Развитие ипотечного кредитования в России

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Апреля 2012 в 21:29, курсовая работа

Описание

Целью курсового проекта является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности в России.
Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:
- выяснить, как зародилась ипотека;
- выяснить, как в настоящее время определяется ипотека и что является или не является ее объектами;

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3
1. Ипотечное кредитование……………………………………………………....4
1.1 Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного
кредитования……………………………………………………………………....4
1.2 Определение ипотеки………………………………………………………...6
1.3 Характерные черты ипотеки…………………………………………………7
1.4 Принципы ипотечного кредитования……………………………………….8
1.5 Объект ипотеки……………………………………………………………….9
1.6 Процесс ипотечного кредитования…………………………………………10
1.7 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом………………………..11
1.8 Классификация ипотеки…………………………………………………….12
1.9 Виды ипотечных кредитов……………………………………………….…14
2. Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы ……………17
2.1 Правовые основы ипотечного кредитования……………………………...17
2.2 Схемы ипотечного кредитования в России……………………………......22
2.3 Модели в практике ипотечного кредитования…………………………….24
2.4 Ипотечные схемы в странах Западной Европы……………………………25
2.5 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы………………………………………………………………...26
3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России…………..31
3.1 Пути развития ипотечного кредитования в России……………………….31
3.2 Текущее состояние ипотечного кредитования в России………………….34
Заключение…………………………………………………………………….…41
Список использованной литературы………………………………………...…43
Приложение

Работа состоит из  1 файл

КП по ДКБ № 27.docx

— 283.20 Кб (Скачать документ)

     Пружинный кредит, или кредит с фиксированным  платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

     Кредит  с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

     Кредит  с нарастающими платежами (с нарастающим  аннуитетом). Данный кредит предусматривает  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используется владельцами  сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

     Кредит  с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

     Кредит  с переменной ставкой. Обычно «привязанные»  к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

     Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

     Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

     Кредит  с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита. 

 

      2. Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы 
 

     2.1 Правовые основы  ипотечного кредитования 

     Основная  задача государства в становлении  ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное  регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

     Основными нормативными актами, регулирующими  гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

     - Конституция Российской Федерации;

     - Гражданский кодекс РФ;

     - Жилищный кодекс РФ;

     - федеральные законы «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;

     - указы Президента РФ «О жилищных  кредитах» и «О дополнительных  мерах пор развитию ипотечного  кредитования».

     Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим  направлениям:

     1) совершенствование правовой основы  и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

     2) осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием, чтобы повысить  прибыльность и привлекательность  подобного кредитования для банков;

     3) создание общенациональной системы  ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

     4) принятие дополнительных мер  по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

     5) оказание помощи семьям со  средними и низкими доходами  в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

     6) поощрение предприятий и организаций,  имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

     Во  исполнение требований Гражданского кодекса  РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

  • вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
  • государственной регистрации подлежат:

     - право собственности на недвижимое  имущество;

     - сделки с недвижимостью;

     - ограничения прав на недвижимое  имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

  • создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
  • государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
  • государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Но  термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием  Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

     Однако  с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке  недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

     Он  значительно расширил возможность  использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

     · регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

     · в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

     · изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

     Таким образом, для регулирования отношений  по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

     Но  за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

     В России так же уже разрабатывается  закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая  программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

     Одна  из важнейших задач – законодательное  оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к  ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует  определиться по четырем наиболее важным вопросам.

     Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который  бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

     Второй  вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

     Третий  момент связан непосредственно с  характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

     Четвертый по порядку, но не по важности вопрос –  гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые  будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек  внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

     Разрабатывая  закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело  назвали их специализированными  кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. 

     2.2 Схемы ипотечного  кредитования в  России 

     Одна  из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Информация о работе Развитие ипотечного кредитования в России