Управление портфелем недвижимости

              Рассчитаем уровень риска портфеля :

CVn4 =  (CVсА × 0,35) + (CVсВ × 0,05) + (CVт × 0,6) =

(0,105×0,35) +  (0,096×0,05) +  (0,154×0,6) = 0,13395

Итак, четвертый вариант портфеля удовлетворяет поставленным условиям и по уровню риска и по уровню доходности и при этом по доходности превосходит третий вариант портфеля.

Для четвертого варианта целесообразно рассчитать уровень риска портфеля исходя из полученных данных о величинах стандартных отклонений:

σn4 = (   σ сА× WсА4) +  (   σ сВ×  WсВ4)  + (   σ т×  Wт4) =

(1,438×0,35) + (1,242×0,05) + (2,348×0,6) = 1,9742 %.

Этот результат также соответствует приемлемому размеру риска портфеля ( по величине среднеквадратического отклонения распределения доходности), установленному условиями расчетов.

Учитывая, что портфель по прежнему имеет запас по риску, проверим, существует ли более доходный вариант портфеля, удовлетворяющий поставленным условиям.

Пятый вариант.

Формируем портфель при следующем соотношении по типам недвижимости: WсА5 = 35%, Wт5 = 65%), т.е. исключаем из портфеля наименее рискованный и наименее доходный актив складской недвижимости класса В, в пользу торговой недвижимости, рискуя при этом превысить уровень риска.

Рассчитываем доходность портфеля:

Rп5 = (ȒсА×0,35) + (Ȓт×0,65) =

=  (13,66×0,35) + (15,2×0,65) = 14,661%

Это самая высокая доходность из всех рассмотренных вариантов портфелей.

              Рассчитаем уровень риска портфеля :

CVn5 =  (CVсА × 0,35) + (CVт × 0,65) =

(0,105×0,35) +  (0,154×0,65) = 0,13685

Уровень риска превышен

Итак, пятый вариант портфеля удовлетворяет поставленным условиям по уровню доходности, но риск портфеля превышает допустимый .

Рассчитаем уровень риска портфеля исходя из полученных данных о величинах стандартных отклонений:

σn5 = (   σ сА×  WсА3) +  (   σ т×  Wт3) =

(1,438×0,35) + (2,348×0,65) = 2,0295 %.

Этот результат также не соответствует приемлемому размеру риска портфеля ( по величине среднеквадратического отклонения распределения доходности), установленному условиями.

Таким образом, из всех рассмотренных вариантов поставленным условиям доходности и риска соответствуют третий и четвертый варианты портфелей недвижимости, при этом наиболее доходным и соответствующим уровню риска является четвертый вариант портфеля WсА4 = 35%,  WсВ4 = 5%,  Wт4 = 60%.

Определение текущей стоимость потока доходов в нулевой период.

Если предположить, что удельные (на 1 кв.м) показатели, установленные в г. Москве в нулевой период (2009), не изменяются в течение двух лет, тогда текущая стоимость потока доходов от объектов недвижимости (PV) определяется по формуле:

Где:

D – поток доходов от недвижимости;

R – ставка доходности вложений капитала в недвижимость;

М – цена реализации недвижимости через два года;

Z – более высокая ставка дисконтирования возможной цены реализации объекта недвижимости;

n – число периодов.

В этом случае текущая стоимость потока доходов (в расчете на 1 кв. м) от недвижимости различных типов будет равна:

а) для офисной недвижимости класса «А»

PVоА = 435,00 × 1/ (1 + 0,11)2 + 3955 × 1/ (1 + 0,154)2 = 3322,91 $

б) для офисной недвижимости класса «В»

PVоВ = 320 × 1/ (1 + 0,12)2 + 2666 × 1/ (1 + 0,168)2 =  2209,33 $

в) для складской недвижимости класса А

PVсА = 128,25 × 1/ (1 + 0,135)2 + 950 × 1/ (1 + 0,189)2 =  771,54 $

в) для складской недвижимости класса В

PVсВ = 87,5 × 1/ (1 + 0,125)2 + 700 × 1/ (1 + 0,175)2 =  576,15 $

г) для торговой недвижимости

PVт = 900 × 1/ (1 + 0,125)2 + 7200 × 1/ (1 + 0,175)2 =  5 926,14 $

Стоимость портфеля недвижимости в нулевой период (Vр) определяется по формуле:

где V1, V2 – стоимость недвижимости различных типов;

       i – количество типов недвижимости;

    W1, W2 – удельные веса (доли) недвижимости определенного типа в портфеле.

Тогда удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту, составит:

Vр = VoАWoА + VоВWоВ + VсАWсА + VсВWсВ + VтWт =

= 950 × 0,35 + 700 × 0,05 +  7200 × 0,6 = 4687,5 $/кв.м

удельная стоимость портфеля, состоящего из анализируемых включаемых в портфель типов недвижимости, согласно четвертому варианту для прогнозного периода составит:

Vр = VoАWoА + VоВWоВ + VсАWсА + VсВWсВ + VтWт =

= 771,54 × 0,35 + 576,15 × 0,05 +  5926,14 × 0,6 = 3854,53 $/кв.м

3.4.         Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве для прогнозного периода.

Теперь нам нужно сделать расчет показателей для  прогнозного периода ( через два года) и оценить доходность портфеля на этот период.

Ожидаемую ставку доходности по разным типам недвижимости рассчитываем на основе трех возможных вариантов. Вариант оптимистический - максимальная ставка доходности за предшествующий период. Вариант пессимистический – наименьшая ставка доходности за предшествующий период. Вариант усредненный – средняя ставка доходности за период. Затем придаем каждому из вариантов  удельные веса – оптимистический и пессимистический по 0,3 усредненному – 0,4 и рассчитываем ожидаемую ставку доходности как средневзвешенную.

Таблица 35. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2010 года.

R оА 2010 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,05×0,4 = 10,29

R оВ 2010 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,8×0,4 = 11,88

R сА 2010 = 12×0,3+16×0,3+13,66×0,4 = 13,86

R сВ 2010 = 11,5×0,3+15×0,3+12,9×0,4 = 13,11

R т 2010 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,2×0,4 = 15,51

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2010 года:

Rп3 2010= (RcА2010×0,35) + (RcВ2010×0,05) + (Rт2010×0,6) =

                            = 13,86×0,35 + 13,11×0,05 + 15,51×0,6 = 14,812 %

Расчет для 2011 года делаем с учетом ожидаемой ставки доходности в 2010 году. Можно не делать таблицу .Для этого нам нужно рассчитать новую Ȓ:

Таблица 36. Расчет ожидаемой средней ставки доходности.

Таблица 37. Расчет ожидаемой ставки доходности для 2011 года.