более правового государства, законы и кодексы не только примут свой образ, но и приобретут силу действие и обширность круга правоотношений, которые в них нуждаются.

В цивилистической литературе долго велся спор о том, относится ли залог к числу институтов вещное или обязательственного права. В последнее время делается акцент на вещно-правовой характер залога.

Следует при этом иметь ввиду, что залог  не является вещным правом в той  степени, в которой вещным правом является, например, право собственности или хозяйственного ведения. Во-первых, существующая в российском праве конструкция залога очень широка. Она включает в себя и такой вид залога, который никак не может быть характеризован как вещное право, - залог товаров в обороте. Во-вторых, даже при всем своем вещном характере залог все же продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств. “Вещность” залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить основное обязательство. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога. Залог порождает два вида отношений – между залогодателем и залогодержателем и вещью, т.е. с одной стороны, залог – это способ обеспечить обязательства должника путем установления относительной правовой сферы с кредитором, а с другой – непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.

Расхождение в понимании природы залога заключается  в том, относить ли комплекс прав залогодержателя (именуемое правом залога) к вещному  или к обязательственному праву. На наш взгляд более обоснованной представляется точка зрения тех авторов, которые указывают на двойственную природу залоговых отношений. При этом хотелось бы высказать следующие соображения.

Во-первых, говоря о юридической природе  залога необходимо учитывать его  исторический путь развития. С развитием  залоговых отношений в них ослабевают черты, присущие вещным правам, и сильнее проявляются черты, присущие правам обязательственным.