Тургын уй маселеси

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді  етіп берілетін ипотекалық несие  несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты  тартады.

    Ипотекалық  несие  кәсіпорындардың, фирмалардың және  тұрғын үй  құрылысының қажеттіліктерін  мемлекет тарапынан қаржыландыру  көздерін банк несиесімен алмастыруда  үлкен рөл атқарады. Оның алға  басуы шаруашылық субъектілерінің  ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік  ресурстардың тапшылығы,  инфляцияның  жоғары қарқындылығы жағдайында  инвестициялық белсенділігін   ұлғайтуға әсер етеді. 

Ипотекалық  несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:

- ипотекалық несиелердің  шаруашылық субъектілеріне және  халыққа тікелей берілуі; 

- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге  ресурстардың қосымша тартылуын  қамтамасыз ететін  екінші нарықта  сату.

Бірінші бағытымен негізінен  ипотекалық банктер айналысып келсе,  екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті  кепілге қоюмен қамтамасыз етілген  активтерін сатып алатын және кейін  оларды өз атынан олардың базасында  құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын  қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған  және олар инвестициялар арқасында  ұзақ мерзімді және тұрақты табыс  алуға мүмкіндік береді.

Кейбір  қаржы компанияларының  міндеттемелері бойынша шетелде  кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын  мүлікті кепілге қою - ипотекаға  негізделеді.

Ипотеканы кепіл заты иегерінің  болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені  жер мен жылжымайтын мүлікті  кепілге тек кепіл затының  иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы  иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын  мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.

Бұл жағдайда ғимараттардың  ипотекасы ол орналасқан жер телімінің  ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда  жылжымайтын мүлікпен және жермен  операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының  Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру  туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын  қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар қосымша  шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің  қаулылары қабылданды.

Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей  байланысты кәсіпорынды, ғимаратты  немесе өзге де объектіні оған тиесілі  жер телімімен бірге немесе оны  пайдалану құқығымен кепілге  қою танылады.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету  әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте  кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін  орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай  міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге  қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

Банк операцияларды Қазақстан  Республикасының заңнамасына, Банктің  Жарғысына және ішкі құжаттарына  сәйкес, қаржы нарығы мен қаржы  ұйымдарын реттеу және қадағалау  жөніндегі уәкілетті органның (бұдан  әрі – Уәкілетті орган) тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы заңнамада  көзделген ұлттық және шетелдік валютада операциялар жүргізуге берген лицензиясының  негізінде жүзеге асырады.

Банк  операциялар жүргізген  кезде  банктік құпияны сақтайды және егер ондай беру (жария ету) Қазақстан  Республикасының нормативтік  –  құқықтық актілерінде тікелей  көзделген жағдайларды қоспағанда,клиенттің (клиенттердің) жазбаша рұқсатынсыз  үшінші тұлғаларға банктік құпияға  жататын ақпараттарды жария етпейді  немесе оған уәкілетті мемлекеттік  органдардың ресми сұранымдарының негізінде жүзеге асырады.

Банктің Жарғысына сәйкес және  Уәкілетті органның лицензиясы  негізінде Банктің мынадай операцияларды  жүргізуге құқығы бар:

1) Банктік операциялар:

- ұлттық валютада: 

- тұрғын үй құрылыс  жинақтарына  салымдар (депозиттер) қабылдау, салымшының  шоттарын ашу  және жүргізу; 

- салымшыларға тұрғын  үй жағдайларын  жақсарту бойынша  іс – шаралар  жүргізуге   тұрғын үй, аралық  және алдын  ала тұрғын үй  заемдарын беру.

- ұлттық және шетелдік  валютада:

- кассалық операциялар:  оларды  ұсақтау, айырбастау, қайта  санау,  сұрыптау, орау және сақтауды  қоса алғанда қолма – қол   ақшаларды қабылдау және беру;

- аудару операциялары: төлемдер  және  ақша аударымдары бойынша  жеке  тұлғалардың тапсырмаларын  орындау; 

- шетелдік валютамен айырбастау  операцияларын ұйымдастыру.

2.2. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» Қазақстандағы рөлі

Тұрғын үй құрылыс жинақ  ақша жүйесі Қазақстан халқының тұрғын үй жағдайларын жақсарту шараларына несие бөлудің сапалы жаңа жүйесі болып табылады. Қазақстан – ТМД  аумағында  орта және ортадан төмен  кірісті тұрғындарға арналған осы  жүйенің қағидалары мен талаптарын  іске асыруды бастаған алғашқы мемлекет.Қазақстандағы  тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесі Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы «Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылыс жинақ ақша туралы»  Заңының енгізілуімен басталды.        Тұрғын  үй құрылысын ұзақ мерзімді  қаржыландырудың тиімділігін жетілдіру,  көтеру және ипотекалық кредиттеу  жүйесін дамыту мақсатында Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы  № 364 «Тұрғын үй құрылыс жинақ  банкін құру туралы» қаулысы  негізінде «Қазақстанның тұрғын  үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік  қоғамы құрылды. Банк Құрылтайшысы  және Акционері Қазақстан Республикасы  Қаржы министрлігі Мемлекеттік  мүлік және жекешелендіру комитеті  тұлғасындағы Қазақстан Республикасының  Үкіметі болып табылады.        

 «Қазақстанның  тұрғын  үй құрылыс жинақ банкі» тұрғын  үй құрылыс жинақ ақша жүйесінің  германдық үлгісін және әлемнің  көптеген елдерінің жинаған тәжірибесін  пайдаланды. Чехия, Словакия, Венгрия,  Франция, Люксембург секілді елдер  осы жүйені табысты жетілдірді.Тұрғын  үй құрылыс жинақ ақша жүйесі  тұрғын үй жағдайларын жақсарту, тұрғын үйді сатып алу және  ауыстыру үшін, сондай-ақ, тұрғын  үй құрылысын, жөндеу және жаңартуларды  қоса алғанда, заем алу мақсатында  жеке жинақ ақшасын жинақтауға  негізделген, тұрғын үйді қаржыландырудың  қолайлы механизмін ұсынады.Тұрғын  үй құрылыс жинақ ақша жүйесін  қалыптастыру Қазақстан Республикасы  үшін тұрғын үй саясатын жүргізудің  бірден бір құралы болып табылады. Ол нарықтағы тұрғын үйлерді  сатып алу, меншігіндегі тұрғын  үй құрылысы және тұрғын үй  жағдайларын жақсарту сияқты  халықтың неғұрлым экономикалық  белсенді бөлігіне бағытталған  шараларды жүзеге асырады.        

«Қазақстанның  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  АҚ –ын  құрудағы мақсат  – Қазақстан  азаматтары үшін жеке меншік баспанаға  арнайы ақша жинау мүмкіндіктерін беру. Қазақстан Республикасы Үкіметі  банктің тұрақты қызмет етуі үшін қажетті мөлшерге дейін банктің  тиісті қорын қалыптастыруды қамтамасыз етеді.        

«Қазақстанның  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»  АҚ заемдарының  негізгі тартымдылығы  – бұл  барлық мерзім ішінде  берілетін  заем сыйақысының төменгі  мөлшерлемемен  кепілдендірілуі.  Банк  қызметі  несиелік капитал нарығы ауқымынан  тыс және банктің пайыздық саясаты  қаржы нарығының қаржылық сыйақы мөлшерлемесі  тұрғысында  біршама  тәуелсіз. Бұл банкке жинақтаушы салымдар бойынша төленетін төменгі пайыздық мөлшерлемелермен, сондай-ақ, төменгі  пайыздар бойынша кредиттер беруге мүмкіндіктер туғызады. Тұрғын үй жағдайларын  жақсарту жөніндегі іс-шараларды  осындай мақсатты түрде қаржыландыру жүйесі Қазақстан Республикасының  тұрғын үй секторының жүйелі дамуына  өз әсерін тигізері хақ.Қазіргі таңда  қарқынды дамып келе жатқан Банк Қазақстанның барлық ірі және жекелеген шағын  өндірістік қалаларында ресми  түрде  қызмет атқаруда.        

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ Биржа тізіміне кіретін  мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссиялық бағалы қағаздарымен, сондай-ақ, Халықаралық қаржы ұйымдарының  бағалы қағаздарымен шетел валюта саудасына  қатысу құқығымен "В", "К" және "Р" санаттары бойынша «Қазақстанның  қор биржасы» АҚ мүшесі болып табылады.         

2006 жылғы  мамыр айында  «Қазақстанның тұрғын  үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ  мен «Қазпошта»  АҚ арасындағы  Агенттік Келісімге  қол қойылды.  Келісім аясында  «Қазпошта» АҚ  облыстық филиалдарында  және  аудандық пошта  байланысы  бөлімшелерінде «Қазақстанның тұрғын  үй құрылыс жинақ банкі»АҚ-ы   атынан шарт жасау бойынша  агенттік қызмет көрсетеді. Ынтымақтастықтың  негізгі міндеті тұрғын үй  құрылыс жинақ ақша жүйесі  бойынша  тұрғындарға шарт  жасаудың ең қолайлы талаптарын  ұсыну болып табылады.

Экономиканың дамуы мен  мемлекет тарапынан жұртшылықтың әлеуметтік мүдделерінің қорғалуы 2011-2013 жылдары  Әкімдіктердің арзан баспана  салуын және кейіннен оны тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысушылар  арасында жүзеге асыруды көздейтін 2011-2014 жылдарға арналған  Қазақстан  Республикасындағы тұрғын үй құрылысының  салалық бағдарламасының әзірленуіне  басты түрткі болды.           

 Тұрғын  үй құрылыс  жинақ жүйесіне  қатысушылар үшін  баспана салу  Қазақстанның барлық  өңірлерінде  қамтамасыз етілетін  болады. Аталған  құрылыстарды  қаржыландыруға Әкімдіктерге 80,84 млрд. теңге бөлінгелі отыр.Аталған   бағдарламаға мемлекеттің қатысуы   пәтер құнын шектеуге мүмкіндік   туғызып, құрылысты салушы компаниялардың  алыпсатарлық әрекеті мен коммерциялық  кредит беру нәтижесінде бағаның  аспандатылуына жол бермейді. Қазірдің  өзінде мұндай үйлердің бағасы  белгіленіп қойған:Алматы қаласы  үшін таза әрленген 1 ш.м. үшін  сату бағасы 142,5 мың теңгені құраса, Астана және Ақтау қалалары  үшін 112,5 мың теңге, басқа облыс  орталықтары үшін 90 мың теңгені  құрайтын болады. Тұрғын үй құрылыс  жинақ жүйесіне қатысушылар үшін  барлығы 800 мың ш.м. тұрғын үй  немесе пәтердің орташа ауданы 60 ш.м. деп есептегенде, 13 мыңнан  астам пәтер салу жоспарланып  отыр.          

 Тұрғын  үй құрылыс  жинақ жүйесі арқылы  құрылыс  салу және сату механизмі   мынадай. Әкімдіктер мен Тұрғын  үй құрылыс жинақ банкі арасында  тұрғын үй құрылысының әрбір   объектісі бойынша әріптестік  туралы тиісті шарттар жасалатын   болады, оларда тұрғын үйдің негізгі   техникалық сипаттамалары, атап  айтқанда: орналасатын орны, класы,  қабаттылығы, пәтерлердің саны, пәтерлердің   ауданы, таза әрлеу параметрлері  және т.б. нақты белгіленетін  болады. Мұндай жағдайда, тұрғын  үй салу және жүзеге асыру   бойынша әріптестік туралы шартта  сондай-ақ таза әрленген  1 ш.м.  тұрғын үйді сату құны, құрылыстың  сапасын, құрылысты және тұрғын  үй объектісін пайдалануға беру  мерзімдерін қамтамасыз ету бойынша  Әкімдіктің міндеттемесі, тұрғын  үйді сатып алушылардың пулдарын  қалыптастыру және оларға кредит  беру бойынша Тұрғын үй құрылыс  жинақ банкінің міндеттемесі  белгіленеді. 

2.3«Тұрғын  үй құрылыс  банкінің»  ипотекалық несиелендіру  механизмі

Кешегі мамыражай уақытта  да, бүгінгі қаржы дағдарысы кезінде  де ең аз пайызбен несие беріп келе жатқан бір Банк  бар.Ол - «Қазақстанның  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі».Тұрғын үй құрылыс жинақтау жүйесі елімізде 2003 жылдан бері жұмыс істеп келеді. Соңғы бес жылдың ішінде қазақстандықтардың үй құрылысына деп жинақтаған қаржысы 20 миллиард теңгеден асты. Ал 12 мыңнан астам адам баспанаға қол жеткізу үшін несие алды. Қазіргі таңда бұл көрсеткіш бірте-бірте өсу үстінде.Оған себеп – несиенің пайыздық мөлшерлемесінің өте төмендігімен қатар, мемлекеттің бұл банктің бірден-бір акционері болуында. Бұл жағдай салымшылар мен клиенттерінің банкке, оның қызметіне деген сенімін арттыра түседі.   Мемлекет болса, мыңдаған қазақстандықтардың баспанаға қол жеткізуіне мүдделі және оған барынша көмек көрсетуге әзір.

Мемлекеттік ынталандыру  мен қолдау тәсілдеріне «Тұрғын  үй құрылыс жинақ банктің» өз салымшылары  үшін жасаған тиімді шарттарын жатқызуға  болады.Мәселен, келісім-шартта көрсетілген  мерзім ішінде несиенің пайыздық мөлшерлемесі нарықтағы ең төмен болуы әрі  өзгеріске түспейтіні – осының айғағы.«Тұрғын  үй құрылыс жинақ банкінің» тарифтік бағдарламасына байланысты, тұрғын үй несиесі бойынша нақты тиімді мөлшерлемесі жылына 3,6-5,3 пайыз аралығында ғана тербеліске түседі. Бұл банктің өзге банктерге қарағанда халық үшін тиімділігі де, артықшылығы да осы.Сонымен қатар, «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасының Мемлекеттік тұрғын үй құрылыс бағдарламасының операторы болып бекітілген.Сондықтан оған үш жыл бойы мемлекеттік бюджеттен сомасы 57 миллиард теңге болатын жеңілдігі бар бюджеттік несиесі беріледі.Егер сіз баспанаға қол жеткізіңіз келсе немесе оны жақсартқыңыз келсе,мынаны жадыңызға мықтап түйіңіз: қаражатыңызды депозиттерге салғаннан гөрі, «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде» жинақтағаныңыз әлдеқайда ұтымды. Банктен кез келген мақсат үшін несие алуға шарт жасаса аласыз, Мәселен, үйіңізді жөндегіңіз келсе, жаңа құрылыс салғыңыз келсе, үй сатып алғыңыз келсе немесе үйіңізді айырбастауды қаласаңыз, онда осы банктен жәрдем алыңыз. Жинақтау кезеңі 3 жылдан 15 жылға дейін созылса, несиелеу кезеңі – 6 жылдан 25 жылға дейін ұзарады.Кәдімгі ипотекадан айырмашылығы осы банктің бағдарламасы бойынша,«Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс жинақтау»туралы заңына сәйкес,қаражатыңызды келісілген сомманың жартысын жинақтауға мүмкіндік аласыз.Ақшаңызды 3-15 жыл бойы осы банкте жинасаңыз, алған несиеңізді өтеуде қосымша мүмкіндіктерге ие боласыз. Дағдарыс жағдайда көптеген қарыз алушылар ипотекалық несиені қайтаруға шамалары жетпей қалғаны белгілі.Осы банк ұсынған жол ипотекалық несиеден түбегейлі өзгеше.Оның үстіне, бұл жүйе табысы көп емес, бірақ тұрақты адамдарға арналған.Яғни халықтың басым бөлігі қаржылық дағдарысқа қарамастан ипотекамен салыстырғанда тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне оңай қол жеткізе алады: банкке барып, тарифтік бағдарламалардың бірін таңдап, келісім шарт жасап, қаражат жинақтай берсеңіз болғаны. Қаражатыңызды жинақтау барысында келісім-шартты қайта қарастыруға, яғни несие мерзімін ұзартуға, жинақталған қаржының соммасын өзгертуге, бөлуге немесе қосуға мүмкіндігіңіз болады.Салған салымымыңыздың сақталуы мен көбеюі үшін еш қам жемесеңіз де болады.                                                      «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» жоғарыда көрсетілген артықшылықтар мен мүмкіндіктерден өзге де мынадай қыры бар: