Управление портфелем недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Апреля 2012 в 20:10, курсовая работа

Описание

Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, по типам недвижимости, на предмет формирования эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Цель позволила сформулировать задачи по рассмотрению таких вопросов, как:

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….2
Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем………………………………………3
1.1. Недвижимость как актив инвестиционного портфеля…………………….3
1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности….15
1.3. Управление портфелем недвижимости…………………………………….24
Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов…………..40
2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов………….40
2.2. Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности
регионов………………………………………………………………………47
2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы………………….53
Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности……………………………………………………………………..56
3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы…………………….56
3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……………………………………………………………………66
3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……..77

Скачать (204.18 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Работа состоит из 1 файл

Управление портфелем недвижимости.doc

— 978.00 Кб (Скачать документ)

Таблица 28. Средние ставки доходности по типам недвижимости.

Тип недвижимости	Ȓ
Офисная недвижимость класса «А»	10,5
Офисная недвижимость класса «В»	11,8
Складская недвижимость класса «А»	13,66
Складская недвижимость класса «В»	12,9
Торговая недвижимость	15,2

Для оценки целесообразности вложений в те или иные типы недвижимости необходимо рассчитать ряд показателей, таких как:

Cov – ковариация, характеризующая линейную зависимость ставок доходности различных типов недвижимости:

σ2 – дисперсия, отражающая отклонение конкретных ставок доходности от средней ставки доходности:

σ
– стандартное (среднее квадратическое) отклонение, характеризующее уровень риска вложений:

ρ – коэффициент корреляции, отражающий степень и направленность взаимосвязи между ставками доходности различных типов недвижимости:

ρ=

CV – коэффициент вариации, отражающий соотношение уровня риска и ставки доходности:

CV = σ/ Ȓ

Для удобства сведем данные по ставкам доходности в одну таблицу:

Таблица 29. Ставки доходности по типам недвижимости.

Тип недвижимости	R						Ȓ
Тип недвижимости	2004	2005	2006	2007	2008	2009	Ȓ
Офисная «А»	12,53	10,74	9,08	8,38	11,5	11,0	10,5
Офисная «В»	14,69	12,26	10,23	9,17	12,5	12,0	11,8
Складская «А»	16,0	13,5	12,5	12,0	14,5	13,5	13,66
Складская «В»	15,0	13,0	12,0	11,5	13,5	12,5	12,9
Торговая	15,93	14,83	16,08	18,94	13,0	12,5	15,2

Итак, рассчитываем дисперсию (σ2) и стандартные отклонения (σ) распределения доходности активов различных типов недвижимости.

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов офисной недвижимости класса «А»:

σ2оА=((12,53-10,5)2+(10,74-10,5)2+(9,08-10,5)2+(8,38-10,5)2+(11,5-10,5)2+(11,0-10,5)2 )/6-1= 11,939/5 = 2,388

σоА = 1,545

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов офисной недвижимости класса «В»:

σ2оВ=((14,69-11,8)2+(12,26-11,8)2+(10,23-11,8)2+(9,17-11,8)2+(12,5-11,8)2 + (12,0-11,8)2)/6-1= 18,476/5=3,695= 3,695

σоВ = 1,922

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов складской недвижимости класса «А»:

σ2сА=((16,0-13,66)2+(13,5-13,66)2+(12,5-13,66)2+(12,0-13,66)2+(14,5-13,66)2+(13,5-13,66)2) /6-1= 10,334/5 = 2,067

σсА = 1,438

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов складской недвижимости класса «В»:

σ2сВ=((15,0-12,9)2+(13,0-12,9)2+(12,0-12,9)2+(11,5-12,9)2+(13,5-12,9)2+(12,5-12,9)2) /6-1= 7,71/5 = 1,542

σсВ = 1,242

Расчет дисперсии и стандартного отклонения доходности активов торговой недвижимости:

σ2т=( (15,93-15,2)2+(14,83-15,2)2+(16,08-15,2)2+(18,94-15,2)2+(13,0-15,2)2 + (12,5-15,2)2 )/6-1= 27,561/5 = 5,512

σт = 2,348

Таблица 30. Дисперсия и стандартное отклонение по типам недвижимости.

Тип недвижимости	σ2	σ
Офисная недвижимость класса «А»	2,388	1,545
Офисная недвижимость класса «В»	3,695	1,922
Складская недвижимость «А»	2,067	1,438
Складская недвижимость «В»	1,542	1,242
Торговая недвижимость	5,512	2,348

Как было сказано выше, σ характеризует уровень риска инвестирования в каждый из активов. Как видно из приведенных значений, наименьший уровень риска инвестирования в складскую, а наиболее высокий – в торговую недвижимость.

Для оценки уровня риска на единицу доходности рассчитываем коэффициенты вариаций (CV) для различных типов недвижимости:

1) Расчет коэффициента вариации для офисной недвижимости класса «А»:

CVоА = 1,545/10,5= 0,154

2) Расчет коэффициента вариации для офисной недвижимости класса «В»:

CVоВ = 1,922/ 11,8 = 0,163

3) Расчет коэффициента вариации для складской недвижимости класса «А»:

CVcА = 1,438/ 13,66 = 0,105

4) Расчет коэффициента вариации для складской недвижимости класса «В»:

CVcВ = 1,242/ 12,9 = 0,096

5) Расчет коэффициента вариации для торговой недвижимости:

CVт = 2,348/15,2 = 0,154

Таблица 31. Коэффициенты вариации по типам недвижимости.

Тип недвижимости	CV
Офисная недвижимость класса «А»	0,154
Офисная недвижимость класса «В»	0,163
Складская недвижимость класса «А»	0,105
Складская недвижимость класса«В»	0,096
Торговая недвижимость	0,154

Что же касается уровня риска на единицу доходности по типам недвижимости, то в этом смысле у офисной недвижимости класса «В» самый высокий уровень риска, а у складской недвижимости класса «В» – самый низкий.

Сводим в таблицу все полученные данные:

Таблица 32. Показатели эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

	Ȓ	σ2	σ	CV
Офисы «А»	10,5	2,388	1,545	0,154
Офисы «В»	11,8	3,695	1,922	0,163
Складская «А»	13,66	2,067	1,438	0,105
Складская «В»	12,9	1,542	1,242	0,096
Торговая	15,2	5,512	2,348	0,154

Информация о работе Управление портфелем недвижимости