Тургын уй маселеси

• ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
• тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
• жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
• ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.  

Қазіргі тұрғын үй нарығының  инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта  көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін  шешуде қажетті болып табылады. Бірақ  нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми – тәжірибелік еңбектер әлі  де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі  басты ерекшеліктері ескерілмей, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің  әдістемесі нақты қарастырылмайды.

Тұрғын үйлер халық  байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып басты қажеттіліктерін  қанағаттандырады, сонымен қатар  жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының  белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық  ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын  үй  саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады.Қазіргі таңда Қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарлап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады,сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған.

Тұрғын үйлердің адам өмірі  және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарлап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай.

         Тұрғын үймен болатын қатынастарға  байланысты нарықта жүргізілетін  операцияларға агенттіктер қызметтері  қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған  нарық жоғары сатып алыну мүмкіншілігін  ұсынады. Осыған орай шетел  тәжірибесінде, экономикасы дамыған  елдерде тұрғындардың қаражатын  тарту, құрылыстар жүргізу үшін  несиелік-қаржы механизмі жетілдірілген.  Құрылыс стадиясы мен сату  стадиясының арасы бөлінген жобаны  қаржыландыру құрылыс фирмасымен, несие арқылы жүргізіледі, одан  кейін тұрғын үй тапсырыс берушіге  ұсынылады. Егер тұрғын үй тұруға  немесе жалға беруге бағытталмай  сатылуға арналса, әрі қарай  тапсырыс берушінің өзі сату  мәмілелерін жүргізеді. 

           Тұрғын үй  қоры және тұрғын  үй қызметі нарығы біріге отырып  жалпы тұтас бір нарықтық құрылымды  береді. Тұрғын үй қорының нарығына - бекітілген талаптарға сай, тұруға  жарамды тұрғын үй ғимараттары  мен салынудағы тұрғын үй құрылыстары  жатады, көлемі алаңына байланысты  әрбір пәтерлермен анықталады  және осы пәтерлер тұрғынның  қажеттілігін қанағаттандыра отырып, «тұрғын үйі» атына ие болады. Әрбір тұрғын үй объектісі  ұзақ уақыт қолданыста бола  отырып, қызмет етеді. Ал нарықтың  дамуына қарай оның қызмет  ету аясы да кеңейе түскен  және ауқымы да ұлғайған, мысалы: бастапқыда қорғаныс, өмір сүру, демалу ортасы болса, қазір  кепілге қою, мұраға қалдыру,  инвестициялау, жалға беру және  т.б. объектісі болуда. Осы қасиеттері  тұрғын үй қызметі нарығының  қалыптасуына тікелей әсер етеді. 

Тұрғын үй қызметі нарығының  шамасы тұрғын үй бағасына әсер етеді, ал ол өз кезегінде сұранысқа тәуелді  болады. Тұрғын үй қорына сұраныс пен  ұсыныс уақыт факторымен анықталады, біз ұзақ және қысқа мерзімдегі уақыт  факторына байланысты олардың шамасының  өзгеретіндігін тұрғын үй қорларының ерекше белгілерінің болуымен байланыстырамыз.

      Тұрғын  үй нарығында жаңа құрылыс  объектілерінің салынуы мен бұрынғы  тұрғын үй қорының қолданыста  болуы нарықты екіге бөледі: тұрғын  үйдің I-ші  нарығына және тұрғын  үйдің II-ші нарығына. Тұрғын үйдің  I-ші нарығы немесе бастапқы  нарығы жаңадан салынған тұрғын  үйлерден құралады, бұл қаражаттың  тұрғын үй нарығына салынуына  байланысты, сатып алушының тапсырысы  бойынша, жекелеген жобаларға  қарай тұрғызылады. Оның бағасы  мен салыну көлемі екінші нарықтың  сиымдылығы мен бағалық алшақтылығына  тәуелді болады. Бірінші нарықта  алынып, қайтадан сатылуға түскен  тұрғын үйлер екінші нарыққа  өтеді. Осы екінші нарықтағы  тұрғын үйлердің бағасының төмен  болуы мен сатушылардың көлемі  бірінші нарыққа тікелей әсер  береді. Олардың шамадан тыс көп  болуы бастапқы нарық қызметіне  кері әсерін тигізеді.

Сондықтан бастапқы және екінші нарық арасында бағалық, құрылыстың ерекшелігі, сапалық және т.б. алшақтық болуы қажет, бастапқы нарықта салыстырмалы жоғары сапалы тұрғын үйлердің салынуы  бағасының салыстырмалы жоғары болуына  әкеледі, ал бағаның барлық шығындарды жабуы жаңа тұрғын үйлер құрылысының  одан әрі тұрақты жүруін ынталандырады.

         Тұрғын үй нарығы қызметі құрылыс  саласы бойынша ұйымдық басқаруды  қажет етеді. Нарықты ұйымдастыру:  құрылыс пен сату стадиясы  арасында алшақтықтың болуын  және әр қайсысының өз алдына  қызмет етуінің қажет болып  табылатындығын көрсетеді. Сондықтан  құрылыс саласында тек соған  бағытталған өнеркәсіп жұмылдырылса, ал сату стадиясында маманданған  қызмет етушілермен операциялар  жүргізілсе нарық қызметінің  ұйымдастырылуы ұтымды болады.

        Экономиканың  даму жағдайы да тұрғын үй  нарығына тікелей әсер ететіндігін  байқалтты, егер халықтың экономикалық  белсенділігі мен төлемқабілеттілігі  артса, тұрғын үйге және тұрғын  үй тауарларына деген сұранысы  артып, бұдан тізбектік түрдегі  экономикалық әсер пайда болады.

       Тұрғын  үй нарығында әлеуметтік-экономикалық  мәселелердің қарастырылуы мен  нарықты мемлекеттік реттеудің  қажеттілігі. Тұрғын үй нарығы  жалпы жылжымайтын мүлік нарығына  қарағанда сол аймақтағы, елдегі  тұрғындардың қажеттілігін қанағаттандыруға, әлеуметтік, тұрмыстық жағдайына  тікелей бағытталған. Табысқа  қарағанда жоғары бағалануы кейбір  тұрғындарды баспанасыз қалдыруы  да мүмкін, сондықтан бұл нарықтық  экономикада мемлекет тарапынан  басқаруды қажет етеді, яғни  жеңілдіктер мен мемлекеттік  қолдаулар арқылы. Бұл жоғары  бағадағы, нарықтық экономикасы  дамыған елдердің өзінде кездесетін  жай. 

Қазақстандық нарықтың дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі 1991ж. бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес, сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді, бастапқыда бұл тұрғын үйдің төмен бағада сатылуына әкеліп, құрылыс компанияларын шығынға ұшыратты да, одан кейінгі жылдары нарықта тұрғын үй сауда-саттығымен айналысушылардың қызметі дами бастады.

       Тұрғын  үй бағасы 2002 ж. жоғары қарқынмен  өсе бастады да жаңа тұрғын  үйлерді сату бойынша 135,1%, көркейтілген  тұрғын үйлерді алып-сатуда 173,2% өсуін  әкелді, бұл тұрғын үй қорының  жетіспеуінен сұраныстың бағаны  арттырып жіберуіне, аймақтарға  шетелдерден оралмандардың және  экономикалық ахуалдың жақсара  бастауынан табыс табу үшін  елге келушілер санының артуына  байланысты болды. 2003ж. жеке тұрғын  үй құрылысы аймақтар бойынша  өсті, 2004ж. нарыққа ипотекалық  ресурстардың көптеп келуіне  байланысты баға жоғарлай түсті,  жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша  141,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді  алып-сатуда 176,1%-ды құраған.

Бағаның жоғарлауы тұрғындарды  бірнеше жылдарға ипотекалық несие  алуға мәжбүр етіп, нарықта алыпсатарлықтың  өсуіне әкелді де, нарықтың «қызып»  кетуіне себепші болды. Бағаның  қарқынды өсімі нарықта мемлекет саясатын қажет етті, елде тұрғын үй саласында мемлекеттің әлеуметтік саясаты қолға алынды, 2005ж. бастап Мемлекеттік Тұрғын Үй Бағдарламасы нарыққа енгізілді. Ал екінші кезекті 2008-2010 жылдарға арналған бағдарламада жалгерлік нарық қызметін қолға  алу қажеттілігі және соған сәйкес тұрғын үй салу қарастырылды.

          Әлемнің көптеген елдерінде бұл  нарық қызметі дамып, тұрғын  үйді сату-сатып алу операцияларымен  бірдей деңгейде жүреді. Мысалға  алатын болсақ, Сингапурда тұрғын  үй мәселесі әлем бойынша шешімін  тапқан деп қарастырылады, ал  мұндағы жалгерлік нарық үлесі  бүкіл нарықтың тең жарты пайызына  ие. Тұрғын үйді жалға берушілер  үшін бұл бизнестің бір түрі  болып табылады және табыс  табуға кең мүмкіндік береді, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығы  қалыптасады. Бізде бұл нарық  өте бәсең игерілуде, бұған  себеп, инвестицияның ұзақ уақытта  қайтарылымы, шетелдің өзінде  бұл 10-15 жылға созылады, сонымен  қатар, салық төлемдері мен  жөндеу жұмыстары табысты азайтып,  тәуекелді жоғарлатады. Жалгерлік  нарық қызметін дамыту мақсатында  тұрғын үй құрылысын іске асырушыларды  қолдау, мемлекеттің нарықтағы белсенділігін  арттыру, салық жеңілдіктерін  беру және т.б. экономикалық-құқықтық  шараларды іске асыру қажет.  Мемлекеттің араласуынсыз жалгерлік  нарықты дамыту қиынға түсері  анық, сонымен қатар жинақ пен  ипотекалық несиелендіру жүйесінің  жетілдірілуі, оның құрылыс саласына  бағытталуы қажетті. Қазақстан  Республикасы тұрғын үй нарығына  жүргізілген зерттеулер нәтижесін  қарастыра келе, біз нарыққа тән  келесі жағдайларды анықтаймыз: нарықтағы тұрғын үйдің инвестициялық  тұрғыдан жоғары сұранысқа ие  болуы; құрылыс шығындарының әсері  мен ескі үйлерді бұзудың жоғары  құндылығы; жер телімін сатып  алу бағасының өте жоғарлап  кетуі; жобалау жұмыстары, құрылыс-монтаждық  жұмыстардың өзіндік құнының  барлық уақытта өсіп отыруы; құрылысты  қаржыландыруда қол жетімді ішкі  несиелік қорларды пайдалану  механизмі мен Қазақстандық құнды  қағаздардың салада қолданылмауы, соның ішінде кепілдік құнды  қағаздардың болмауы. Ал 2007 жылдың  тамызынан бастап, тұрғын үй нарығының  белсенділігі төмендеді, бұл тұрғын  үй инвестициясының тартымдылығын  да кемітті, 2008 ж.  жалпы әлемдік  экономикалық дағдарысқа байланысты, елдегі тұрғын үй нарығында  бағалар төмендеп, жаңа тұрғын  үйдің 1 шаршы метрінің бағасы  орта есеппен 147,5 мың теңгені  құрады және өткен жылғы желтоқсанмен  салыстырғанда 8,7%, көркейтілген  тұрғын үйлерді алып-сату, тиісінше 108,3 мың теңгеге немесе 20,4% төмендеді.  Бағаның төмендеуі жалпы нарықтағы  ипотекалық ресурстардың қысқаруына, тұрғындар табысының төмендей  бастағанына, әлемдік нарықтағы  дағдарысқа байланысты болды.  Бастапқы және екінші тұрғын  үй нарығында белсенділіктің  төмендеуі қаржылық секторлардың  қалпына келу уақытына тәуелді  болған.

Қазіргі Қазақстандағы тұрғын үй нарығының жағдайы қызып кетуден  кейінгі, белсенділіктің төмендегенін көрсетеді, бұған әлемдік нарықтық жағдай әсер етіп, сала көрсеткіштерінде өзгерістер пайда болды. 

1.3. Тұрғын үй нарығының қалыптасу тенденциялары мен дамуы

Қазақстандағы тұрғын үй нарығының  дамуы, аймақтағы нарық қызметінің өрлеуіне себепші болған көптеген макро- және микроэкономикалық  факторлар, тұрғын үй қорының жағдайы, тұрғын үй қорының бағалық сегменттелуі, қолжетімділік көрсеткіштеріне талдау жүргізілді және тұрғын үй нарығының дамуына себепші болған бес негізгі факторлар төмендегі түрде анықталды, олар:

біріншіден - жалақы мөлшеріне байланысты тұрғындардың төлемқаблеттілігі өсті, нарықтың дамуымен қатар, облыс тұрғындары жалақысының өсімі болды, 2003-2006 жылдар аралығындағы көрсеткіш: 2003ж. - 24372 теңге; 2004ж. - 29417 теңге; 2005ж. - 35713 теңге;  2006ж. - 40176 теңге болып, сәйкесінше өсім 117,6%, 120,7%, 121,4%, 112,5% құрады.

Жалпы республикадағы орташа жалақымен салыстырғанда облыста  жалақы деңгейі елеулі жоғары болды. Тұрғындар табысының өсімі, ел ішіндегі тұрақты саяси жағдай мен экономика, ақшаның тұрақтылығы табыс шамасының  өсуіне әкелді. Субъектілер табысының  өсуінен нарықта жылжымайтын  мүлікке қызығушылық пайда болды. Нәтижесінде сол кезеңдерде тұрғын үй бағасы мен операциялары қарқынды өсіп, тұрғын үй нарығы дамыды, бірақ  қазіргі таңда бұл жағдай біраз  бәсеңсіген.

екіншіден - жылжымайтын мүлікке инвестициялау әсер еткен, яғни жеке табыстың өсімі мен капиталдың жинақталуы табыс әкелу бағытында нарықтарға орналастырылуы қажет болғандықтан, бұл нарық оларды жоғары, әрі тұрақты табыстылығымен қызықтырды. Алайда, біздің ойымызша елде басқа елдермен салыстырғандай озық банк жүйесі мен құнды қағаздар, қор нарығы қызмет етпеді, ал тұрғын үй нарығы сол кезеңде салыстырмалы түрде капиталды сақтау және көбейтудің негізгі көздерінің бірі болды. Банк депозиттері жер, тұрғын  үй  нарығы секілді табыс ағымын бермеді. Мысалы, 2006 жылы жылжымайтын мүлік құны 55-75% өскен, ал мұны сол кезеңдегі 8-12% келетін банк депозиті сыйақысы шамасымен салыстыру мүмкін емес. Қазақстан қалаларындағы жалпы тұрғын үй нарығының өтімділігі мен табыстылығы көптеген инвесторларды қызықтырды және қайта сату арқылы спекульятивті табыс табушылардың нарыққа әсері жоғары болды.

Инвестициялық тартымдылық  және одан келетін жоғары табыстылық шамасы нарықтың белсенді дамуына әсер етті.

үшіншіден - тұрғындар санының өсуі, жылжымайтын мүлік бағасының жоғарлауы, тұрғын үйге деген сұраныс мәселесінің туындауына әкелді, бұл тұрғындар санының өсімі қалалар мен қала маңдарына жақын орналасқан елді мекендерде сұранысты өсірген. Елдегі статистикалық ақпарат деректері бойынша жалпы сыртқы миграция 2003ж.- 6178; 2004ж.- 6422; 2005ж.- 5369; 2006ж.- 7915; 2007ж.- 6986 адамды құрады. Аймақтың тұрақты экономикалық өсімі тек қана Қазақстан облыстарының ғана емес, сонымен қатар жақын шетел тұрғындарын да өзіне тартады. Тұрғындар санының өсімі тұрғын үйге деген сұраныс шамасына әсер етіп, нарықта бағаның жоғарлауына әкелді. Халық санының өсуі (дағдарыстан кейін де жалғасын таппақ) әрі қарай жалғасатынын және тұрғын үйге деген сұраныстың да жоғарылай түсетінін болжауға болады.