Инвестиции в жилое строительство

   Кредит с перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность, продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.  

  3.2. Инвестиционный потенциал  небанковской ипотеки  в России.

  В настоящий момент в России сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан в течение последних лет привел к тому, что у них появились сбережения, а текущие доходы повысились до уровня, достаточного для обслуживания обязательств по кредиту. [4. 20c]

  Возможности развития жилищного кредита зависят  от системы ипотечного кредитования. Если рассматривать банковскую ипотеку, рефинансирование которой будет осуществляться через механизм АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), то количество заемщиков не превысит 100 тыс. человек. Ограниченность такого варианта очевидна.

  Когда внедряется система накопительного жилищного кредитования, ситуация меняется. Несмотря на государственную поддержку деятельности агентства, количество жилья, приобретаемого гражданами через небанковскую ипотеку, превышает объемы его покупки по схеме АИЖК.

  Даже  без государственных субсидий, только за счет соответствия условий кредитования реальным возможностям потенциальных заемщиков, система взаимного кредитования (небанковской ипотеки) на сегодня в 15 раз эффективнее банковской ипотеки без рефинансирования и в 3 раза эффективнее, чем рефинансирование с помощью АИЖК банковских кредитов, выданных по ставке 15% годовых.

  Более того, в случае банковской ипотеки субсидия идет на погашение процентов по кредиту и тем самым обеспечивает доход банка. При использовании небанковской ипотеки с помощью субсидии погашается сам кредит, т.е. обеспечивается адресная социальная помощь конкретному гражданину России. 

  3.3 Зависимость банковской и небанковской ипотеки от процентных ставок и рынка ценных бумаг 

  Развитие  тех или иных систем жилищного  кредитования обусловлено историческими особенностями финансовых и экономических отношений, сложившихся в разных странах. В европейских странах ситуация меняется от страны к стране: в некоторых также распространена банковская ипотека, тогда как в других наибольшие объемы жилищных кредитов предоставляются в рамках накопительной системы кредитования. В основном это вызнано тем, что цены жилищного кредита в различных системах в разной степени зависят от процентных ставок и колебаний рынка ценных бумаг. [4. 90c]

   В первую очередь проанализируем влияние  нестабильности, и величины процентных ставок,  которая приводит к тому, что риски в банковской ипотеке резко возрастают, а это влечет за собой увеличение ежемесячных выплат и, следовательно, резкое уменьшение потенциальных заемщиков и рост вероятно дефолта среди существующих.

  В небанковской ипотеке внутренние процентные ставки можно установить на любом уровне, как правило, существенно ниже банковского, поскольку система не зависит от внешних рынков капитала. Поэтому изменчивость процентных ставок в принципе не может воздействовать на функционирование небанковской ипотеки. Высокие процентные ставки влияют на эту схему только через обусловленное высокой инфляцией удорожание жилья в течение периода накопления (ожидания ссуды). Мировая практика свидетельствует, что подобные системы начинают успешно функционировать при уровне инфляции меньше 40%..

  Теперь  рассмотрим влияние развития рынка  ценных бумаг. Банковская ипотека по определению не может существовать без возможности продажи ипотечных ценных бумаг. Основным условием реализации закладных является их ликвидность, т.е. возможность для покупателя в случае нужды в денежных средствах быстро продать закладную без особых финансовых потерь. Ликвидность закладных обуславливается развитостью рынка ценных бумаг. Поэтому в условиях неразвитого рынка ценных бумаг банковская ипотека эффективно работать не может, т.к.возможности рефинансирования резко сокращаются.

   Следует отметить, что существуют дополнительные возможности распространения банковской ипотеки, использующие слабость, законодательной базы, которая не гарантирует в достаточной мере права граждан и заемщиков. Существует практика рефинансирования через иностранные рынки ценных бумаг, на которых процентные ставки в разы ниже, чем получаемые при банковской ипотеке. Впоследствии все валютные риски в полном объеме перекладываются на заемщика.

   Небанковская  ипотека совершенно независима от рынка  ценных бумаг и успешно работает в тех странах, где он практически не функционирует.

   3.4. Смешанные системы  кредитования

   В зависимости от финансовой системы  конкретной страны часто происходит модификация вышеописанных «чистых» схем банковской и небанковской ипотеки. Это обусловлено как сложностью финансового рынка, так и попытками использовать все преимущества отдельных схем финансирования жилищного сектора с одновременным нивелированием их недостатков. Кроме того, во многих организациях чистые схемы являются взаимодополняющими. Наиболее ярким примером подобной ситуации служит механизм промежуточного кредитования. У банковской системы есть достоинство: мгновенное предоставление кредита - и недостаток: высокая (рыночная) процентная ставка. Основной изъян небанковской системы - наличие периода накопления (и срока ожидания кредита), а ее преимущество - низкие (ниже рыночных) ставки. Промежуточный кредит - это банковский кредит, выдаваемый на период ожидания кредита в небанковской ипотеке. Такой симбиоз выгоден банку (т.к. он может эффективно использовать краткосрочные денежные ресурсы), небанковской организации (она обеспечивает мгновенность выдачи кредита) и заемщику (он не несет риска роста цен на недвижимость в течение периода ожидания). Существуют различные варианты симбиоза, что определяется различиями в финансовых секторах отдельных стран, историческими особенностями развития национальных экономик и их структурой. [4. 92c]

  Из  мировой истории становления и развития систем жилищного кредитования можно сделать следующий вывод: на первоначальных этапах формирования рыночных отношений, а также при невысоком уровне рентабельности финансового сектора и его низкой вовлеченности в кредитование реального сектора экономики оптимальным являются выбор и государственная поддержка небанковской системы жилищного кредитования. Именно эта система позволяет решить проблему аккумуляции накоплений граждан и обеспечить их целевое инвестирование. Помимо этого, в странах с неразвитым рынком кредитования населения такая система позволяет сформировать у граждан культуру потребления финансовых продуктов и создать архив кредитных историй, т.е. происходит создание клиентской базы для банков и иных кредитных учреждений. Целевое инвестирование средств граждан в рамках небанковской системы при соответствующей законодательной поддержке позволяет в полной мере воспользоваться мультипликативным эффектом от развития жилищного сектора, а значит сформировать основу экономического роста страны и увеличения благосостояния населения.

  С развитием финансового сектора  и становлением фондового рынка, с появлением и широким распространением различных, более сложных финансовых продуктов обычно происходит частичное замещение, или симбиоз небанковской и банковской систем жилищного кредитования. При высокой эффективности использования капитала в экономике со временем начинает преобладать банковская ипотека, в рамках которой активно используется механизм секьюритизации пулов кредитов.  

  3.5. Параметры функционирования системы ипотечного кредитования

   Оценка  системы жилищного кредитования базируется на системе параметров, которые отражают её распространенность, влияние, оказываемое на развитие жилищного сектора и экономики в целом, эффективность функционирования по сравнению с альтернативными схемами кредитования. Обычно система параметров включает показатели, характеризующие уровень и изменение в обеспечении граждан жильем (количество кв. м жилой/общей площади на душу населения, объем строительства, уровень комфорта жилья, наличие базового перечня услуг), и показатели финансовой нагрузки (количество и суммарный объем выданных кредитов, доля в общем объеме кредитования, средний срок кредитования и др.). Функционирование банковской ипотеки и накопительной системы жилищного кредитования оценивается различными системами параметров.  
 
 

4. Заключение

   Развитие жилищного сектора - не панацея, а возможность решения многих экономических проблем России. Сейчас основным источником формирования ВВП страны стал экспорт природных богатств, доход от которого аккумулируется у владельцев добывающих компаний. В связи с этим Россия в рамках мирового хозяйства может стать сырьевым придатком, и подвержена всем рискам «голландской болезни»^*        Политику развития жилищного сектора за счет создания адекватной системы ипотечного кредитования можно рассматривать в качестве альтернативы такому сценарию. Развитие жилищного сектор путем повышения его инвестиционной привлекательности и создание соответствующей законодательной базы, а также формирование платежеспособного спроса населения за счет массового распространения системы жилищного кредитования позволят создать основу для экономического роста страны в долгосрочной перспективе. Как известно из мирового опыта восстановления экономик различных стран, «внутренний спрос и производство для отечественного потребителя надо поставить в центр всей политики развития». Повышение доступности жилья населения - одна из предпосылок развития строительства, которая под воздействием мультипликативного эффекта позволит увеличить, объем выпуска продукции и занятость во всех отраслях экономики, задействовать недогруженные основные фонды и повысить общий уровень благосостояния граждан в среднесрочной перспективе.

  В то же время хотелось бы обратить внимание на то обстоятельство, что подобная возможность предоставляется стране только один раз. Именно поэтому выбор правильного пути развития жилищного сектора, в том числе и создание системы жилищного кредитования, эффективной на данном этапе развития российской экономики, является ключевым фактором процветания России и повышения благосостояния ее граждан. 

Список  изученной литературы.

1. В.М. Оселедец, Т.А. Владимирова «Теория и практика ипотечного кредитования». - Новосибирск, 2006г.
2. В.В. Ковалёв «Инвестиции». – Москва: Проспект, 2007г.
3. А.Н. Асаул «Экономика недвижимости». – Москва: Питер,2007г.
4. В.А. Аверченко «Принципы жилищного кредитования». – Москва: Альпина Бизнес Букс», 2006г.
5. А.В. Бузгалин «Трансформационная экономика России». – Москва: Финансы и статистика, 2006г.
6. А.С. Булатов «Экономика». – Москва: Экономистъ, 2005г.
7. В.И. Видяпин, А.И. Добрынин, Г.П. Журавлёва, Л.С. Тарасевич «Экономическая теория». – Москва: ИНФРА-М, 2005г.
8. А.М. Прохоров «Большой энциклопедический словарь». – Москва: Норинт, 1997г