Чебоксарский  кооперативный институт автономной некоммерческой

организации высшего профессионального образования  Центросоюза

Российской  Федерации

     «Российский университет кооперации»

      Кафедра экономики, управления и кооперации

КУРСОВАЯ  РАБОТА

      по  экономической теории

      на  тему: Ипотечное кредитование и перспективы его развития 
 
 
 
 

                                                                                 Выполнила студентка

                                                                                 гр. ФК-82Д 

                                                                                 Николаева А. В.

                                              

                                                                                 Научный руководитель 

                                                                                 Малютина Л. С.

         
 
 
 

Чебоксары

                                                         2009

      СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Сущность и история развития ипотеки……………………………….5

Глава 2. Рынок ипотечного кредитования. Инструменты и мировой опыт...9

Глава 3. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России…..25

Заключение…………………………………………………………………….31

Использованная  литература…………………………………………………34

Приложение……………………………………………………………………35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Исходя  из практики, единственным эффективным  рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека).

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, ипотечное кредитование в большинстве стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

      Тема  данной работы является актуальной, поскольку целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

      Целью данной работы является изучить ипотечное кредитование и рассмотреть перспективы его развития в России. Исходя из этой цели, можно выделить следующие задачи:

1. ознакомиться с историей развития ипотеки и определить её сущность;
2. рассмотреть рынок ипотечного кредитования, его инструменты и мировой опыт стран;
3. выделить основные направления и перспективы развития ипотеки в России.

     Для достижения цели своей работы я намерена использовать источники российских и зарубежных авторов, указанных  мною в списке использованной литературы.

     Последние пару лет в России был настоящий  ипотечный бум: банки почти наперегонки  соревновались, кто быстрее снизит ставки и величину первоначального  взноса. Эйфория от дешевых денег  и дорожающей недвижимости привела  к тому, что на ипотеку стали  смотреть практически как на единственный способ решения жилищной проблемы. Этому способствовало и государство, которое прикладывало все усилия для ее популяризации.

     Однако  кризис развеял многочисленные иллюзии. За последние полгода российский рынок ипотеки был отброшен в своем развитии фактически на три года назад. Еще летом 2008 г. ипотечные кредиты у нас в стране выдавали более 600 организаций. Сегодня осталось меньше двух десятков банков. И даже у них получить заем на покупку жилья — нетривиальная задача: требования к заемщикам весьма суровы.

     Несмотря  на то, что ипотечный рынок фактически замер, эксперты считают сложившуюся ситуацию временным явлением. Ипотека немного заморозилась, но не умерла. Интерес к жилищным кредитам у населения по-прежнему имеется, поскольку альтернативных вариантов приобретения жилья так и не появилось. Однако дальнейшему развитию рынка мешает кризис доверия между банками и потенциальными заемщиками.Люди боятся вкладывать деньги в ипотеку, потому что не знают, что их ждет в будущем.

     Ипотека в России выживет, если удастся сохранить то, что есть, и создать работоспособную систему рефинансирования. Наш банковский рынок существует всего около 20 лет, и потенциал его велик. 

Глава 1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

     Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона  (VI в. до н. э.).

     Предшественник Солона  – Драконт (в 621 г. до н. э.) – ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека¹ ( от греч. - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

     Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

     Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее.

     Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

     Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом,  возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались: ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее².

     Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные.

     Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

     В России понятие "ипотека" существовало на протяжении нескольких столетий. Но, начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

   Основным  нормативным документом, регулирующим ипотечное кредитование, является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ³.

   Определению понятия ипотечного кредита логически  предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином "ипотека" подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово "ипотека"  имеет самостоятельное значение.

   По  своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Залог же, в свою очередь, служит средством  обеспечения исполнения обязательства  заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой.

   Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

   Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

   Во-первых, ипотека - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость (земельные участки, предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения). В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им на время залогового периода. В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом-закладной. В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

   Из  сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки: гласности - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге; специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объёме; достоверности- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных; старшинства, бесповоротности, неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.