Способы оценки недвижимости

Св/кВ.м - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1кв.м

Св = 62 * 32766 =2031492 руб.

2) Рассчитываем износ оцениваемой  квартиры по формуле:

Иф = (Тф/Тн) *100%

где Иф - износ физический;

Тф - срок эксплуатации фактический

Тн - срок эксплуатации нормативный

         Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Госстроем. Для объекта оценки состоящего из железобетонных панелей нормативный срок службы 120 лет.

Иф = (42/120) 8 100% = 35%

3) Корректируем Св на прибыль  инвестора, которая составляет  около 20% и НДС - 18%:

Сн = 2031492 *1,2 * 1,18 = 2876592,672 руб.

4) Стоимость земельного участка  не рассчитываем, т.к. объект оценки - квартира в многоэтажном доме

5) Корректируем полученную Сн  на рассчитанный ранее износ:

Сн = 2876592,672 * 0,65 = 1869,785 руб.

         Вывод: Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 1млн.869,785руб.

 

          Доходный  подход:

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который основывается на том, что стоимость объекта  оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

         Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

 

При использовании метода капитализации  доходов, в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной  период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При  использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого  использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и  учитывается выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода. Данный метод  применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они  нестабильны. Таким образом, в оценке рыночной стоимости объекта мы будем использовать метод капитализации доходов, т.к. не планируем перепродажу недвижимости в конце прогнозного периода.

Этапы оценки:

1) Расчет годового ЧОД;

2) Расчет Кк;

3) Расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости.

 

           Расчеты:

1) Для того чтобы рассчитать  ЧОД, необходимо сначала определить  потенциальный валовой доход  (ПВД) и действительный валовой  доход (ДВД) по следующим формулам:

 ПВД = Ст. ар. сред. * 12

где Ст. ар. сред. - средняя арендная ставка по аналогичным объектам

12 - количество месяцев в году

ДВД = ПВД * (1 - Кпотерь)

где Кпотерь - коэффициент от недосдачи  площадей в аренду и недосбора  платежей. Принимают равным 10-15%.

ЧОД = ДВД - Ропер

где Ропер - расходы операционные, которые включают в себя оплату за ЖКУ(электричество, вода, газ, оплата за квартиру по площади)

          Смотреть  Таблица 1 - Описание объектов-аналогов, для расчета средней арендной ставки

Исходя из данных, представленных в таблице можно рассчитать среднюю  арендную ставку, сложившуюся на рынке:

Ст. ар. сред. = (24000+19000+24000+19000)/4 = 21500 руб. - средняя стоимость аренды 3-х  комнатной квартиры с мебелью  и бытовой техникой, в районе б-ра Строителей.

Таким образом:

ПВД = 21500 * 12 =258000 руб.

ДВД = 258000*(1 - 0,1) = 232200 руб.

ЧОД = 232200 - 4000Ч12 = 184200 руб.

2) Для расчета Кк применяется  следующая формула:

Кк = Rн + Нв.к 

где Rн - ставка доходности инвестора  на вложенный капитал, %

Нв.к - норма возврата капитала, %

Нв.к рассчитываем по методу Ринга:

Нв.к = 1/n

где n - срок службы недвижимости остаточный.Rн  определяем методом кумулятивного  построения:

Rн = Rб.р. + П1 + П2 + П3 + С

где Rб.р - безрисковая ставка. Это  доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которая отвечает требованиям  надежности, ликвидности и доходности (годовая депозитная ставка, ставка доходности к погашению облигаций  федерального займа, ставка рефинансирования ЦБ РФ).

П1 - премия за ликвидность:

П1 = Rб.р * q/12

где q - срок экспозиции объекта в  месяцах;

П2 - премия за риск вложения в оцениваемый  объект учитывает возможность изменения  стоимости в оцениваемый объект в будущем, обусловленной потерей  потребительских свойств (от 0 - 5%);

П3 - премия за инвестиционный менеджмент, предусматривает поправку к безрисковой  ставке, необходимость которой возникает  в силу сложности управления объектом оценки. Величина данной премии рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по 5 бальной шкале (1 - низкое значение, 5 - высокое).

С - страновой риск - риск за нестабильные условия в стране.

Таким образом:

Нв.к = 1/ 120 - 42 = 0,013 или 1,3%

Rб.р = 7%

П1 = 0,07 * 6/12 = 0,035 или 3,5%

П2 = 2%

П3 = 1%

Rн = 7 +3,5 +3 +2 + 1 = 16,5%

Кк = 16,5+1,3 = 17,8% или 18%

3) Рассчитываем рыночную стоимость  объекта недвижимости по формуле:

Сн = ЧОД/Кк

Сн = 184200/0,18 = 1023,333 руб.

         Вывод: Из приведенных выше расчетов, стоимость оцениваемого объекта доходным подходом составила 1млн 023тыс.333 руб.

 

            Сравнительный подход:

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами  на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

           Существует несколько распространенных методов расчета величины корректировок. В данной работе целесообразно применить метод анализа парных продаж, т.к. он основывается на продаже двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку.

 

Смотреть Таблицу 2 - Расчет рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

а) Расчет средней цены за 1кв.м по Ан1 и Ан3 = (38,710 + 35,833)/2 = 37,271 руб. - обычное состояние

б) Расчет средней цены за 1кв.м по Ан2, Ан4 = (48,387 + 48,871) / 2 = 48,629 руб - хорошее состояние

в) Расчет корректировки по состоянию  за 1кв.м по Ан5= 50,0 - отличное состояние

г) Расчет корректировок методом  парных продаж:

Ан5 и среднее значение по Ан2; Ан4 = 50,0 - 48,629 =1,371 руб.

Ан4 и среднее значение по Ан1; Ан3 = 48,629 - 37,271 = 11,358

д) Расчет средневзвешенной стоимости:

0,166 * 48,907 = 8,118 руб.

0,251 * 46,935 = 11,781 руб.

0,166 * 46,116 = 7,655 руб.

0,251 * 47,405 = 11,899 руб.

0,166 * 48,629 = 8,072 руб.

е) Расчет суммарной средневзвешенной стоимости 1кв.м :

8,118 + 11,781 + 7,655 + 11,899 + 8,072 = 47,525

ж) Расчет стоимости оцениваемого объекта:

Сн = 47,525 * 62 = 2946,531 руб.

 

          Вывод: Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 2млн. 946тыс 531 руб.

 

             Согласование результатов оценки.

             Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости - это экспертное и обоснованное суждение оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированном в задании на оценку.

В данной работе, по согласованию результата, используется метод интерполяции. В  котором определяющим (Vопр) результатом  был выбран сравнительный подход, а поправочным (Vпопр)- доходный.

Этапы расчета:

1. Vопр - сравнительный подход; Vпопр - доходный подход

2. Рассчитывается степень отклонения  более достоверного результата  от наименее объективной стоимостной  оценки, без учета знака.

Ср.п / Д.п.= [(2946,531 - 1023,333) * 2946,531]* 100% = 65,3%

Т.к степень отклонения результатов  сравнительного и доходного подходов составляет 65%, используется формула  базового расчета стоимости:

(Vопр*5 + Vпопр) * 6 = (2946,531*5 + 1023,333) * 6 = 2625,998 руб.

Ср.п / З.п. = [(2946,531 - 1869,785) * 2946,531]*100% = 36,5%

Т.к. степень отклонения результатов  сравнительного и затратного подходов составляет 36,5%, используется формула  базового расчета стоимости:

(VопрЧ4 + Vпопр) * 5 = (2946,531* 4 + 1869,785) * 5 = 2731,182 руб.

Согласование результатов:

(2731,182 - 2625,998)* 2731,182 * 100% = 3,9%

(Vопр + Vпопр) * 2 = (2731,182 + 2625,998)* 2 = 2678,59 руб. - согласованная стоимость оцениваемого объекта.

    Вывод: Из всех приведенных выше расчетов с помощью доходного, затратного, сравнительного подходов и согласования итогового результата, конечная стоимость оцениваемого объекта - квартиры, составила 2млн 678тыс 590 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Проблемы и перспективы развития оценочной  деятельности.

 

В соответствии с международным  опытом и стандартами оценки с  приобретением независимости в ЧР интенсивно осуществляется поэтапное реформирование экономики. Перевод ее на рыночные механизмы хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться, разрабатываться и внедряться законодательная и нормативная базы, появились лицензированные оценщики. В республике проводится определенная работа по обеспечению цивилизованного развития оценочной деятельности.

Постановлением Президента ЧР «О мерах по ускорению развития сферы услуг и сервиса в Чувашской республике в 2009-2011 годах» от 17 апреля 2009 года      № ПП-325 предусмотрено, что ускоренное развитие оценочных услуг является одним из основных направлений развития сферы услуг и сервиса в нашей стране в 2009-2011 годы. В этой связи создается и расширяется сеть независимых оценочных структур, поскольку совершенствование развития рынка оценочных услуг связано с научно обоснованным и профессиональным определением стоимости любой формы собственности, что приобретает особую значимость, как для государства, так и для физических лиц.

Рост рынка оценочных услуг  уже сегодня объективно обуславливает  необходимость более фундаментальной  разработки и совершенствования  научных основ, а также методологии  оценки имущества и нематериальных активов в рыночных условиях с  учетом региональных, специфических особенностей Чувашии и в соответствии с международным опытом и стандартами оценки. С целью информирования общественности о насущных проблемах оценки в СМИ был опубликован разработанный Обществом оценщиков Чувашии проект «Концепции развития системы оценки имущества и нематериальных активов в ЧР », в котором были определены основные государственные функции и принципы регулирования оценочной деятельности, научно-практические проблемы оценки, основные задачи институциональной политики в оценочной деятельности и другое.

Проведем анализ некоторых первоочередных задач системы оценки имущества  и нематериальных активов, решение  которых будет способствовать ускоренному  развитию оценочных услуг в республике. Развитие института оценки в Чувашии должно осуществляться (с учетом изучения актуальных проблем оценки, рынка имущества, а также зарубежного опыта оценочной деятельности) в следующих направлениях: развитие и совершенствование законодательно-правовой и нормативно-справочной базы рынка оценочных услуг (А); развитие и совершенствование теории, методологии и практики процесса оценки различного рода имущества (Б); комплексная компьютеризация процессов оценочной деятельности на базе совершенствования и разработки экономико-математических моделей и алгоритмов (В); подготовка, переподготовка и повышение квалификации специалистов, разработка и издание научно-методической и учебной литературы по оценочной деятельности (Г); систематизация и создание базы данных оценочной деятельности по родам имущества (Д); организация научно-практических семинаров, конференций, совещаний по актуальным проблемам оценочной деятельности (Ж).

Направление А. Эффективное функционирование оценочных структур во многом предопределяется разработанностью законодательной, правовой, нормативной базы оценочной деятельности, которая регулирует взаимоотношения участников процесса оценки. Так, ЧР «Об оценочной деятельности», регулирующий отношения, связанные с осуществлением оценочной деятельности, стал ключевым переломным моментом в практической работе специалистов, занимающихся оценочной деятельностью в стране.

Фактически Закон признал необходимость  развития оценочной деятельности как  института, подлежащего регулированию. Но вместе с тем самого регулирования  в необходимой мере он не обеспечивает. Отдельные положения Закона регулируют гражданско-правовые договора между  оценщиком и заказчиком, что на самом деле должно быть, видимо, предметом  рассмотрения Гражданского Кодекса ЧР.