Курс лекций по "Деньги, кредит, банки"

Финансовый лизинг – лизинг, при котором лизинговые платежи в течение договора лизинга, заключенного на срок не менее одного года, возмещают лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере не менее 75 процентов его первоначальной (восстановительной) стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга лизингополучателем, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях.

Оперативный лизинг - оперативный лизинг, при котором лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75 процентов его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно.

ТЕМА №18. Ипотечный кредит

1)     Сущность ипотеки

2)     Разновидности ипотечного кредита

3)     Порядок получения ипотечного кредита

4)     Значение ипотечного кредита

- 1 -

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества. Ипоте­ка оформляется договором между залогодателем и залогодер­жателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недви­жимостью какое-либо финансовое обязательство перед залого­держателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с пога­шением финансового обязательства.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридиче­ское или физическое лицо, которому предмет залога принадле­жит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения.

Под предметом ипотеки по­нимается зарегистрированная в соответствующем реестре нед­вижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К нед­вижимости можно отнести:

       земельные участки;

       предприятия, здания, строения и другие сооружения, рас­положенные на земельных участках, включая (без ограниче­ния) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

       права на аренду или другие права на пользование земель­ными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

       земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключитель­ной государственной собственности: землю (за исключением зе­мельных участков, переданных в частную собственность), нед­ра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по при­чине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

- 2 -

Ипотечный кредит - особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под за­лог недвижимого имущества.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные об­щества, а также обычные коммерческие банки, специализиру­ющиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредит­ных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

1)      приносить доход его владельцу;

2)      пользоваться спросом на рынке;

3)      не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Залогодатель сохраняет за собой не только право владе­ния, но и право независимого распоряжения предметом ипоте­ки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущер­ба для его основного назначения (неделимое имущество), не мо­жет быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Выделяют следующие виды (типы) сделок по ипотеке:

       простое финансирование;

       вторичное финансирование;

       продажа имущества без существующей ипотечной задол­женности;

       продажа имущества при наличии ипотечной задолженности.

- 3 -

Процесс получения ипотечного кредита проходит несколько стадий

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для пред­ оставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставле­нии кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассмат­ривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­ профилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строи­тельство индивидуальных домов (квартир в домах общей собст­венности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентная политика в отно­шении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая дли­тельность ссуды и особенность залога.

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

       типовая ипотека;

       ипотека с периодическим увеличением сумм взносов;

       ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой;

       ипотека с залоговым счетом;

       ипотека с переменной процентной ставкой;

       кредиты с дележом стоимости имущества.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

       финансовое положение клиента резко ухудшилось по срав­нению с данными заявки;

       выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

       начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

       обнаруживается, что имущество является объектом (пред­метом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повре­ждения.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д.

- 4 -

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обус­ловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Ипотечные кредиты относительно недоро­ги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выку­пить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

7. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

       позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

       содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

       способствует решению социальных проблем;

       создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, дру­гих ценных бумаг ипотечных организаций);

       расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ганизациями;

       дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ка недвижимости в форме ипотечных банков, специализиро­ванных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку ры­ночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все вари­анты будущих изменений цен. Реализация банком закладывае­мого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвид­ность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

ТЕМА №19. Современные формы и виды кредитования

1)     Понятие факторинга и его преимущества

2)     Виды факторинга

3)     Форфейтинг и его отличительные черты

4)     Франчайзинг

- 1 -

Факторинг имеет англо-американские корни и в наиболее общем виде означает выкуп дебиторской задолженности поставщика товаров (услуг) с принятием на себя обязанностей по её взысканию и риска не­платежа. Поставщик продает дебиторскую задолженность специализированному финансовому институту (факторинговой компании), которая в свою очередь именуется фактором.

В факторинговых операциях участвуют три стороны: 1) фактор-посредник, которым может быть коммерческий банк или специализированная факторинговая компания; 2) поставщик: 3) покупатель.

Факторинг как сфера финансового бизнеса развивается тогда, когда частым явлением становится по­ставка товаров (работ, услуг) с отсрочкой платежа.

Важнейшая цель факторинга - это в первую очередь финансирование продавца товаров, лица, вы­полняющего работы, услуги, на период отвлечения оборотных средств, на период вынужденно предостав­ляемой отсрочки в оплате таких товаров (работ, услуг). Возможность уступки тех или иных денежных тре­бований для получения финансирования позволяет продавцу согласовать с покупателем выгодные условия продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг.