Инвестиции в жилое строительство

  Проблема  сопоставления затрат на аренду и покупку жилья возникает и вследствие того, что, оценивая привлекательность каждого из этих вариантов домохозяйства сталкиваются с разными наборами альтернатив. Арендаторы жилья рассматривают рентные платежи как замену приобретению прочих потребительских товаров. Для владельца квартиры дополнительным фактором становится норма отдачи, которую он потенциально способен получить от находящейся в его распоряжении недвижимости. ^**

  В условиях рыночной экономики государство  вмешивается в естественный ход^***:

• Для преодоления так называемых «провалов рынка» (для достижения экономической эффективности);
• Для перераспределения доходов (для достижения социальной справедливости).

   Рассмотрим  подробно, какие ситуации можно отнести  к « провалам рынка» в жилищном секторе, и каким образом государство может им противостоять.

   Несовершенство  информации. Проблема адекватной реакции строительного сектора на изменения в структуре спроса является весьма серьезным, прежде всего из-за наличия значительного временного лага между появлением объективной необходимости в новом жилье и завершением его строительства. Недоброкачественные исследования рынка могут привести к серьезным просчетам в прогнозировании спроса и значительно снизить эффективность использования ресурсов в экономике.

   Проблемы  высокого инвестиционного риска  также отчасти связанны с информационной средой. Сильная неустойчивость макроэкономических параметров, нестабильная политическая ситуация в стране, а так же недоработанная правовая база в области жилищного кредитования могут значительно снизить склонность инвесторов к вложению средств в жилищное строительство, что может спровоцировать стагнацию в этой сфере и, следовательно, снижения темпов роста жилого фонда. Кроме того, потребитель и продавец в данном случае во многом зависит от финансового рынка. В случае неразвитости системы кредитных институтов необходимые средства могут оказаться недоступными по причине завышенных процентных ставок, обусловленных переоценкой рисков. [4. 43c]

   Зависимость от субсидий. Во многих странах основным направлением государственной поддержки  развития жилищного сектора является субсидирование в той или иной форме расходов на жильё для части населения, которая не в состоянии покрывать их самостоятельно. Очевидно, что в данной области эффективность субсидиарных программ должна быть максимальной, особенно в странах с переходной экономикой, где чрезмерные расходы на социальные программы могут стать слишком тяжелым бременем для государственного бюджета.

   Перечисленные проблемы обуславливают необходимость постоянного контроля над жилищным сектором со стороны государства, а также проведения в этой области сбалансированной политики, поддержки и развития. Среди первоочередных задач государства можно выделить:

• Совершенствование законодательной базы и обеспечение защиты прав собственности в области жилищного строительства и кредитования;
• Проведение эффективной политики субсидирования и налогообложения;
• Систематизацию и администрирование в области планирования нового строительства, чтобы обеспечить максимальную согласованность спроса и предложения на рынке

5. Виды спроса на жилую недвижимость

   Жилье одновременно выступает в двух качествах: и как товар дли тельного и постоянного потребления, и как объект инвестирования. Поэтому спрос на этот товар предъявляется в двух формах и зависит от разных факторов:

•     Потребительский спрос определяется, прежде всего, объемом, 
  структурой и динамикой реальных доходов населения. При этом 
  важно отметить, что продолжительный устойчивый рост доходов приводит к поступательным изменениям на рынке жилья, причем оно остается нормальным товаром для всех категорий населения, а рынок успевает изменять объем предложения. В противоположность этому резкое изменение доходов чаще всего приводит к изменению цен на жилье при стабильном предложении, ввиду чего возрастает вероятность возникновения финансовых пузырей. Кроме того, на объем спроса влияет изменение таких факторов, как ожидаемые темпы экономического роста, демография, динамика безработицы и государственная политика (в том, что касается налоговой системы, структуры субсидий, организации различных вспомогательных институтов и т.п.)
•   Спекулятивный (инвестиционный) спрос определяется, прежде всего, ожиданиями участников рынка относительно привлекательности вложений в жилье как в финансовый актив, а также доступностью альтернативных объектов инвестирования, их доходностью и уровнем риска. Кроме того, стоит упомянуть психологические факторы. Привычка иметь недвижимость в качестве составляющей части портфеля активов характерна для многих крупных инвесторов.

  Таким образом, система концепций, заложенных в основу совре¹-менной теории жилищной экономики, показывает, что жилой сектор является сложным объектом исследования, требующим комплексного подхода. Рассмотренные выше базовые принципы этой науки свидетельствуют о том, что существует достаточно много факторов, влияющих на динамику развития жилищного сектора и его отдельных сегментов. [4. 43c] 
 
 
 
 
 

  Глава III.

    Инвестиционный потенциал  ипотеки

  3.1 Сущность, содержание, классификация

  банковского ипотечного кредита.

  В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека. [1. 7-9c]

  Ясное понятие ипотеки, с точки зрения осуществления процесса банковского кредитования, на взгляд авторов, дает И.Т. Балабанов: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Вместе с тем И.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека- это кредит, полученный под залог недвижимости». С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.

   Основанием  для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «...одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя...»

   Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

   Появление ипотеки было вызвано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, т.к. мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

  Отечественные ученые и специалисты  выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:

- кредитование  под строго определенный залог  - жилую недвижимость;

- ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение;

- длительность срока кредитования - от 10 до 30 лет. 

   Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развитие ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита.

Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. Порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.

  Платность - ключевое свойство кредита. Ее назначение вполне очевидно: передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности - процентная ставка за кредит.

  В настоящее время разработано  множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рис. 
 
 

     Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

   Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

  Существуют  различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:

    -отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

• выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока - погашение задолженности «шаровым» платежом;
• частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

  Стандартный кредит от остатка. Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга.

  Кредит  с участием. Такой кредит представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, т.е. одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

   Кредит с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов, особенности такого вида кредитования заключаются в следующем:

     -минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

     -на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

   Кредит  с обратным аннуитетом. Механизм этого кредитования предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

   Кредит с переменной процентной ставкой. Основные характеристики, присущие этому виду кредитования:

    - процентная ставка меняется в  соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

    - может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

• корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
• может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
• в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
• могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность 
  кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.