Ипотечное кредитование, пути его совершенствования

Причиной  упадка своей отрасли строители  называют и фискальную политику государства, поскольку после отмены льготы по налогу на прибыль инвестировать  в производство стало невыгодно. Поэтому в прошлом году произошел  резкий инвестиционный спад. В дополнение ко всему 1 марта 2008 в действие вступил новый строительный Кодекс. Специалисты оценивают его неоднозначно. Большинство строителей прогнозирует усугубление ситуации на первичном рынке жилья, «благодаря» новому закону. Вступивший в силу строительный Кодекс расширяет права клиентов и ужесточает ответственность застройщиков. К примеру, если компания затянет сроки строительства, она обязана будет заплатить своим клиентам штраф. Естественно, в новых условиях строители постараются снизить свои риски и начнут включать возможные штрафы в стоимость квартир. Кодекс возлагает на строителей массу новых обязанностей, усложняет отвод земли, повышает стоимость аренды земли под строительство – все это значительно повышает себестоимость квадратуры.

Снизить стоимость «квадрата» в новых  условиях может ипотека, массовое участие  россиян в строительстве жилья. Ипотечная система позволит направить деньги населения на жилищное строительство. Если к нам «потекут» инвестиции, тогда мы сможем даже удвоить объемы строительства.

Превалирующую роль ипотеке в разрешении жилищной проблемы отводит и правительство  России. Президент даже заявил, что  развитие жилищного кредитования может  улучшить демографию в стране. Однако Минфин заявил, что государственное  финансирование ипотечных программ в 2009 будет снижено. При этом альтернативного механизма его развития не предлагается. Вероятно, по мнению чиновников, ипотечное кредитование доросло до того, чтобы самостоятельно развиваться. Но, по словам начальника управления федеральных программ агентства ипотечного кредитования Дениса Гришухина, без государственного влияния ипотечный рынок в стране массовым не станет. Господдержка позволяет снижать ставки по кредитам, тем самым удешевляя ипотеку для населения. Подобную же мысль высказал Пeтр Сумин на встрече с президентом страны: «Ипотека должна быть основным инструментом в решении жилищного вопроса. Но для того, чтобы она стала главным и финансовым инструментом в этом вопросе, нужно усилить роль государства. Улучшения жилищной проблемы сегодня в стране нет, ипотека доступна менее, чем 10% россиян. Одна из причин тому высокая процентная ставка по банковским кредитам. Ее нужно снизить с 15-18% до 8%. Первоначальный взнос сделать не 30, а 20 %. А вот срок расчета по кредиту, наоборот, необходимо увеличить. Естественно, банки самостоятельно на такие шаги не пойдут. Поэтому государству необходимо за счет введения субсидированной ставки снизить процент по жилищному кредиту».

Государственная поддержка нужна не только для  развития, но и для поддержки ипотеки. По словам Дениса Гришухина, сейчас, когда  спрос на жилищные займы не высок, банкам хватает собственных средств  на кредитование. Но, если ипотека в  нашей стране все же разовьется, и значительная масса россиян  вознамерится получить ипотечные кредиты, то денежных запасов банкам просто может не хватить. Однако, это в  перспективе. Пока же ипотечные программы не приспособлены к современным российским реалиям.

Заключение

Институт  ипотеки — неотъемлемая составная  часть любой развитой системы  частного права, начиная со времен Древней  Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда  состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны  помогает решать социальные и экономические  проблемы, прежде всего в обеспечение  населения жильем, в ускорении  приватизации и повышения эффективности  предприятий.

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как  способ обеспечения обязательств. Наличие  системы ипотечного кредитования –  неотъемлемая составная часть любой  развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда  состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная  ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая  на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.

Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого  имущества на тот момент, когда  должнику придется рассчитываться с  кредитором. Причем стоимость заложенного  имущества будет возрастать пропорционально  уровню инфляции; во-вторых, залог имущества  должника обеспечивает кредитору-залогодержателю  возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно  перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество  в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства  надлежащим образом.

Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Основная  проблема ипотечного кредитования –  недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени  велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных  заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками  решений по кредитам. Продуманная  государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения  позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от26.06.2007 №118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 16.05.2007 №75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.
3. Федеральный закон Российской Федерации от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 №183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.11.1996, №48, ст. 5369.
4. Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 №110-ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Российская газета, №132, 09.07.2003.
5. Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3527.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
7. Федеральный закон Российской Федерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Собрание законодательства РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.
8. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 – 216, 19.11.2003.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998.
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278.
11. Письмо Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 22.03.2002 №СА-6-04/341 «О предоставлении имущественного налогового вычета» // Экономика и жизнь, №14, 2002.
12. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
13. Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163.
14. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М., 2005.
15. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2005, №7.
16. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, №32.
17. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус, №2, 2003.
18. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2004.
19. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525.
20. Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.
21. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.
22. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006, №7.
23. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право, 2005, №3.
24. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.
25. Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.
26. Роньшин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист, №7, 2004.
27. Сальникова Л. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2006, №38.
28. Синочкин Д. Ментальный тормоз ипотеки. М., 2007.
29. Скробов Б. Ипотека – залог недвижимости // Аудит и налогообложение, 2007, №1.
30. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист, 2006, №6.
31. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика, 2005, №2.