Оценка эффективности инвестиционного проекта

Министерство  науки и образования  РФ

Санкт – Петербургский  государственный  электротехнический университет «ЛЭТИ» 

Факультет Экономики и Менеджмента

Кафедра прикладной экономики 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине “Инвестирование”

на тему:

«Оценка эффективности инвестиционного проекта» 

Вариант 12 
 

                                              Выполнил студент гр. 7645

                                              Лещинский Я. В. 

                                              Руководитель: профессор, д.э.н.

                                              Семенов В.П.  
 
 
 
 
 
 
 
 

     Санкт – Петербург

     2010г.

 

Содержание

1. Введение…………………………………………………………………………………….3

2. Инвестирование  в недвижимость (теоретический вопрос)…………………………..…4

2.1. Вступление (обоснование  выбора теоретического вопроса)………………………….4

2.2. Недвижимость ……………………………………………………………………………5

     2.2.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости …………………………6

     2.2.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые        особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций………………………………….7

    2.2.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости …………………….9

    2.2.4. Особенности  рынка недвижимости ………………………………………………..10

2.3. Страны наиболее  безопасные для инвестирования  в недвижимость…………………12

2.4. Критический  взгляд на проблематику инвестирования  в недвижимость……………16

2.5. Заключение: последние новости по теме……………………………………………….20

3. Расчётная  часть…………………………………………………………………………..…22

4. Заключение………………………………………………………………………………….23

5. Список литературы…………………………………………………………………………24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение

      В самом общем виде под инвестиционным проектом обычно понимается план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора.

      По  своему содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности. С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности создания объекта предпринимательской деятельности.

      Во  времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи о создании или развитии производства, его преобразования и до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот период включает три фазы:

1. прединвестиционную;
2. инвестиционную;
3. эксплуатационную.

     В данной курсовой работе стоит задача рассчитать экономические показатели инвестиционного проекта и сделать  вывод о его финансовой реализуемости  на основании исходных данных заданным вариантом задания. Таким образом, мы рассматриваем только первую фазу.

     Следует особо отметить, что расчет, который  требуется выполнить в курсовой работе, имеет глобальное значение при принятии решений об управлении финансовыми потоками. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Инвестирование  в недвижимость (теоретический вопрос)

2.1. Вступление (обоснование выбора теоретического  вопроса)

     Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

     Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

     Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

     Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

     Переход к рыночным отношениям, связанный  с появлением реальных хозяев средств  производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

     Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

     Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д. 
 
 
 
 
 
 

2.2. Недвижимость

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

     К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом  и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:

     1. Предприятием как  объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

     2. Предприятие в целом или его  часть могут быть объектом  купли-продажи, залога, аренды и  других сделок, связанных с установлением,  изменением и прекращением вещных  прав.

     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.  
 
 

2.2.1. Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости

     Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена  способностью и возможностью объекта  удовлетворять определенные потребности  и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

     В теории оценки недвижимости различаются  понятия стоимости и цены. Под  ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

       Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

     Инвестиционная  стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными  инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. 
 
 
 
 
 
 

2.2.2. Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

     Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору  при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

      1. Первую группу образуют фундаментальные  особенности:

     Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

     Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

     Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

     Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

     2. Во вторую группу относят следующие  особенности объекта недвижимости  как собственно рыночного объекта  – товара:

     Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.