Ипотечное кредитование, пути его совершенствования

Долгосрочный  кредит может быть предоставлен под  залог с передачей залогодержателю  заложенного имущества: драгоценных  металлов и изделий из них, под  залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой  практике подавляющее большинство  долгосрочных кредитов выдаются под  залог недвижимого имущества. Ипотека  может стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в России.

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит  из кредиторов, которые предоставляют  заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для  инвестирования или использования  в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке. Главная задача вторичного рынка  ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а  на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с  необходимостью выполнять обязательства  по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

– достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных  с совершением сделки по купле-продаже  квартиры (нотариальное удостоверение  договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная  проблема ипотечного кредитования –  недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об  оценочной деятельности в РФ»  по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.2 Понятийный аппарат ипотечного  кредитования

 

Ипотека (залог недвижимости) является одной  из разновидностей залога, и в связи  с этим формулировка договора ипотеки  в п. 1 по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное  средство, поскольку защищает обязательство  в целом. Ипотека как разновидность  залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом  может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному  залогом, не последовало передачи средств  должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Преимущественное  перед другими кредиторами право  залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и  не исполнил их, то за счет заложенного  имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных  законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК)).[2;68]

Субъектами  ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество  в залог. Залогодержателем может  быть только сам кредитор, тогда  как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое  лицо заключает договор ипотеки  от собственного имени, а не от имени  должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество  остается во владении и пользовании  залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное  господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь  ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем  во временное владение и пользование  третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования  и т.д.), то считается, что оно оставлено  у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под  пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как  собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права  распоряжения.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к  договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее  положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также  содержаться в основном договоре.

Основы  регулирования бухгалтерского учета  в Российской Федерации установлены  Федеральным законом от 21.11.2008 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".[1;279] В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Требование, обеспечиваемое ипотекой, должно носить денежный характер и при этом условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга  и дополнительные суммы, причитающиеся  залогодержателю. Ипотека может  обеспечивать выплату как всей суммы  основного долга, так и ее части.

Законодатель  установил особые правила для  обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в  том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование  кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в  отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах  займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено  тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

 

 

 

 

 

 

 

2. Ипотека в современной России

 

2.1 Динамика развития ипотечного  кредитования в современной России

 

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 – 2005 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Можно с  уверенностью констатировать, что к  настоящему времени создана необходимая  инфраструктура рынка, стали понятны  взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого  рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы  ипотечных кредитов. Стремительно развивается  рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная  база: основные нормативные акты уже  приняты, в стадии разработки находится  законопроект, направленный на повышение  эффективности механизма секьюритизации активов в России.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется  в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном  рынке ипотечных кредитов кроме  Федерального агентства активно  участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемы секьюритизации ипотечных  активов российскими банками, на сегодняшний день завершено две  сделки секьюритизации по российскому  законодательству. Далее мы подробнее  рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 2008 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В настоящее  время (по состоянию на 15 июня 2010г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует на всей территории России. Агентством аккредитованы 76 региональных операторов и 64 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдает 132 организации из 69 регионов РФ. Агентством рефинансировано 88 426 ипотечных кредитов на общую сумму 58 млрд. 504 млн. рублей. С 1 июля 2010 года АИЖК в очередной раз снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

 

2.2 Анализ перспектив развития ипотечного  кредитования

 

В 2010 году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардов долларов США, прогнозирует руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка.

Ключевой  тенденцией года станет увеличение доли ипотечного кредитования в регионах. По прогнозам экспертов Альфа-Банка, к концу 2010 года доля регионов в общем объеме ипотечного кредитования будет сравнима со столичным рынком.

"Ипотека  все еще набирает обороты и  выходит в регионы, где с  каждым годом востребованность  ее растет, отчасти повторяя путь  столицы конца 2008 начала 2009 года. К концу этого года объемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и МО – 53%, Санкт-Петербург – 17% и другие регионы России – 30%", – отметили на состоявшейся накануне интернет-конференции "Развитие ипотеки в регионах России: проблемы и перспективы".

При этом резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам не будет, считают руководители Альфа-Банка. До конца 2010 года может произойти их снижение примерно на 1% в случае благоприятных изменений в экономике страны и укреплении ее финансового рейтинга.

"Ставки  зависят от нескольких факторов: от стоимости привлекаемого конкретным  банком финансового ресурса для  выдачи кредитов, финансового рейтинга  банка, а также от международного  рейтинга нашей страны, который  в свою очередь зависит от  уровня развития экономики и  рисков в кредитной и правовой  сфере для инвесторов. В настоящий  момент, учитывая вышеизложенное  и жесткую конкуренцию на рынке  (ипотечные программы в РФ предлагают  более 600 банков), можно сказать,  что ставки снижены практически  до минимума и полностью соответствуют  сложившейся ситуации.

До конца 2010 года Агентство планирует разместить два выпуска облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд. рублей, в соответствии с объемом государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на 2010 год. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметь амортизационную структуру.

19 апреля 2010 года Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг Первого ипотечного агента АИЖК по российскому законодательству. Выпуск представляет собой три субординированных по отношению друг к другу выпуска ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов «А», «Б» и «В» со следующими параметрами:

Неконвертируемые  документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием  на предъявителя класса «А» размещаются  в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по открытой подписке.