Управление портфелем недвижимости

R оА 2011 = 8,38×0,3+12,53×0,3+10,5×0,4 = 10,47

R оВ 2011 = 9,17×0,3+14,69×0,3+11,82×0,4 = 11,89

R сА 2011 = 12×0,3+16×0,3+13,69×0,4 = 13,88

R сВ 2011 = 11,5×0,3+15×0,3+12,94×0,4 = 13,13

R т 2011 = 12,5×0,3+18,94×0,3+15,26×0,4 = 15,54

Рассчитываем доходность портфеля (вариант 4) для 2011 года:

Rп3 2011= (RcА2011×0,35) + (RcВ2011×0,05) + (Rт2011×0,60) =

                            = 13,88×0,35 + 13,13×0,05 + 15,54×0,6 = 14,84 %.

Как следует из расчетов ( с учетом четвертого варианта распределения долей участия типов недвижимости в портфеле), доходность портфеля в прогнозный период должна находиться в пределах 14,812-14,84 %

Заключение.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами: владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на долгосрочных договорах аренды.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основными принципами формирования портфеля являются: диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска; подбор активов, ставки доходностей которых находятся в противофазе.

Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет типа недвижимости, местоположения недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала.

Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости, необходима оценка инвестиционной привлекательности регионов.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости недвижимости и текущего дохода, а также различных уровней риска портфеля.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска, так как уровень риска и доходность находятся в прямой зависимости друг от друга.

В дипломной работе все эти вопросы подробно рассмотрены. На основе реальных аналитических данных за 2004-2009 гг. проанализирована динамика ставок доходности по таким типам качественной недвижимости, как: офисная недвижимость класса «А», офисная недвижимость класса «В», складская недвижимость классов «А» и «В», качественная торговая недвижимость. Выявлены характер и степень взаимосвязей между ставками доходности по типам недвижимости, рассчитаны показатели эффективности портфеля, сформированы 5 вариантов портфеля, произведена оценка их эффективности.

Так, наиболее доходной за анализируемый период оказалась торговая недвижимость, при этом уровень риска на единицу доходности у этого типа недвижимости находился на среднем уровне, а по риску оцениваемому по величине стандартного отклонения наибольшим. В то же время, наименьший уровень риска, был зафиксирован у складской недвижимости класса «В». А наименее привлекательным типом недвижимости, с точки зрения рискованности вложений, оцениваемой по обоим показателям, оказалась офисная недвижимость класса «А» и «В».

Выполненные расчеты свидетельствуют о том, что значения доходности активов офисной недвижимости класса «А» и офисной недвижимости класса «В», а также складской и офисной обоих классов изменяются однонаправлено и имеют положительные значения ковариации. В противоположном направлении изменяются значения доходности активов торговой и офисной недвижимости классов «А» и «В», а также торговой и складской недвижимости классов «А» и «В».

Наиболее сильная обратная зависимость существует между активами торговой и офисной недвижимости. Менее сильная обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «А», слабая обратная зависимость – между активами торговой и складской недвижимости класса «В».

Результаты расчетов показателей эффективности портфеля, описанные выше, были использованы при формировании эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Из пяти сформированных портфелей, в итоге, наиболее эффективным (то есть обеспечивающим самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска) был признан портфель со следующим соотношением активов: складская недвижимость класса «А» - 35%, складская недвижимость класса «В» - 5% , качественная торговая недвижимость - 60%.

Список источников.

1.      Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2008.

2.      Бернстайн У. Разумное распределение активов / Пер. с англ. – М.: Издательство «Лори», 2004.

3.      Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003

4.      Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004.

5.      Гибсон Р. Формирование инвестиционного портфеля: Управление финансовыми рисками / Пер. с англ. – 2-е изд., испр. – М.: Альпина Бизнес Бук, 2008.

6.      Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования / Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

7.      Дамодаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и техника оценки любых активов \ Пер. с англ. – 3-е изд. – М.: 2006.

8.      Мак-Лин Э.Д., Элдред Г.В. Инвестирование в недвижимость / Пер. с англ. – 5-е изд. – М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007.

9.      Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью – Ростов н/Д: Феникс, 2007.

10. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

11. Клейнер Г.Б. Стратегия предприятия. – М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008.

12. Фабоцци Ф. Управление инвестициями / Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2000.

13. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995.

14. Ширяев В.И. Модели финансовых рынков. Оптимальные портфели, управление финансами и рисками. – М.: КомКнига, 2007

15. Министерство финансов РФ, www.minfin.ru

16. Министерство Экономического развития и торговли РФ,

http://www.economy.gov.ru/

17. Федеральная служба государственной статистики, www.gks.ru

18. Аналитические материалы Welhome, Ltd., www.welhome.ru

19. Аналитические материалы компании «Экспресс-обзор», www.e-o.ru

20. Данные рейтингового агентства Эксперт РА, www.raexpert.ru

21. www.commercialrealty.ru

22. www.rbc.ru

23. www.rway.ru

24. www.irn.ru

25. www.arendator.ru

26. www.praedium.ru

27. www.colliers.ru

28. www.knightfrank.ru

29. www.joneslanglasalle.ru

30. www.g2p.ru

1

[1] Булгакова Л. Н. Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий и регионов. – М.: Финансы и кредит, 2004г.