Оценка эффективности инвестиционного проекта

      Во  Франции большой популярностью  пользуется leaseback-недвижимость (обратный выкуп) с гарантированной доходностью. Здесь подобные сделки контролируются государством, а все объекты имеют  государственную страховку. Приобретая недвижимость по схеме leaseback, покупатель освобождается от уплаты НДС (19,6%). 

      Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 4%-6% от стоимости жилья  и при этом владелец освобождается  от всех расходов, связанных с владением  недвижимостью. Также россияне приобретают здесь недвижимость на горнолыжных курортах в Альпах. Покупка недвижимости в данном регионе является выгодным вложением благодаря высокому спросу на аренду и уровню цен.

4.Италия (средняя цена  за квадратный  метр - от 500 до 6 000 евро и более в элитных регионах и развитых туристических зонах).

      Интерес к недвижимости Италии у россиян  во многом связан со сходством в  системе налогообложения доходов  от недвижимости. Собственники, владеющие  квартирами и домами более 5 лет, освобождаются от налогов на доход от продажи недвижимости. Внимание инвесторов к стране обеспечивает высокую ликвидность вложений в недвижимость: квартиры на рынке раскупаются достаточно быстро. В

результате  роста цен на объекты происходит прирост капитала на вложенные средства, а при условии сдачи в аренду гарантируется и неплохой доход с аренды.

      Традиционно популярной зоной для стабильных инвестиций является север Италии, районы Тоскана и Лигурия - лидеры по росту цен. Стоимость небольших  квартир здесь начинается от 250 000 евро, а хорошие апартаменты обойдутся не менее чем в 500 000 евро. Большинство россиян сердцем Италии считают Форте дей Марми, где они приобретают, снимают и сдают в аренду виллы. Также спросом пользуется недвижимость на озерах Маджоре и Комо, на Капри, в Портофино, и в Риме.

5.Австрия  (средняя цена  за квадратный  метр - 3 000-3 500 евро).

      В пятерку рейтинга наиболее безопасных для инвестирования европейских  стран вошла Австрия. Основными  факторами при выборе недвижимости Австрии в качестве вложения средств являются развитая экономика, стабильность во всех сферах жизни общества, крайне благоприятные условия для ведения бизнеса. Кроме того, здесь действует всесторонняя защищённость прав собственника на законодательном уровне и строгое соблюдение закона о банковской тайне. В стране наблюдается стабильный и последовательный рост цен на недвижимость (уже на протяжении более десяти лет цены умеренно растут без резких колебаний). Австрийское законодательство регулирует даже уровень цен на недвижимость: виллы, квартиры, дома и шале страны дорожают с каждым годом всего на 5-10%. На государственном уровне разработан ряд законопроектов, исключающих спекуляцию при продаже недвижимости в Австрии.

      Предпочтительными объектами для вложения средств  являются квартиры в Вене, в частности, недорогие студенческие апартаменты для сдачи в аренду с доходностью в среднем 6% и элитные объекты. Кроме того, россиянам интересна недвижимость на горнолыжных курортах (капитализация + арендный доход) и коммерческая недвижимость - отели и офисы (приблизительный рост цен - 3% в год).

      Комментирует  Анна Левитова: «Надежность стран  с точки зрения вложений в недвижимость можно определить по нескольким параметрам. Во время мировых катаклизмов, в  том числе в период последнего кризиса, они устойчивы к перепадам цен на недвижимость и не пугают участников рынка резким падением. Жители данных регионов, как правило, не увлекаются инвестированием в недвижимость, поэтому в период благополучия цены не демонстрируют быстрого роста. Сегодня, в период глобальной нестабильности, инвестиции в недвижимость этих стран дают гарантии спокойствия, которые важны инвесторам». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4. Критический  взгляд на проблематику инвестирования  в недвижимость

      Благодаря двухлетнему кризису мы сделали  ошеломляющее открытие: недвижимость не всегда дорожает, а иногда и падает в цене. Причем от этого не гарантирована ни одна страна и ни один город мира. Если до кризиса инвестирование в недвижимость представлялось многим делом довольно простым, то сейчас частные инвесторы вынуждены вырабатывать стратегию и оценивать риски.

      Инвестиции  в недвижимость все равно остаются высоконадежными, где-то примерно посредине  между гособлигациями и акциями. Но мировой кризис показал, что вложения в недвижимость не могут (да и не должны) быть средством быстрого зарабатывания денег на увеличении стоимости объекта. "Приобретая недвижимость, вы никогда не можете быть уверены в увеличении ее цены, тем более за короткий период времени,— говорит Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills.— Зато вы вполне можете прогнозировать свои доходы от сдачи ее в аренду. Вот подтверждение этому непреложному факту: во время кризиса зарубежные инвестиционные трасты недвижимости (REIT) потеряли значительную часть капитализации, но доходы их вкладчиков, получаемые от аренды, почти не упали".

      Недвижимость  вообще не является высоколиквидным  активом, а во многих странах к  тому же быстрые продажи облагаются высоким налогом. "Например, налог  на краткосрочную прибыль в США может достичь 50% на федеральном уровне, а к нему еще может прибавиться налог на уровне штата,— констатирует Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc. (Калифорния).— Инвестирование в недвижимость, как и расставание с лишним весом, должно происходить стратегически и с долгосрочной нацеленностью".

      Конечно, в разных странах и для разных видов недвижимости различна и ликвидность  недвижимости, и устойчивость к понижению  цен. В этом смысле кризис развеял  некоторые мифы.

      Во-первых, миф о том, что наиболее высокой  ликвидностью обладает курортная недвижимость. "Дело обстоит как раз наоборот: при любых катаклизмах в первую очередь попадает под удар именно курортная недвижимость,— утверждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.— Отдых, тем более дорогой, не относится к самым насущным потребностям, и на нем в первую очередь начинают экономить. С другой стороны, как известно, в кризис самые выгодные инвестиции — в себя, то есть в собственное образование. А потому в кризисные периоды наиболее устойчива так называемая студенческая недвижимость, то есть жилье вблизи образовательных центров. На нее всегда найдутся арендаторы".

      Второй  миф — о том, что наиболее выгодны  вложения в недвижимость класса люкс. Здесь опять же ситуация обратная: наибольший доход дают инвестиции в недорогое жилье, пользующееся массовым спросом. "Лучше купить 10 квартир в районе среднего достатка, чем один дом в дорогом районе, и пытаться сдать его в аренду за сумму, равную доходу от 10 квартир. Если даже три квартиры у вас будут свободные, вы все равно будете получать 70% потенциального дохода. А если простаивает ваш крутой дом, у вас будет проблема 100-процентной вакантности, то есть потери дохода",— говорит Алекс Лисневский.

      Впрочем, есть и исключения из этого правила, и они касаются тех точек планеты, недвижимость в которых представляет несомненную ценность. "С начала года средние цены на элитное жилье  Лондона выросли примерно на 8%,—  констатирует директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.— Премиальную недвижимость в столице Великобритании довольно просто сдать в аренду и перепродать. Следует, однако, иметь в виду, что те объекты, которые востребованы у покупателей, приносят не более 5-6% годовых. С другой стороны, высокий доход от аренды может принести недвижимость, которую сложно перепродать".

      И наконец, третий развеянный миф (и наиболее обидный для многих частных инвесторов) — о том, что развивающиеся  страны (или относительно бедные регионы развитых стран) с невысокими ценами на жилье обязательно покажут высокий рост.

      "Инвестиции  в недвижимость ОАЭ или Болгарии  принесли убытки инвесторам, рассчитывавшим  на рост стоимости своей недвижимости,—  констатирует Станислав Зингель,  президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.— Например, недвижимость в Болгарии переоценена, многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка. Ряд девелоперских компаний стали банкротами. В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в расчете на рост экономики и внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом".

    Особенно важно заранее оценить риски инвестиций. "Есть достаточно простой способ оценить перспективы недвижимости в данной стране — с помощью показателя доходности от сдачи в аренду,— говорит Станислав Зингель.— Доходность от сдачи в аренду — это отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. Если показатель средней доходности для конкретной страны находится в диапазоне 5-9%, то рынок недвижимости данной страны в целом характеризуется "справедливым" уровнем цен. 4% и менее — рынок недвижимости этой страны переоценен и, следовательно, рискован. Если показатель доходности составляет 10% и более, то рынок недвижимости этой страны недооценен, что сигнализирует о возможностях для инвестиций".

Например, по данным, приведенным в отчете Global Property Guide за первую половину 2010 года, самые высокие показатели доходности в Европе у Македонии (9,91%) и Украины (9,09%), самые низкие — у Андорры (2,36%) и Монако (1,48%). Россия, кстати, тоже внизу списка (3,45%).

      Если  же речь идет о конкретном объекте, то можно воспользоваться услугами крупного и заслуживающего доверия  банка. Причем совершенно бесплатно. "Просто подайте заявку в банк на получение  ипотечного кредита под конкретный объект,— советует Елена Юргенева.— Если банк откажется кредитовать этот объект, не стоит его покупать даже при наличии средств. А если одобрит выдачу кредита, просто скажите спасибо за проделанную работу".

      Ежедневно и ежечасно огромное количество недвижимости в мире приобретают международные инвестиционные трасты недвижимости. Естественно, они делают это не под влиянием сиюминутных эмоций, а на основе тщательного изучения ситуации в конкретной стране. Частный инвестор, имея доступ к открытой информации (а деятельность этих фондов максимально прозрачна), может последовать за ними и на этом получить серьезные дивиденды.

      "Я  приведу пример конкретной сделки, которая принесла мне 450% прибыли  за три месяца,— рассказывает  Игорь Индриксонс.— Правительство  Бразилии давно заявляло о намерениях профинансировать строительство большого количества жилья экономкласса. Естественно, на этом должны были взлететь акции крупных застройщиков дешевого жилья. Но когда именно произойдет выделение средств, никто не мог сказать определенно: может быть, через месяц, а может, через десятилетие. И вот я читаю сообщение о том, что один из самых успешных инвестиционных трастов приобрел значительную долю акций самого крупного бразильского застройщика. На следующий день я приобретаю акции этого же застройщика. Через пять дней правительство Бразилии объявляет о начале финансирования. А через три месяца рост акций строительной компании составил 450%. Кстати, такое возможно только в такой стране, как Бразилия, где нет закона об инсайдерской информации. При этом прямая покупка недвижимости экономкласса в Бразилии была бы полной глупостью: вы просто не смогли бы ее потом перепродать. Покупка акций застройщика вместо недвижимости как таковой — пример косвенного инвестирования. Иногда цепочка бывает и длиннее. Например, в Мумбае также идет массовое строительство жилья экономкласса, но там нет ни одной строительной компании, которая бы котировалась на бирже. Зато есть компании, производящие цемент, которые котируются на бирже, и на их акциях можно было неплохо заработать. Опять же само по себе дешевое жилье в Мумбае не представляет никакой инвестиционной ценности".

      Ко  всему сказанному следует добавить: если вы желаете инвестировать в  недвижимость, предполагая использовать ее и для собственного проживания, то в силу вступают совсем иные закономерности. Например, вам нравится климат Болгарии и вы собираетесь проводить там часть года, конечно, вполне логично приобрести там жилье. Только надо заранее иметь в виду, что сдача его в аренду в остальное время окупит в лучшем случае коммунальные платежи. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.5. Заключение: последние новости по теме

      В заключение освещения обозначенной темы мне бы хотелось без комментариев привести несколько фактов из последних  известий, которые показывают выгодность инвестирования в недвижимость на сегодняшний день.

Жилье дорожает в большинстве  стран мира

      Впервые с IV квартала 2008 года на мировом рынке  недвижимости зафиксирована положительная  динамика цен – за год по состоянию  на конец марта 2010 цены увеличились  на 1,6%. За период с начала II квартала 2009 по конец I квартала 2010 цены на жилье выросли более чем в половине стран мира. Об этом говорится в обзоре компании Knight Frank.

      По  данным компании, лидером роста стал Азиатско-тихоокеанский регион –здесь жилье в среднем подорожало на 17,8%. Лучшие результаты продемонстрировали Китай, Гонконг и Сингапур, где годовой рост цен превысил 24%.

      Аутсайдерами  рейтинга стали Украина и страны Балтии, где годовое падение цен  на жилье составило 30%.

      «Восстановление глобальных рынков недвижимости вполне ощутимо. Если в I квартале 2009 года лишь 33% стран показали положительную динамику, то в I квартале 2010 года этот показатель достиг 53%. Однако до 90%, зафиксированных в Iквартале 2006 года, все еще далеко», - отметила Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank.

Недвижимость  в Париже подорожала за год почти на 10%

      Компания Pleiada International сообщает, что за последний  год стоимость недвижимости в  Париже выросла на 9,8%. При этом во втором квартале текущего года средний рост цен составил 3,1%. При этом эксперты отмечают, что во втором квартале рост стоимости был зафиксирован во всех округах города. Он обусловлен возросшим спросом на недвижимость не только со стороны местных граждан, но и со стороны международных покупателей. При этом сохранялось недостаточное число предложений.