Способы оценки недвижимости

Существует несколько  способов определения стоимости  объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько  оценочных методов. Цель использования  более одного метода – достижение обоснованности и очевидности выводов  оценочного заключения.

1.Метод капитализации  доходов

Суть метода капитализации  доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала: метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

-Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

-Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

-Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой  объект незавершённого строительства  или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может  приносить стабильного дохода. «Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

2.Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален  и позволяет оценить объект в  случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные  черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

-предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

-имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

-оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

-объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим  Федеральным законом, а также  другими федеральными законами и  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими  отношения, возникающие при осуществлении  оценочной деятельности.           Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а  также на основании трудового  договора между оценщиком и юридическим  лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1настоящего Федерального закона.

К объектам оценки относятся:

1.отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе  предприятия);

2.право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

3.права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

4.иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные  образования, физические лица и юридические  лица имеют право на проведение оценщиком  оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных  настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным  и не зависит от установленного законодательством  Российской Федерации порядка осуществления  государственного статистического  учета и бухгалтерского учета  и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

 

Основания для  проведения оценки объекта оценки.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. (часть первая в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

 

Обязательные  требования к договору на проведение оценки

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

-объект оценки;

-вид стоимости имущества (способ оценки);

-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

-наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

-указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим  лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые  будут проводить оценку, в том  числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков. Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени  заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено  законодательством Российской Федерации.

 

Глава 2.Оценка недвижимости на примере  «Оценки стоимости  квартиры»

2.1.Оценка рыночной стоимости квартиры.

 

Оцениваемый объект : квартира

Адрес: г. Москва, б-р Строителей, д.12, кв. 30, 3-ий этаж 5-и этажного  дома 

Год постройки: 1969 

Общая площадь: 62 кв.м

Материалы основных конструкций: железобетонные панели 

Планировка: Хрущевка 

Данный объект оценки располагается  в спальном районе города, с хорошо развитой инфраструктурой, на пересечении  улиц 50 лет Октября и Комомольская. В шаговой доступности располагается две остановки общественного транспорта, супермаркет, ателье, парикмахерская, аптека, стоматологическая клиника. Во дворе дома благоустроенная детская площадка, два детских сад и общеобразовательная школа.

           Затратный подход:

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии  или воспроизведения его потребительских  свойств соответствуют стоимости  этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

           Основные этапы применения затратного подхода:

1)оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет выявленных видов износа;

3) корректировка на величину  предпринимательской прибыли (прибыли  инвестора) и НДС;

4) оценка рыночной стоимости  земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на  износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость  земельного участка.

           Расчеты:

1) Определяем стоимость воспроизводства  1 кв.м жилой недвижимости, которая на дату оценки составляет 32766 руб.

Далее рассчитываем стоимость воспроизводства  квартиры по формуле:

Св= Sобщ * Св/кВ.м

где Св - стоимость воспроизводства  общая;

Sобщ - площадь квартиры общая;