Развитие ипотечного кредитования в России

     2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита – до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

     Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

     Германия.

     Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных  облигаций). Кредиты предоставляются  как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют  кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

     Основные  субъекты ипотеки:

     - ипотечные банки, формирующие  кредитные фонды за счет ипотечных  облигаций;

     - сберегательные банки;

     - кредитные кооперативы, предлагающие  розничные финансовые услуги на местных рынках;

     - стройсберкассы.

     Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик  при приобретении жилья комбинирует  различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах). 

 

      3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России 
 

     3.1 Пути развития  ипотечного кредитования  в России 

     Для развития ипотечного кредитования в  нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

     Так, например, для населения можно  выделить следующие благоприятные факторы:

     - разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

     - возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

     - изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

     - повышение подвижности населения в пределах территории страны;

     - рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

     Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

     • разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

     • острая заинтересованность в преодолении  спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

     • стремление к модернизации предприятий  стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

     • возникновение сети новых предпринимательских  структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

     Для банков этими благоприятными факторами  являются:

     - укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

     - выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

     - стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

     - активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

     - создание инфраструктуры рынка недвижимости;

     - создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

     Благоприятными  факторами для органов государственной  и местной власти являются следующие  факторы:

     - появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

     - укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение  социальной стабильности в обществе;

     - оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства.

     Однако  в нашей стране в настоящее  время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той  зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому  актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких  отношений.

     Факторы, негативно влияющие на отечественный  ипотечный рынок:

     - целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

     - пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

     - отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

     - российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

     - структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

     Многие  специалисты склонны видеть причины  проблем не в самой ипотечной  системе, а в общих экономических  показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. 

     3.2 Текущее состояние  ипотечного кредитования  в России 

Рис.3.2.1 Средневзвешенная ставка ипотечного кредита

     За  рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

     Если  брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

     Также в последние два месяца можно  заметить тенденцию некоего уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

     В ближайшие месяцы можно ожидать  незначительного уменьшения процентов  по ставке ипотечного кредита, но не стоит  надеяться, что этот процесс будет  постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Рис.3.2.2 Средневзвешенный срок ипотечного кредита 

     В среднем по стране наблюдается тенденция  незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

     Ситуацию  со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где этот срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

     В ближайшее время, в связи с  улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных  заемщиков, можно ожидать массового  появления ипотечные кредитов с  более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Рис.3.2.3 Средний размер ипотечного кредита

     Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

     При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

     Скорее  всего, существенного увеличения размера  ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости.

Рис.3.2.4 Средний первоначальный взнос

     Тенденции снижения суммы первоначального  взноса по ипотечному кредиту на конец  марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

     Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.