Ипотечное кредитование, пути его совершенствования

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом  деятельности которых является эмиссия  облигаций с ипотечным покрытием  и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. На федеральном уровне в 1997 г. Правительством РФ для этих целей специально создано  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию. В качестве регионального  примера можно привести основного  оператора Московской ипотечной  программы, правовой статус которого закреплен  еще в 1999 г. Законом г. Москвы, - Московское ипотечное агентство в форме  коммерческого банка с городской  долей участия не менее 51%. По состоянию  на 1 февраля 2006 г. кредитный портфель данного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7 млрд. руб.[24;267]

В большинстве  субъектов Российской Федерации  приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о  развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования  также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы  к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

Анализ  законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера  и степени правового регулирования  отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую  группу составляют субъекты, в которых  приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие  в сфере ипотечного жилищного  кредитования (Республики Дагестан, Марий  Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них  приняты еще и региональные целевые  программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская  и другие области). Причем условия  выдачи ипотечных кредитов могут  устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов  Федерации.

Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных  ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых  отношений.

Остановимся на некоторых проблемных моментах правового  регулирования ипотечного кредитования.

1. Размер  ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой  ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются  проценты по кредиту, т.е. ставка  ипотечного кредита, стоимость  недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие  ипотеки напрямую связано со снижением  процентной ставки.

В нормативных  актах субъектов Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как правило, являются те или иные категории граждан, которым  оказывается поддержка.

В Алтайском  крае процентная ставка составляет 5% годовых, но максимальный размер кредита всего 1500 минимальных размеров оплаты труда.[13;94]

Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской  области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в  пределах 7 - 8%.

Представляется  необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным  кредитам и льготных ставок для отдельных  категорий граждан - бюджетников, молодых  семей, в семьях при рождении ребенка.

Оптимальной была бы ставка в размере 7 - 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой  Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 26 июня 2006 г. составляет 11,5% годовых. В то же время это возможно будет сделать лишь при условии  снижения инфляции в российской экономике, которая в настоящий момент составляет около 11% в год, а в сфере строительства  по минимальным подсчетам - от 40% в  год.

2. Определение  в законодательстве "молодой семьи"  и меры ее поддержки при  ипотечном кредитовании. В федеральном  законодательстве понятие "молодая  семья" практически отсутствует.  Оно определяется лишь в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых  семей" в рамках Федеральной  целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. в редакции Постановления  Правительства РФ от 31 декабря  2005 г. N 865, а также в Основных  направлениях государственной молодежной  политики, утвержденных Постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. N 5090-1.

Понятие молодой семьи за небольшими исключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в  которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в  программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что  претендовать на получение государственной  поддержки молодая семья может  вне зависимости от того, есть у  нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие  детей является обязательным. Подобным же образом понятие "молодая семья" определяется в нормативных актах  Воронежской и Новгородской областях и других субъектов Российской Федерации.

В некоторых  субъектах молодая семья определяется как семья, в которой возраст  одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тверская, Тюменская области).

Надо  отметить решение Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 г. N 3-443, которым признаны не действующими со дня принятия соответствующие правовые нормы, устанавливающие ограничения  применительно к мерам поддержки  молодых семей, лишь семьями, в которых  оба супруга не достигли 30-летнего  возраста.

Наиболее  радикально молодая семья определяется в Законе Кировской области "как  семья, в которой оба супруга  находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель не старше 35 лет).[27;257]

Полагаем  необходимым в федеральных и  региональных нормативных актах  закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в  которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст  до 35 лет).

3. Компенсация  взносов при ипотечном кредитовании. Действенной мерой государственной  поддержки участников ипотеки  является компенсация (субсидирование) государством части взносов.

Согласно  новой федеральной подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" на 2002 - 2010 гг. субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального  взноса при получении ипотечного кредита, предоставляются в следующих  размерах:

35% от  средней стоимости жилья - для  семей, не имеющих детей;

40% от  средней стоимости жилья - для  семей, имеющих одного и более  ребенка.

Норма общей  площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих  размерах:

для семьи  численностью два человека (молодые  супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

для семьи  численностью три и более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Субъекты  Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать  дополнительные формы поддержки  молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем  это предусмотрено условиями  подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов  Федерации или муниципальные  гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими  платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка  молодой семьей и др.

В Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости  квартиры вносится молодой семьей с  ребенком, другие 30% компенсирует администрация  города, на оставшуюся сумму предоставляется  кредит в рассрочку на 15 лет.[17;264]

В Волгоградской  области администрацией предоставляются  жилищные субсидии на оплату первого  взноса гражданам, состоящим на учете  по улучшению жилищных условий, а  также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков.[16;247]

В Пензенской области работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадают под  стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в  определенном порядке субсидия, которая  может быть использована только на приобретение или строительство  жилья, а в остальной части  может быть выдан ипотечный кредит.[14;237]

Очень спорным  в правоприменительной практике являлся вопрос, каким образом  поступать с молодой семьей, если к моменту получения кредита  родители-претенденты уже достигли возраста 30 лет либо ребенок родился  после получения кредита и  после достижения возраста 30 лет. Формально  в таких случаях заявители  должны утратить статус молодой семьи, но как быть с тем, что до получения  статуса они соответствовали  условиям, определяющим статус молодой  семьи? Практически всегда эти спорные  случаи трактовались не в пользу заявителей - молодых семей. Для разрешения этой ситуации в Закон Самарской области  в июле 2009 г. "Об ипотечном жилищном кредитовании" внесли соответствующие изменения.

За молодыми семьями, обратившимися в специализированные областные ипотечные организации  с заявлением о предоставлении ипотечного жилищного кредита (займа) до достижения одним или каждым из супругов (родителем  в неполной семье) 30-летнего возраста, после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение  ипотечного жилищного кредита, любых  субсидий, в том числе субсидий (компенсаций) при рождении (усыновлении) ребенка в размерах, установленных  действующим законодательством.

Это же относится  и к молодым семьям, состоящим  на учете в специализированных областных ипотечных организациях и не получившим ипотечный жилищный кредит (заем) до достижения одним или каждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, при рождении (усыновлении) ребенка до или после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение за счет средств областного бюджета субсидий (компенсаций) в размерах, установленных действующим законодательством.

В целях  стимулирования рождаемости правильнее было бы установить меры поддержки  семей при рождении ребенка в  ипотечном кредитовании вне зависимости  отнесения к категории молодых  семей, т.е. вне зависимости от возраста родителей.

4. Рост  стоимости жилья и относительное  снижение в этой связи доходов  населения. Данное обстоятельство  может свести на нет всю  привлекательность ипотечного кредитования. Например, в г. Самаре стоимость  жилья на первичном и вторичном  рынках за последний год увеличилась  в 1,5 - 2 раза. Этому способствуют  нарушения при выдаче разрешений  на строительство и отводе  земельных участков, финансовая  несостоятельность некоторых заказчиков-застройщиков, скандалы с инвесторами-дольщиками. Правительству РФ и региональным  органам власти целесообразно  разработать комплекс мер по  разрешению данной ситуации.

5. Недекларируемость  доходов заемщиков. Данный фактор  также сдерживает развитие ипотеки,  поскольку заемщики, не имея возможности  подтвердить все свои доходы, могут не получить того размера  кредита, на который в действительности  могут претендовать. Кроме того, они могут необоснованно получить  льготы как недостаточно обеспеченные  граждане, если такие меры поддержки  предусмотрены.

6. Отсутствие  маневренного фонда для переселения  заемщиков, не выполнивших свои  обязательства. Это только некоторые  проблемы реализации права граждан  на жилище посредством ипотечного  кредитования. Разрешение их и  полноценное осуществление гражданами  своего права на жилище зависит  от совместных действий всех  уровней и всех ветвей власти.

3.2 Экономико-социальная эффективность  внесенных предложений

Стоимость квадратного метра жилья в  России растет с каждым годом. В 2008 цена поднялась на 26% и достигла, в среднем по стране, 16,3 тысячи рублей. При этом себестоимость квадратного метра в 2,5 раза ниже его рыночной стоимости (7 987 рублей). Цену диктует спрос.

По данным Центра демографии и экологии человека Института народнохозяйственного  прогнозирования РАН, на каждого  россиянина сегодня приходится 19,7 квадратных метров. Однако в расчет берутся ветхие, аварийные дома, которых в России все еще более 50%. Поэтому, получается, реально 61 % россиян нуждается в улучшении жилищных условий. При этом объемы строительства крайне низки: в 2008 году было возведено 41 миллион м² жилья – 0,25 м² на человека. Такую ситуацию застройщики объясняют упадком отрасли. «Строительная отрасль сейчас переживает трудные времена. Предприятия остро нуждаются в инвестиционной подпитке. Нам нужны «длинные» деньги, которые могут помочь развитию стройиндустрии, а их нет. Граждане в строительство не вкладывают, так как сами средств не имеют, те структуры, которые могли бы обеспечить приток длинных денег на рынок, оказались не готовы к этому. В первую очередь – это страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Нам нужна государственная поддержка, однако правительство утверждает, что свободных денег нет. Это все миф, ведь денежная масса в стране растет, бюджет исполняется с профицитом. Деньги есть, просто они не используются», - утверждает председатель комитета по экономическому развитию Уральского региона Сергей Воздвиженский.