Инвестиционная деятельность ЗАО УМЖК "Приморская соя"

Таблица 3.1  -Объемно-планировочные  характеристики здания

Характеристика	Единица измерения	Значение
1	2	3
Геометрические размеры	м	45 х 36
Площадь застройки	м2	820
Количество этажей	шт.	2
Высота здания	м	6,0
Строительный объем	м3	3240
Общая полезная площадь	м2	1625
.. в том числе      … производственная	м2	1 000
… офисная	м2	250

 

Анализ объекта оценки позволяет отнести его к классу неспециализированной недвижимости (п.3.1 Стандарта), т.е. к недвижимости, на которую  существует всеобщий спрос, и которая  обычно покупается, продается и арендуется на открытом рынке.

Дальнейший анализ позволяет  отнести здание в целом к категории  недвижимости для бизнеса (пункт 6.4 Стандарта).

В отношении такого объекта, как производственно-офисное здание следует отметить, что его продажа  может быть осуществлена двумя способами:

• по частям, прежде всего, в рассрочку арендаторам производственных и офисных площадей, заинтересованным в снижении их расходов на аренду;
• целиком инвестору, заинтересованному в получении в будущем рентного дохода.

Собственником здания является  умжк. Здание используется Собственником двояким образом. Часть помещений первого этажа отведена под офис коммерческой фирмы Собственника. Другая часть отведена под производственные площади. Предлагаем собственнику сдавать данные помещения в аренду.

Расчет износа по отдельным  конструктивным элементам с учетом их веса и сроков службы на момент оценки приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2  - Расчет физического  износа

Наименование конструктивного  элемента	Удельный вес по УПВС, %	Нормативный срок службы, лет	Износ по сроку службы, %	Накопленный износ, %
1	2	3	4	5
	УВi	NLi	Fi=EAi/NLi	Fi=УВi*Fi
Фундаменты	4	100	28	1,12
Стены/перегородки	12	100	28	3,36
Перекрытия	13	100	28	3,64
Кровля	23	50	6	1,38
Полы	9	100	3	0,27
Проемы	6	30	10	0,60
Отделочные работы	4	30	10	0,40
Сан- и электротех. устройства	23	30	10	2,30
Прочие работы	6	30	10	0,60
ИТОГО	100			13,67 %

 

При проведении расчета учитывался возраст здания на момент оценки: NL_i=28 лет (1973 года постройки), а также возраст отдельных конструктивных элементов, отличающийся от возраста здания в целом. В частности возраст полов, внутренней отделки, кровли и облицовки фасада составляет 3 года, т.к. капитальный ремонт с заменой этих элементов проведен в 1998 году.

Остаточная стоимость  здания с учетом износа составит = 1 544 765рублей.

Так как земельный участок, на котором расположен объект, находится  у собственника объекта не на праве  собственности, а в пользовании, то его стоимость в расчет не принималась.

Можно предложить собственнику, что данное использование объекта  допустимо в правовом отношении  и оптимально экономически, т.е. является наиболее эффективным.

Рынок аренды офисных, торговых и производственных  площадей сформировался около десяти лет назад и на данный момент является конкурентным среднеразвитым сектором рынка.

Рынок рублевый, долларизации сектора рынка не наблюдается.

В связи с развитием  в городе предпринимательской деятельности и ограниченными возможностями  по застройке спрос на арендуемые офисные и производственные территории высок и постоянно растет.

Арендные ставки на офисные  и производственные площади различаются  между собой, а также зависят  от типа сдаваемых в аренду помещений  и условий договора аренды.

Для офисной недвижимости характерна сдача площадей в аренду на длительные сроки с ежеквартальной или ежемесячной выплатой арендной платы, которая, как правило, не включает охрану и оплату коммунальных услуг, оплачиваемых арендаторами самостоятельно либо по отдельным счетам.

Из таблицы  виден разброс  арендных ставок долгосрочных договоров  аренды, заключенных и действующие  на данный  момент на объектах недвижимости в районе расположения объекта оценки.

Таблица 3.3  -Основные характеристики договоров аренды

№	Тип арендатора	Арендная ставка, рублей/м2*месяц	Особенности арендуемых помещений
1	2	3	4
1	Отделение банка	85,17	Хорошая отделка
2	Риэлтерская фирма	35,71	Комната с телефоном
3	Различные	16,67-29,17	Муниципальная ставка

 

Учитывая, что офисные  территории на объекте оценки имеют  площадь (S_О) равную 250 м2, слабо обеспечены телефонной связью и не относятся к группе помещений с хорошей отделкой, и располагаются в отдаленной части города, примем величину арендной ставки на уровне верхней границы для муниципальной недвижимости, т.е. в размере 29,17 рублей/м2 в месяц, что соответствует величине потенциального валового дохода от офисных площадей (PGI_О) в размере:

PGI_О = 12 * 250 * 29,17 = 87 510 рублей в год.

Для производственных  площадей характерны ежемесячные выплаты  арендной платы с включением в  нее всех услуг по охране и содержанию сдаваемых в аренду площадей.

Арендные ставки рассчитаем на площадь. Такие ставки варьируют  от 600 до 400 рублей в месяц за квадратный метр производственной площади.

На предлагаемом объекте  сдается производственные территории общей площадью 1000 м2 по нижней границе диапазона арендных ставок.  Учитывая сказанное выше, примем величину арендной ставки в 400 рублей/м2 в месяц, что соответствует потенциальному валовому доходу от производственных площадей в размере: PGI_Т = 12 * 1000 * 400 = 4 800 000 рублей в год. 

Введя поправку на потери дохода (ПД_Т) от неполной загрузки и неплатежей в размере 15 %, а для офисных территорий (ПД_О) в размере 20 %, получим годовой объем действительного валового дохода от аренды производственных и офисных площадей в размере:

EGI = PGI_О * (1- ПД_О) + PGI_Т * (1- ПД_Т)= 3 430 008 рублей в год

Эксплуатационные расходы  – это периодические затраты, необходимые для поддержания  функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Существуют три основные группы расходов:

• Фиксированные – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы.
• Переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т.д.
• Резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т.д.).

Расходы за 2009 год у собственника оцениваемого здания согласно его сообщению, которому мы склонны доверять, приведены  в таблице .

Таблица 3.4 -Сведения о расходах за 2010 год по данным собственника.

№	Статья расходов		Сумма расходов	Примечание
1	2		3	4
1	Коммунальные платежи		660 000	Различаются по сезонам
2	Охрана		993 600	Круглосуточная охрана
3	Уборка и вывоз мусора		84 000
4	Ремонтные работы		120 000
5	Расходы по управлению		480 000	3 менеджера
6	Страхование		40 000
7		Налог на имущество	70 000
Итого расходов в 2005 году			2 447 600
Пересчет на дату оценки			2 933 142	I = 1,1984 индекс пересчета

 

Для приведения расходов к  дате оценки использованы индексы инфляции, опубликованные в сообщениях Государственного комитета по статистике РФ  и приведенные  здесь в табл.3.4. .

Таким образом, с учетом индекса  инфляции за 2005 год прогноз расходов на 2006 год составил: ЭР = 2 933 142 рубля.

Отсюда получаем прогноз  величины чистого эксплуатационного  дохода в размере:

NOI = EGI – ЭР = 3 430 008 - 2 933 142 = 496 866 рублей

Таким образом, в результате сдачи объекта  в  аренду нам  удалось сделать обоснованное предположение  о  получении дополнительного  дохода в сумме 496 866 рублей.

3.3 Оценка предполагаемого дохода и уровня риска по альтернативным  проектам.

 

Проведем сравнительную  оценку эффективности инвестирования в альтернативные проекты.

Оценим эффективность  сдачи имущества в аренду:

          Таким образом, в результате  сдачи объекта  в  аренду  нам удалось сделать обоснованное  предположение о  получении  дополнительного дохода в сумме  496 866 рублей.

            Оценим эффективность лизинга.

Дисконтированная стоимость платежей по лизингу меньше дисконтированной стоимости приобретения  компьютеров  в кредит, т.е. L    K, следовательно, более выгодным для  ЗАО «Приморское» является приобретение по лизингу, что  позволило бы снизить кредиторскую сумму задолженности  в 2009 году на 756 тыс.руб. только по поставщикам и  не брать кредит в банке.

Кроме того при оценке эффективности  лизинга следует учитывать, что  эффект может быть не только экономический, но и социальный, выражающийся в  облегчении и улучшении условий  труда работников предприятия.

Эффективность инвестиций в ценные бумаги:

Средняя доходность портфеля равна 20,6%, при  вложении 1 млн.руб. , получаем в год – 206 000 руб. Мы получили отклонение доходности актива за 1 год = 2,41% Следовательно , с учетом риска доход предприятия составит – 201035,4 руб.

 

Суммируя вышеизложенное, можно выделить следующие основные моменты: 

1. Управление средствами предпочтительнее доверит профессионалу.
2. Постоянно помнить о двух оборотных сторонах инвестиционного процесса – доходности и риске.
3. Не стремится за сверхвысокой доходностью.
4. Главная цель – сохранить вложенные средства и добиться их прироста на уровне среднего значения на рынке.
5. Инвестировать на возможно более длительный срок.  
       Не поддаваться паническим настроениям и эйфории – иначе вместо прироста вложенных средств можно получить убыток.
6. Реинвестировать полученную прибыль.
7. Выбрать правильную стратегию и придерживаться ее.
8. Вовремя зафиксировать прибыль.

 

 

Выводы и предложения

 

Пищевая промышленность призвана обеспечивать население различными продуктами питания в объемах и ассортименте, достаточных для формирования правильного и сбалансированного рациона питания. Среди отраслей, производящих промышленную продукцию, она занимает третье место, уступая лишь топливной промышленности, машиностроению и металлообработке. Преодолев спад производства, имевший место при вхождении в рыночные реформы, пищевая промышленность с 1999 г. начала наращивать выпуск продукции.

Одна из важнейших составных  частей агропромышленного комплекса России - это масложировой комплекс. Он включает в себя выращивание масличных культур, маслодобывание, переработку растительного масла в различные виды продукции: маргарины, майонезы, мыло и др. Здесь существует теснейшая связь между сельским хозяйством и перерабатывающей промышленностью. Комплекс включает несколько тысяч сельхозпредприятий и фермерских хозяйств, более сотни торговых домов.