Развитие ипотечного кредитования в России

     1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям.

     2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

     3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

     4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами:

     - самому вкладывать средства в  строительство, принимая финансовые  риски и оплачивая счета генерального  инвестора-застройщика;

     - переложить на генерального инвестора-застройщика  все финансовые риски нестабильности  окончательной цены строительства,  поручив продажу старого жилья  и строительство нового.

     5. Схема «Рентный залог». Одиноким  пенсионерам предлагается оформление  закладной на принадлежащее им  жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости.

     6. Сема «Семейные жилищные накопительные  счета». На счете в банке предварительно  накапливаются денежные средства  для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

     В России сегодня наиболее развит ипотечный кредит. Ипотечным кредитованием занимаются большинство коммерческих банков. Хотя рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

     В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных  операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с  правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность  дочерней структуры банка до полного  погашения кредита. Имея квартиру в  своей собственности, банк снимает  с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.

     В странах Европы существуют различные  типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV³, а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.) Можно сделать ряд выводов. Во-первых, в европейских странах достаточно высокий средний уровень первоначального платежа. Надо сказать, что он не намного отличается от максимального, а порой и вовсе равен ему. Во-вторых, ведущие европейские страны в режиме широкого доступа предоставляют кредиты на различные сроки. Но осторожно относятся к выдаче кредита сроком свыше, чем на 20 лет. В-третьих, значительное предпочтение отдается таким заемщикам как молодая семья до 30 лет и частные предприниматели. 

     2.3 Модели в практике  ипотечного кредитования 

     В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.

     Модель  ипотечной компании основана на ипотечных  ценных бумагах. Ипотечная облигация  – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение  недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.

     Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает  ипотечные ценные бумаги под обеспечение  выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.

     Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных  посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

     Модель  сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации. 

     2.4 Ипотечные схемы  в странах Западной  Европы 

     Ипотека является наиболее распространенным видом  финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

     Американская  схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

     Немецкая  ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья. 

     2.5 Характеристика систем  ипотечного кредитования  в некоторых странах  Западной Европы 

     Дания.

     На  рынке ипотечного кредитования Дании  доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 – 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

     Правительство регулирует ипотечный рынок (это  часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

     Субъектами  ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

     LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

     Коммерческие  и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 – 10 лет  с переменной процентной ставкой (пересмотр  – в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

     Ипотечные компании кредитуют по фиксированной  процентной ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

     Существуют  некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

     Великобритания.

     В Великобритании вмешательство государства  в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

     Среди субъектов ипотеки можно выделить:

     1. Строительные общества – специализированные  финансовые институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

     2. Коммерческие банки предлагают  такие же типы кредитов, как  и строительные общества, но свои  фонды формируют на оптовом  финансовом рынке.

     3. Консолидированные кредиторы. Финансируются  в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на 3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.

     Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы). 

     Франция.

     Французская система ипотечного кредитования характеризуется  значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

     Субъекты  ипотеки:

     - банки, функционирующие в соответствии  с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;

     - финансово-кредитные компании, которые  должны лицензировать свою деятельность  в области ипотеки; они имеют  право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

     Виды  ипотечных кредитов, получившие широкое  распространение во Франции:

     1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются  в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;