Способы оценки недвижимости

Устанавливая обязательные случаи проведения оценки, Закон не определил  процедуры последующего исполнения обязанности в пределах каких-либо параметров. Осталось неясным, вытекает ли из обязательности оценки требование, согласно которому заинтересованные субъекты в своих взаимоотношениях должны следовать этой оценке. В Законе отсутствуют такие статьи, как  профессиональное обучение оценщиков, саморегулируемые организации оценщиков, приведение нормативно-правовых актов  в соответствие с настоящим законом. Отсутствие этих статей сдерживает развитие правовой базы в целом, так как  не обеспечивает достаточно эффективного функционирования столь важной отрасли, как оценочная деятельность.

Очень важным, регулирующим взаимоотношения  различных структур в рыночной экономике  документом является принятый 25 мая 2005 года Закон Чувашской Республики «О лицензировании отдельных видов деятельности». Учитывая актуальность оценочной деятельности, приняты Постановление Кабинета Министров ЧР от 8 мая 2007 года № 210 «О лицензировании оценочной деятельности» и «Положение о лицензировании оценочной деятельности», которые регламентируют процесс аттестации и лицензирования этого вида деятельности. Другим важным документом является «Положение о квалификационных требованиях, предъявляемых к профессиональному оценщику», утвержденное Постановлением ГКИ ЧР №01/19-18/05 от 1 декабря 2006 года, которое определяет квалификационные требования для прохождения аттестации (переаттестации) на получение аттестата профессионального оценщика. Рассматривая современное состояние обеспеченности оценочной деятельности системой стандартов, следует отметить, что имеется определенный положительный опыт по разработке и практическому применению национальных стандартов оценки имущества, соответствующих международным требованиям. Это Национальные стандарты оценки имущества ЧР (НСОИ № 1-5), утвержденные постановлением ГКИ №01/19-23 от 14 июня 2006 года. Однако введенные национальные стандарты НСОИ № 1-5 (в России их более 40) не охватывают всех спектров оценочной деятельности и не обеспечивают требований Закона ЧР«Об оценочной деятельности». Поэтому видится целесообразным расширение перечня стандартов по операциям с имуществом.

Исходя из вышеизложенного, следует  констатировать отсутствие необходимой  нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность независимых экспертов-оценщиков, эффективной системы ее регулирования  и контроля.

Направление Б. Разработка качественных и количественных аспектов теории и методологии оценки в конечном счете предопределяет эффективность товарно-денежных отношений и поступлений в бюджет республики. В связи с этим весьма актуальным представляется разработка научно-обоснованной теории и методики оценки имущества и их широкое внедрение в деятельность независимых оценочных структур, которые призваны обеспечить высококвалифицированную, качественную и количественную оценку объектов народного хозяйства.

В пакет методологической базы должны войти методики оценки по видам собственности  и по методам оценки, так как  методика оценки недвижимости, драгоценностей или интеллектуальной собственности  совершенно несопоставимы. Считаем  целесообразным на государственном  уровне осуществлять классификацию  имущества в рамках Единого классификатора недвижимости: по видам, по форме собственности  и др.

Анализ видов собственности  по классам объектов оценки показывает разнохарактерность, функциональную несопоставимость объектов оценки, что предопределяет необходимость разработки специфических  подходов и методов оценки, учитывающих  именно эти особенности собственности. Поэтому должны быть подготовлены, утверждены соответствующими ведомствами  методические рекомендации по определению  рыночной стоимости имущества (собственности), по классам объектов оценки, по методам  расчетов, учитывающие специфические  особенности республики.

Таким образом, в зависимости от класса объекта и цели оценки эти  методики позволят выявить последовательность применения эффективных методов  расчета с учетом их приоритетности, что обеспечит определение рациональной стоимости объекта оценки.

Направление В. Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных конкретных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Учитывая многокритериальность, многопараметричность и вычислительную сложность оценочного процесса, необходимо широкое применение на практике экономико-математических методов. Основным направлением данных исследований является переход от прямого расчета к решению систем уравнений и неравенств, а также более широкое применение новой компьютерной технологии оценки, вместо кустарного. Недостаточно оправданного подхода с точки зрения интересов государства и оценщика.          Актуальной задачей в совершенствовании деятельности оценочных фирм и компаний на современном этапе развития общества является использование новой компьютерной технологии на базе экономико-математических моделей задач оценки имущества. Естественно, вытекает принципиальный вопрос: можно ли проводить оценку объекта различной сложности без использования современных ПЭВМ и экономико-математических моделей задач оценки имущества? Нет, потому что задача оценки связана со специфической особенностью республики, с учетом рыночных факторов, с принципами оценки, с многокритериальностью решений, с многофакторностью, с неопределенностью ряда информации, со случайным характером ряда факторов. Все это предопределяет объективную необходимость использования ПЭВМ и современных экономико-математических моделей и алгоритмов задач, а также программных средств в процессе оценки имущества.

Как известно, в настоящее время  компьютеры находят все большее  применение в организации оценочной  деятельности. Например, для организации  баз данных, хранения и управления; исследования рынка и проведения анализа многовариантных решений  по расчету стоимости имущества  с использованием метода сравнения  продаж, доходного и затратного подхода; анализа относительных показателей  стоимости; использования базы данных в ежегодной актуализации стоимости  имуществ; достижения высоких показателей  качества оценки при низких удельных затратах; составления отчетов оценки стоимости имущества юридических  или физических лиц; выполнения работ  по планированию организационных мероприятий  и обработке текстовой информации. И поэтому сегодня практически  каждая оценочная юрисдикция имеет  в своем распоряжении компьютеры. Анализ практического использования экономико-математических моделей и алгоритмов задач оценки имущества в процессе оценочной деятельности позволяет отметить проблемы в данной области, которые ждут своего решения. К таковым можно отнести многокритериальные модели задач оценки имущества, в частности метода сравнения продаж и доходный метод; единую методику и алгоритм автоматизации для всех условий оценки (оценочных ситуаций); оптимизацию выбора метода оценки имущества; прогнозирование денежного потока с использованием математических методов прогнозирования; различные алгоритмы расчета денежного потока, ставок дисконта и коэффициента капитализации; методику ранжирования и сравнения оцениваемых компаний по произвольным критериям; экономико-математическую модель управления стоимостью; многокритериальную оптимизацию стратегий управления стоимостью; анализ корреляции стоимости и базовых технико-экономических показателей на основе регрессионного анализа; экономико-математические модели оценки специализированных компаний - банковских, аудиторских, страховых и других.

Вместе с тем необходимо констатировать, что вопросы автоматизации оценочной  деятельности в республике не получают достаточного освещения в литературе по оценке стоимости. Глубоко не проработаны  такие вопросы, как концепция  автоматизации, типовая структура  рабочего места оценщика. А программные  средства автоматизации разрабатываются  зачастую стихийно, без должного теоретического обоснования. Имеющиеся на рынке  программные средства, за редким исключением, не являются универсальными продуктами и предназначены, как правило, для  автоматизации оценки отдельных  видов активов - обычно недвижимости, зданий и сооружений. В то же время  остро ощущается нехватка программных  средств, обеспечивающих оценку компаний, а также отдельных видов бизнеса  в целом. При этом необходимо иметь  в виду, что все программные  продукты должны быть лицензионными. В целом в республике компьютеризация рынка оценочных услуг на базе современных экономико-математических моделей и алгоритмов задач оценки имущества находится в начальной стадии своего развития. Отсутствуют комплексные программные средства, обеспечивающие автоматизацию производства оценочных работ в диалоговом режиме. Нет единой информационной базы, а также соответствующей технологии ее сбора и обработки, что сдерживает внедрение в производство наиболее адаптированных к рыночным условиям оценочных работ методами сопоставимых продаж (доходного).

Направление Г. В настоящее время возникла объективная необходимость безотлагательного осуществления комплекса мер по организации подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов в области оценочной деятельности. Как известно, в настоящее время в Чувашии отсутствуют учебные заведения по подготовке специалистов-оценщиков. Данное направление образования должно базироваться на международном опыте образовательных структур. Необходимо включение вопросов законодательно-правового, нормативно-методологического характера на основе современных достижений науки и практики. Важен системный подход к подготовке специалистов для рынка недвижимости, для оказания реального воздействия на рынки образовательных услуг недвижимости.

Чрезвычайно важным направлением в  совершенствовании оценочной деятельности является открытие и подготовка специалистов нового направления для республики через бакалавриат, магистратуру и  аспирантуру соответствующих вузов, то есть профессиональных оценщиков, владеющих  современными методами оценки в соответствии с международными требованиями. Особое внимание необходимо уделять вопросам переподготовки и повышения квалификации специалистов с учетом их адаптации  к современным местным условиям, зарубежным, профессиональным стандартам оценки и разработки методических материалов, обеспечивающих научную основу оценочной  деятельности. Объем образовательных  курсов, как нам видится, по каждому  из видов оценки не может быть менее 240 часов, а целый курс по оценочной  деятельности - более 500 часов.

Другим важным направлением совершенствования  оценочной деятельности является разработка и издание учебной, научной и  методической литературы на государственном  и  русском языках для квалифицированной подготовки специалистов. В настоящее время практически отсутствуют научно-методические и учебные пособия для самостоятельного обучения специалистов и студентов. Для решения данной проблемы необходимо изучить и проанализировать зарубежный опыт. За рубежом имеется научно-методическая и учебная литература по оценке недвижимости предприятий, интеллектуальной собственности, доставляющаяся в республику в очень ограниченном количестве частным путем. Для осуществления оценочной деятельности отечественным специалистам практически приходится использовать разобщенные источники информации, что существенно затрудняет и создает определенные неудобства и противоречия в работе.

В настоящее время отсутствует  законодательно утвержденная методика расчета убытков при чрезвычайных обстоятельствах (стихийных бедствиях, катастрофах, авариях), а также от несанкционированного использования  компьютерной технологии и другого.

Таким образом, в настоящее время  актуальными остаются проблемы разработки и издания научно-методической и  учебной литературы по оценочной  деятельности на государственном и  русском языках с грифом учреждений ЧР .

Направление Д. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

Заключение

Рынок земли неотделим  от инвестиционной сферы. Любой потенциальный  инвестор (покупатель) желает максимизировать  прибыль и защитить свои вложения. Для инвестирования очень важна  оценка недвижимости – определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.  
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.  
На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить: 
-объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; 
- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; 
- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; 
-указываются цели оценки объекта; 
-Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; 
-формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на oцeнку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются  источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и  заключается в письменной форме  договор между оценщиком и  заказчиком. Договор не требует нотариального  удостоверения и должен содержать  основания заключения договора, вид  объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о  страховании гражданской ответственности  оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной  деятельности и срока, на который  данная лицензия выдана.  Оценка объекта может проводиться оценщиком...