Оценка эффективности инвестиционного проекта

     Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

     Несовпадение  тенденций изменения стоимости  компонентов недвижимости – земли  и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

     Подверженность  рыночной и инвестиционной стоимости  недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому  участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

     Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

     Незначительная  эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

     3. К третьей группе относятся  организационно-правовые особенности  объектов недвижимости:

     Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

     Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции. 

2.2.3. Основные  инвестиционные характеристики  недвижимости

     К основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют  анализа и учета являются:

     Недвижимости  присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

     Значительная  зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

     Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

     Повышенный  уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

     Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в  недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2.4. Особенности  рынка недвижимости

     Основные  особенности рынка недвижимости таковы:

     - рыночные сделки с недвижимостью  затрагивают имущественные права  собственников недвижимости в  широком спектре, которые могут  меняться в зависимости от  конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью   включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

     - финансирование сделок с недвижимостью  может жестко ограничивать свободное  конкурентное функционирование  рынка недвижимости;

     - информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

     - недвижимость в отличие от  другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

     - операции на рынке недвижимости  связаны со значительными операционными  издержками.

     Развитие  рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

     - экономический рост (спад) или ожидание  такого роста (спада);

     - финансовые возможности для приобретения  недвижимости, которые, в свою  очередь, зависят от степени  и стадии экономического развития  региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

     - взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Страны  наиболее безопасные для инвестирования  в недвижимость

      С началом кризиса и по сегодняшний день эксперты рынка зарубежной недвижимости отмечают увеличение интереса россиян к покупке недвижимости за рубежом.

Особое  внимание экономически активная часть  граждан России уделяет объектам недвижимости европейских государств, на которые финансовая нестабильная ситуация в мире повлияла наименьшим образом. В связи с этим специалисты компании EVANS определили те страны Европы, инвестиции, в недвижимость которых являются на сегодняшний момент наиболее безопасными.

1. Швейцария (средняя стоимость квадратного метра квартиры - от 4 000 до 10 000 франков).

      Инвестиции  в недвижимость Швейцарии считаются  наиболее безопасными по нескольким причинам. Это одна из самых богатых  стран Европы и мира со стабильной европейской валютой - франком. Экономика  страны в целом и рынок недвижимости в частности характеризуются устойчивостью и отсутствием непредвиденных ценовых изменений, в том числе благодаря небольшому инвестиционному спросу. Со стороны местного населения. Власти швейцарских кантонов законодательно ограничивают количество иностранцев, которые могут приобрести недвижимость в этой стране, что поддерживает спрос на жилье на высоком уровне. Цены на недвижимость в Швейцарии стабильно растут в среднем на 1-3% в год, рост наблюдался даже в кризис.

      Также законодательство страны не поощряет спекуляцию на рынке недвижимости и ограничивает возможности по перепродаже объектов недвижимости. Плюсом является и тот факт, что в Швейцарии налоги на дарение и наследство регулируются на уровне кантонов и, как правило, значительно ниже, чем в других европейских странах.

      «Многие наши клиенты приобретают коммерческую горнолыжную недвижимость в Швейцарии, - отмечает Анна Левитова, управляющий  партнер EVANS. - Это связано с тем, что инвестируя в такие объекты, они имеют преимущества при получении вида на жительство. При этом зарубежный инвестор не ограничен в количестве приобретаемых объектов и их площади и не обязан получать никаких разрешений у государства или кантона, как в случае с жилой недвижимостью».

2.Великобритания (в самых престижных районах Лондона стоимость квадратного метра - от 8 000 до 40 000 фунтов стерлингов. Средняя стоимость квадратного метра по стране составляет порядка 2 500-3 500 фунтов стерлингов).

      Великобритания  также является одной из самых  привлекательных в Европе стран для инвестиций. Этому способствует несколько факторов: налоговые льготы для нерезидентов, понятное и довольно простое иммиграционное законодательство страны, стабильное развитие британской экономики. Также в стране наблюдается постоянный спрос на недвижимость, во многом благодаря популярности Великобритании среди обеспеченных выходцев из других стран. Россиянам инвестиции в недвижимость страны также интересны, поскольку перелёты занимают относительно мало времени.

      В Великобритании исторически наиболее востребовано у российских граждан элитное жилье Лондона, которое в результате снижения цен в кризис стало еще более привлекательным с точки зрения инвестирования. Также популярна коммерческая недвижимость страны: в 2010 году в Лондоне (Сити, Вест-Энд) наблюдался наибольший рост арендных ставок коммерческой недвижимости. Кроме того, россияне предпочитают инвестировать в недорогую «студенческую» недвижимость. Пансионы и хостелы при учебных заведениях, частные квартиры, которые приобретаются для проживания и сдачи в аренду студентам приносят доход до 10% (в Лондоне - 5-6%). Очень важна возможность получения недорогого финансирования, сейчас можно получить ипотечный кредит под 2%-4% годовых.

3.Франция  (средняя стоимость  квадратного метра  в Париже - 3 500-8 000 евро, в остальных регионах - 1 500-2 000 евро).

      Важную  позицию в рейтинге занимает Франция  с одним из самых стабильных рынков в Европе, защищенном от финансовых флуктуаций. Рынок недвижимости Франции  не потерял стабильности благодаря  продуманному финансовому управлению. В кризис рост цен хотя и замедлился, но не прекратился. В 2009 году цены выросли в среднем на 6%, в первом полугодии 2010 - на 3%. На ближайший год прогнозы очень оптимистичны: ожидается рост до 10%. Кроме того, в стране низкие процентные ставки на ипотечные кредиты - от 1,95%. Франция является одним из лидеров по запросам на выдачу кредитов, что в очередной раз говорит о стабильности в стране.

      Россияне  в основном проявляют интерес  к столице Франции с пригородами и Лазурному берегу. Стоимость квадратного метра в Париже за последние 5 лет выросла на 35-40% и составляет сегодня в среднем около 5 000 евро за кв.м. Сдавая квартиру в Париже в аренду можно рассчитывать на доходность в размере 4,5-5% в год, что вполне покрывает ежемесячные выплаты по кредиту.