Инвестиции в жилое строительство

   Экономический рост в долговременном плане определяется в первую очередь уровнем тех инвестиций, которые направляются на увеличение производственного аппарата, его модернизацию и реконструкцию, на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. Однако не последнюю роль играют и вложения, связанные с повышением образовательного и культурного уровня, укрепления здоровья и улучшения бытовых условий населения.

   На  макроуровне  инвестиционный процесс  заключается в том, что сбережения населения, юридических лиц и  часть доходов государства превращаются в производственное оборудование, здания и сооружения, технологию, материалы и энергию, в результате чего происходит расширение производства  масштабах общества. Рост производства увеличивает возможности для сбережений, которые являются потенциальными инвестициями; сбережения превращаясь в инвестиции, ведут к расширению производства и т.д. Как экономическая категория инвестиционный процесс выражает отношения, которые возникают между его участниками по поводу формирования и использования инвестиционных ресурсов в целях расширения и совершенствования производства.

   Важнейшим фактором, который определяет уровень инвестиций в масштабах общества, является соотношение между потреблением и сбережением. Пропорция между потреблением и сбережением определяется достигнутым уровнем производительности труда, и уровнем доходов населения.

   Другим важным фактором, определяющим уровень инвестиций в обществе, является безопасность вложений. Собственники сбережений будут вкладывать свои средства даже в условиях минимальной прибыли, если будут уверены в том, что свои средства они не потеряют. Напротив, если есть угроза потерять сложенные средства, то все большая часть сбережений не будет вовлекаться в инвестиционный процесс.

   Следующим фактором, который оказывает влияние  на превращение сбережений в инвестиции, является уровень прибыли на инвестиции. Этот фактор всегда действует в совокупности с фактором безопасности. Чем выше ожидаемая прибыль от вложений, тем выше риск данных инвестиций. Менее рисковые вложения, как правило, приносят меньшую прибыль.

   Еще один фактор, влияющий на уровень и  интенсивность инвестиций, - это степень организованности финансового рынка. Как было показано выше, немалая часть инвестиционных ресурсов в современных условиях формируется за счет сбережений населения. Однако население практически лишено возможности непосредственно осуществлять инвестиции в производство. Его участие в основном осуществляется с помощью финансового рынка. Если финансовый рынок хорошо организован, то даже те денежные средства, которые оказываются свободными на незначительный срок, также вовлекаются в инвестиционный процесс. Кроме того, инвестициями становятся также временно свободные денежные средства предприятия.

Все эти  факторы характеризуют способность  общественного механизма превращаться сбережения в инвестиции. 
 

Глава II

Инвестиции  в недвижимость и  строительство. 

1. Недвижимость  как объект инвестиций.

           В литературе существует несколько определений и понятий «недвижимость» в зависимости от того, под каким углом зрения рассматривается эта категория – с точки зрения материально-вещественного содержания, норм гражданского права или с экономических позиций.

        Недвижимость как материальный объект. С точки зрения материально – вещественного содержания недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней прочно связанно. Это классический подход к определению недвижимости принятый во многих странах.

        Термин «земля» относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхность земли наряду с воздушным пространством на данной поверхности.

        Недвижимость – это комплекс материальных объектов  образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами включая здания и сооружения.

       Недвижимость как объект правовых отношений. В Российском законодательстве данное понятие определяется ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землей. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество»²

         Соответственно вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом и в регистрации прав на них не нуждаются. Единственное исключение – это тот случай, когда движимые вещи включаются в качестве составной вещи в состав предприятия как имущественного комплекса, являющегося, по российскому законодательству, недвижимостью, - тогда они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

   Изоляция  недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в некоторой степени искусственный характер. Различие в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не вещи как таковые. Поэтому, характеризуя недвижимость как объект гражданско-правовых отношений, часто используют термин «недвижимая собственность». Недвижимая собственность – это, с одной стороны, юридическое понятие, означающее совокупность прав собственности на недвижимое имущество, с другой стороны - единство физического тела и права собственности на него.

     Недвижимость как объект экономических отношений. Недвижимость – это объект экономического оборота, выполняющий множество функций.

   Недвижимость  является товаром, причем как потребительским  товаром длительного пользования, так  и товаром инвестиционного характера.

   Многие  авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости как вещи и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимость как таковой.

   Если  рассматривать недвижимость как  экономический актив, то, исходя из деления всех активов на материальные и нематериальные, недвижимость относится к классу материальных активов.

2. Инвестиционно - строительный комплекс.

Подрядные отношения в строительстве.

   В последние  годы строительный сектор экономики  России развивался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000г. в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997г. на 12% и составил 530,3 млрд. руб. Наиболее быстрыми темпами развивалась эта отрасль в Дальневосточном, Уральском, Северо-Западном и Центральном федеральных округах.

   Структура инвестиции в недвижимость и строительство  в различных регионах РФ характеризуется неоднородностью.

   Если  до 1997г наблюдалась высокая инвестиционная активность в области строительства двух категорий недвижимости – коммерческого и жилого назначения, то в настоящее время наиболее развитые сектора  относятся жилищное, дорожное и промышленное строительство. Это касается как нового строительства, так и реконструкции существующих объектов.

   В отличие  от других отраслей материального производства строительство объектов недвижимости осуществляется строительной организацией на договорных условиях по заказу предприятия – застройщика или другого инвестора, за счет средств которого выполняются строительные работы. Предприятия – застройщики вправе выполнять необходимые строительно-монтажные работы и собственными силами, однако на практике застройщики привлекают специализированные подрядные организации на основе договора строительного подряда.

   В свою очередь подрядчики по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения всего комплекса или части работ другие организации - субподрядчиков, заключив с ними договора субподряда.

   В документах, составляющих нормативно – правовую базу строительного рынка, регламентированы следующие основные аспекты. Все взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, в том числе определение цены строительной продукции, порядок расчетов, взаимная ответственность, а также сроки строительства объектов являются их заключительным правом. При производстве строительной продукции по заказу основным документом, регламентирующим отношение между заказчиком и подрядчиком, становится договор подряда (контракт).

   Договором строительного подряда может  быть предусмотрена обязанность  стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность застраховать имущественные риски, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисков. При этом страхование не освобождает соответствующую сторону от  обязанности принять необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая.

   Подрядчик обязан осуществлять строительство  в соответствии с технической документацией определяющей объем и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ.

   Подрядчик несет ответственность перед  заказчиком за допущенные отступления от требований. Предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон нормах и правилах, а также за не достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. При реконструкции здания или сооружения на подрядчика возлогается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта. Главное, что подрядчик гарантирует достижение объекта строительства указанных в технической документации показателей и возможностей эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Кроме того, подрядчик несет ответственность за дефекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течение гарантийного срока, предельная величина которого по российским нормам составляет 5 лет. 

3. Перспективы развития жилищного  кредитования в России.

   На  данный момент обозначились две главные проблемы развития жилищного кредитования в России:

1. Отсутствие политической, законодательной и государственной поддержки накопительной схемы жилищного кредитования.
2. Отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилья.

  Для решения первой проблемы необходимо:

     а) разработать и принять закон  о стройсберкассах с учетом уже имеющегося опыта Словакии, Чехии, Хорватии, Румынии, Казахстана и других стран с переходной экономикой;

     б) в рамках целевой программы  «Жилище» осуществить государственную  поддержку накопительной схемы.

   Решение второй проблемы имеет особое значение, поскольку сегодня практически всё финансирование через ипотечные схемы идет не в строительство, а на вторичный рынок, что способствует повышению цен и торможению роста объемов строительства жилья. Следовательно, необходимо разработать механизмы финансирования строительства через ипотечные схемы, а также обеспечить целевое инвестирование средств в экономику. [4. 23-24c] 

2.4. Инвестиции в жилищный сектор:

жильё как финансовый актив.

  Решение об инвестициях в любой сектор экономики принимается в результате сопоставления ожидаемой отдачи от вложений и альтернативных издержек, которые можно представить как доход от вложений в прочие финансовые активы. При этом действует закон убывающей предельной отдачи: в силу того, что возможности для инвестирования ограничены и различаются по норме отдачи, предельная эффективность капитала в строительстве убывает по мере роста объемов вложенных средств.

  Финансирование  инвестиционных проектов зависит от готовности экономического агента к отказу от потребления сейчас ради потока платежей в будущем. При этом существует «цена капитала» — процентная ставка, которая отражает степень предпочтения нынешних доходов будущим. Очевидно, экономические агенты станут инвестировать до тех пор, пока ожидаемая норма отдачи на капитал будет больше этой ставки. [4. 40c]

  На  рынке жилья потребитель также  сталкивается с необходимостью принимать решения о способе инвестирования средств, выбирая между приобретением квартиры в собственность и её арендой. Относительные цены при этом формально определяются путем сопоставления затрат квартиросъемщика и собственника - ежегодных и ежемесячных. Затраты домохозяйства, снимающего квартиру, включают в себя рентные платежи, налоги и расходы на оплату дополнительных услуг по договоренности с собственником жилья. К затратам владельца квартиры можно отнести выплаты процентов по кредиту на ее приобретение, расходы на текущий ремонт, налоги, а так же потери от потенциальной прибыли от альтернативного использования средств, потраченных на приобретение жилья.^*