Способы оценки недвижимости

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка  с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них  можно разделять и соединять  таким образом, чтобы достичь  максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных  прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное  пространство, на почвенный слой  земли, на подземное пространство  с недрами, на водные ресурсы  прибрежных полос, разбиение земельного  массива на отдельные участки,  разделение здания на подвальное  помещение, этажи и так далее;

- разделение по видам  имущественных прав: аренда, ограниченное  использование, ипотека, внесение  в уставные фонды предприятий,  эмиссионное обеспечение для  выпуска акций;

- разделение по времени  владения или пользования: краткосрочная  и долгосрочная аренда, бессрочное  пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения,  оперативного управления.

Третья группа принципов  оценки, обусловленных действием  рыночной среды, включает спрос и  предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения  означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью  предложения, обусловленной природной  ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного  соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению  максимальной прибыли. Высокая норма  прибыли стимулирует привлечение  капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит  в том, максимальная стоимость объекта  недвижимости возникает тогда, когда  имеются разумный уровень архитектурной  однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик  объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней  среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений  экономических, социальных и юридических  условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения  и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней  среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов  оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных  вариантов использования объекта  недвижимости выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом  может определить вариант, приносящий максимально возможный доход  от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет  и какие строения находятся на нем на дату оценки. ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, от используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости –  доходный, сравнения и затратный.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.Стоимость недвижимости  и ее основные виды. Основные  этапы процесса оценки недвижимости.

Недвижимое имущество  находится в свободном гражданском  обороте и является объектом различных  сделок, что порождает потребность  в оценке его стоимости, т.е. в  определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в  конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как  и любого товара, имеет две формы проявления потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость  обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов  объекта недвижимости с точки  зрения конкретного пользователя, который  исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными  и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость  объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительскую стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает  в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве  всеобщим эквивалентом измерения выступают  деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма  проявления меновой стоимости –  цена, которая отражает суммарное  действие всех рыночных факторов.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта  недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам  необходимо правильно выбрать вид  определяемой стоимости, соответствующей  целям и условиям оценки с учетом:

-международных стандартов оценки;

-перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

-принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей  оценки, полноты оцениваемых  прав на недвижимость различные виды стоимости  могут быть объединены в две основные группы:

- стоимость в обмене  как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании  как выражение потребительской  стоимости.

Стоимость в обмене характеризует  способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: недвижимости, передачи в залог, в том числе  и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий  и т.п.

Формы проявления стоимости  в обмене:

-рыночная

-ликвидационная;

-залоговая;

-страховая;

-арендная;

-утилизированная.

Стоимость в пользовании  обусловлена полезностью объекта  недвижимости при определенном варианте его использования и носит  субъективный характер, отражая сложившиеся  возможности эксплуатации объекта  конкретным владельцем, не связанные  с куплей-продажей объекта и с  другими рыночными операциями.

Формы проявления стоимости  в пользовании:

-инвестиционная;

-балансовая;

-стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие  «рыночная стоимость».

Рыночная  стоимость –  наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки

-платеж за объекты выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость  – денежная сумма в виде разницы  между доходами от ликвидации объекта  недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной  продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному  числу потенциальных покупателей  ознакомиться с объектом и условиями  продажи.

Залоговая стоимость –  стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке  данного объекта недвижимости в  случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая  предоставляется под залог объекта  недвижимости. Залоговая стоимость  меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость –  денежная сумма, на которую могут  быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в  сфере государственного и частного страхования. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения.

На практике страхуются земельные  участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение  получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная  стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, например, если:

-на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

-период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду, и пр. случаях.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости  и оценивается при сдаче объекта  недвижимости в краткосрочную или  долгосрочную аренду.

Инвестиционная стоимость  – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и  доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта  недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. В основе расчета инвестиционной  стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Балансовая стоимость  – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или  организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода  в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные  переоценки основных фондов за вычетом  бухгалтерской амортизации, а также  за вычетом стоимости произведенных  улучшений за период эксплуатации. Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

1.3. Методы оценки недвижимости.