Тургын уй маселеси

МАЗМҰНЫ

 
Кіріспе 

I. Қазақстан  Республикасы тұрғын үй нарығы  мәселесі

1.1. Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері 
1.2. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмі 
1.3. Тұрғын үй нарығының қалыптасу тенденциялары мен дамуы 
1.4. Тұрғын үй нарығын жетілдірудің негізгі бағыттары

 

II. Тұрғын  үй НАРЫҒЫНДАҒЫ МӘСЕЛЕЛЕРДІ ШЕШУ ЖОЛДАРЫ 
2.1. Ипотека және ипотекалық несиелеу ерекшеліктері

2.2. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» Қазақстандағы рөлі

2.3 «Тұрғын  үй құрылыс банкінің»  ипотекалық несиелендіру механизмі

 

Қорытынды 
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

 

Қазақстан Республикасының  Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын  жасау қажеттігі бекітілген. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.

Кез-келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты –  «әрбір отбасын қолайлы тұрғын үймен  және қоршаған ортамен қамтамасыз ету».

Жылжымайтын мүлік рыногы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың  бірі болып табылады. Жылжымайтын  мүлік рыногы ауқымы кең рынок  болып саналады. Тұрғын үй – рыноктық экономикада экономиканың түрлі  секторының даму қарқынын және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген  сенімін бейнелейтін өсімнің  көрнекті көрсеткіші.

Тұрғын үй мәселесі Кеңес  дәуірі кезінен-ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.

Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші  кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін  еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға өтуі бұл үлгінің  сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты  бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы  дамыған елдеріндегідей банктік  несиелер ғана болып қалды.

Осыған орай, тұрғын үй мәселесін  шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты  үшін негізгі міндеттердің бірі болып  табылады. Осы ретте «Қазақстанның  бәсекеге қабілетті елу елдің  қатарына ену стратегиясы» атты халыққа  Жолдауында Қазақстан Республикасының  Президенті Н.Ә. Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар  аударып, басты бағыттары ретінде  жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен. Сонымен қатар, тұрғындардың жекелеген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» және өзектілігімен жалғасын тапқан «2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы»  қабылданған.

Зерттеудің  көкейкестілігі: Қазіргі кезде Қазақстанда тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш рынокты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің тұрғын үй рыногын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ.

Жоғарыда айтылғандар  негізінде, қазіргі жағдайда тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік  рыногының дамуы жан-жақты терең  зерттеуді, ғылыми талдауды, жаңа сапалы шешімдерді іздестіруді талап етеді.

Міне, осы мәселелер, яғни әлеуметтік шынайылықтың экономикалық себептерін іздеу немесе тұрғын үй мәселесінің әлеуметтік салдарын қарастыру, айқындау - зерттеудің көкейтесті міндеті болып отыр.

Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Зерттеудің ғылыми аспектілері тұрғын үй және жылжымайтын мүліктер рыногының мәселелері бойынша шетелдік және отандық ғалымдардың теориялық, әдіснамалық ой-тұжырымдары мен тәжірибелік ұсыныстарын зерттеу және талдау негізінде қалыптастырылды.

Шет елдерде жылжымайтын  мүліктер рыногы дамуының әдістемелік  және әдіснамалық мәселелеріне үлкен  назар аударылады. Шетелдік ғалымдар арасында М. Бейли, Т. Вонг, П. Зорн, Л. Греблер, Дж. Керла, Дж. Клэпа, 
Дж. Куигли, Дж. Маддал, С. Мэйсел, Р. Мьют, Э. Ольсен, Н. Ордуэя, О. Плот, Г. Поялковский, С. Ренни, Р. Страйк, Дж. Форрестер, Дж. Фридмен, Т. Хорт, Р. Шваб, Р. Шиллер және т.б. ғалымдардың еңбектерін ерекше атап өтуге болады.

Тұрғын үй және жылжымайтын  мүліктер рыногының қалыптасуы мен  дамуы мәселелерін зерттеуге  үлкен үлес қосқан ресейлік ғалымдардың  арасынан А.В. Карасев, Н.П. Кетова, В.С. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина, А.С. Новоселов, Э.В.Пешина, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк, 
И.А. Чубаров тәрізді ірі ғалымдарды атауға болады.

Мәселенің жекелеген аспектілерін отандық экономистер 
Ш.Р. Абдильманова, Н.М. Дюсенбаев, С.А. Илашева, К.К. Кажымурат, 
А.К. Курманалина, Л.Б. Кулумбетова, К.В. Онлабаева, Т.М. Утин, 
У.Ж. Шалболова және басқалар терең де жан-жақты зерттеді.

Зерттеу  обьектісі: Қазақстан Республикасының тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүліктер нарығы.

Зерттеудің мақсаты: Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуын және ипотекалық несиелендіру жүйесін зерттей отырып, ғылыми негізделген ұсыныстар жасау.

Зертттеу  әдістері: Ғылыми  әдебиеттерді  талдау,  құрылымдық-мазмұндық салыстыру,  интернетжәне  ағымдағы    ақпараттық   баспа  материалдарын  пайдалану. Қазақстан Республикасы Статистикалық агенттігі материалдарын  қолдану.

Зертттеудің   теориялық   және  әдіснамалық   негізі:  Қазақстандық  әлеуметтану  ғылымының  негізгі  бағыттары  өкілдерінің   және   экономика ғылымдары   ғалымдарының  еңбектері  болып  табылады.

Зерттеудің  ғылыми  жаңалығы: Қазіргі кезеңде тұрғын үй нарығын зерттей отырып, дамытудың тиімді жақтары мен бағыттарын анықтау басты шарт болып табылады.

 

 

I. Қазақстан  Республикасы тұрғын үй нарығы  мәселесі 
1.1. Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері

Тұрғын үй нарығының теориялық  негіздері, нарықта сұраныс пен  ұсыныстың қалыптасу жағдайлары және оларға әсер ететін факторлар, тұрғын үй нарығының шетелдік ерекшеліктері  қарастырылады.

Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты  тенденцияларына қол жеткізу, экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды  талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды  қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан  азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, мемлекеттің қоғам алдындағы  негізгі міндеттерінің бірі. Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың негізгі жағдайының даму дәрежесін сипаттайды. Отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы  және нарықтық экономикаға өтудің негізгі  факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үрдісінің қауырт жүргізілуінің нәтижесінде қысқа  уақыт ішінде мемлекетте нарықтық қатынасқа  қатысатын жеке меншік топтар қалыптасып үлгерді. Отандық тұрғын үй нарығы жылдам екпінмен дамып, қазір өркениетті және ұйымдасқан формаға ие болып отыр.

Тұрғын үй сферасы - тұрғын үй қорын қалыптастыру, ұйымдастыру, басқару, айырбастау сияқты күрделі  процестермен қоса, өндіріс саласын (жобалау, құрылыс, жөндеу, реконструкциялау, жаңарту, бұзу) және қызметтер саласын (тұрғын үй қорының ағымдық қызмет етуін қамтамасыз ететін қызмет түрлері) бірге қамтитын күрделі құрылым. Сонымен бірге тұрғын үй сферасында тауарлар, қызметтер және жұмыстар қайта бөлінеді. Тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарығының  бірігуі тұрғын үй мүлік нарығын, яғни тұрғын үй нарығын, қалыптастырады. Тұрғын үй нарығының толыққанды жұмыс  істеуі үшін, тұрғын үй қатынастарын қалыптастыратын  барлық құрамдас элементтердің, мемлекеттің  тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңдылықтары шеңберінде жұмыс істеулері талап  етіледі. Тұрғын үй саласының ғылыми - теориялық және тәжірибелік  жағдайларына жасалған зерттеулер, тұрғын үй нарығының, тұрғын үй қор нарығы және тұрғын үй қызметтер нарықтарынан тұратындығын көрсетті. Нарықтардың бұл түрлері  бір-бірін толықтырады, бірақ әр түрлі айнымалыларға байланысты ерекшеленеді. Сонымен, біздің көзқарасымыз бойынша, отандық тұрғын үй нарығының  құрылымының жүйесі 1 - сызбада көрсетілді.

Пайымдауымыз бойынша, тұрғын үй нарығы дегеніміз- тұрғын үй объектісін тұрғызу, айналымға түсіру, қолдану  және қаржыландыру сияқты нарықтық тетіктердің  өзара байланысты жүйесі және тұрғын үй объектісін сату-сатып алу мәмлелерінің орындалумен бірге мүліктік құқықтардың  тараптар арасында ауысуын қамтамасыз ететін құрылым.

Тұрғын үй нарығы және тұрғын үй қызметтері, жылжымайтын мүлікті  қалыптастыратын ерекше функцияны  орындайды, сондықтан олар өзара  тығыз байланысты және сұраныс пен  ұсыныс сияқты айнымалылардың жағдайына  тәуелді. Тауарлардың сұранысы сияқты, баспанаға сұраныс тұрақты және жаппай сипат алмайды. Сонымен, тұрғын үй нарығындағы сұраныс әлеуметтік факторлардың әсерінен жиі өзгеріске  ұшырап отырады. Нарықтың бұл түрінде  тұрғын үй қорына деген сұраныс, оның ұсынымына тікелей тәуелді. Тұрғын үй сұранысы мен ұсынысына әсер ететін факторлардың жиынтығы автор тарапынан  жүйелендірілді. Тұрғын үй сұранысына әсер етуші факторлар:

• экономикалық (тұрғындардың табыстарының өзгеруі, нарықтағы бәсекенің деңгейі, несиелік-қаржылық ресурстарға қол жетімділік, жалдық ақы ставкасы, құрылыстың өзіндік құны, коммуналдық қызметтер тарифі, баспана бағасы);
• әлеуметтік (баспанамен қамтамасыз етілу; тұлғаның тұтынушылық қалауларының өзгеруі, әлеуметтік топ );
• демографиялық (тұрғындар санының өзгеруі, халықтың білім деңгейілері, тұрғындар құрылымы мен адамдардың жас-мөлшері, көші-қон процестер, үйлену және ажырасу көрсеткіштері)
• қоршаған орта жағдайлары (экологиялық жағдай; инфрақұрылымның даму деңгейі; баспананың орналасқан жері; климаттық ерекшеліктер).

Тұрғын үй нарығындағы  ұсыныстың қалыптасу ерекшелігі және мүліктің бағасының өзгеру реакциясы  нарықтағы жалпы тенденцияны  қалыптастырады. Тұрғын үй құрылысын  ұлғайтуға немесе мүлік нарығындағы  ұсынысқа, біздің көзқарасымыз бойынша  төмендегідей факторлар ықпалын  тигізеді:

• экономикалық (шикізат материалдары мен құрылыс өнімдерінің бағасы, тұрғындар табысы, инвестиция мөлшері, құрылыстағы шығындар, инвестициялаудың тәуекелі, көлік қызметтері,  электрэнергия тарифі);
• ғылыми-техникалық (салалардағы технологиялық өзгерістердің қарқыны);
• саяси-құқықтық (қаржы-салық саясаты, әр түрлі жеңілдіктердің берілуі, жерді пайдалануда бақылау жасау, жал ақысының ставкасы, құрылыс нормалары мен ережелері, құқықтық нормалар мен ережелер).

Әлем мемлекеттері ішінде дамуы және халықтың өмір сүру деңгейлері бойынша алғашқы ондыққа кіретін, мемлекеттерде жүргізілген тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық реформаларын қарастыру арқылы бұл саланы дамытудың  қолайлы және тиімді жолдарын анықтауға  мүмкіндік бар. Жеке меншіктегі тұрғын үйлер, коммерциялық, немесе әлеуметтік жалдық, тұрғын үйлер, сондай- ақ мемлекеттік, яғни муниципалды, үйлер тәрізді тұрғын үй нарығының үш компоненті қалыптасқан жағдайда тұрғын үй қоры құрылымының тиімділігі жоғары болатындығын шетелдік тәжірибелер көрсетіп отыр.

 

1.2. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмі

 

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер  өз үлестерін қосуда, ал олардың  қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.   

Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің  бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға  дейінгі даму Стратегиясының басым  бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан  Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл  сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып  қарастырылады.

Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың  бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылысының мемлекеттік  бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу  және тұрғындарды қол жетімді  үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты: